Способность к погашению: История, требования, исключения
Что такое способность к погашению?
Способность к погашению относится к финансовым возможностям человека выполнить долговое обязательство. В контексте ипотечного кредитования способность к погашению стала предметом пристального внимания после принятия в 2010 году Закона Додда-Франка о реформе Уолл-стрит и защите прав потребителей. Этот закон ввел требование к организаторам ипотечного кредитования проверять, есть ли у потенциальных заемщиков средства, чтобы позволить себе ипотеку, которую они ищут. Способность погасить кредит часто называют сокращенно ATR.
В соответствии с Законом Додда-Франка Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) получило право устанавливать правила и нормы для ипотечной отрасли. Согласно этим правилам, специалисты по выдаче кредитов должны оценивать текущий доход заемщика, существующие долги и другие финансовые факторы, чтобы общая долговая нагрузка, включая потенциальный ипотечный долг, не превышала определенного процента от дохода заемщика.
История правила «Способность к погашению
Правило о возможности погашения было введено в ответ на ипотечный кризис, разразившийся в 2008 году. До кризиса кредиторы выдавали ипотечные кредиты заемщикам без тщательной оценки их способности вносить ежемесячные платежи по ипотеке. Такая практика способствовала образованию «пузыря» на рынке жилья и последующему краху ипотечного рынка. Многие дома оказались под угрозой лишения права собственности, а финансовая система пережила значительные потрясения.
Чтобы решить эти проблемы, CFPB ввел новые правила ипотечного кредитования, которые включали в себя правило о способности к погашению. Это правило гарантирует, что заемщики будут соответствовать стандартам, которые подтверждают их способность погасить ипотечный кредит в процессе его выдачи. Несоответствие стандарту способности к погашению может дать заемщикам защиту от обращения взыскания.
Правило о возможности погашения играет важнейшую роль в поддержании финансовой стабильности. Оно выходит за рамки ограничений по соотношению стоимости кредита к его стоимости и учитывает способность заемщика выполнять свои финансовые обязательства. Правило направлено на предотвращение «пузырей» на рынке недвижимости и снижение риска неплатежей, поскольку гарантирует, что у заемщиков есть финансовые возможности для погашения кредитов.
Требования к способности погасить кредит
Для определения способности заемщика к погашению кредита CFPB установил восемь ключевых факторов, которые должны учитывать кредиторы. К этим факторам относятся текущий доход заемщика, его активы, статус занятости, обязательства, кредитная история и соотношение долга к доходу (DTI).
Кредиторы оценивают доходы заемщика, включая любые разумно ожидаемые доходы, и проверяют источники этих доходов. Они также оценивают статус занятости заемщика, чтобы оценить стабильность его доходов. Кроме того, кредиторы проверяют существующие обязательства заемщика, включая непогашенные долги, выплаты алиментов и другие периодические финансовые обязательства. Также проводится тщательное изучение кредитной истории заемщика.
В прошлом кредиторы в значительной степени полагались на соотношение долга и дохода заемщика (DTI), чтобы определить его способность погасить кредит. Однако с декабря 2020 года CFPB отменило требования к DTI и приняло подход, основанный на цене. Этот подход учитывает цену кредита как сильный индикатор способности заемщика к погашению. Отказ от требований к DTI отчасти стал ответом на критику со стороны отрасли и существующее исключение для кредитов, обеспеченных Fannie Mae и Freddie Mac.
Важно отметить, что даже если заемщики могут претендовать на кредиты по более мягким правилам, следует проявлять осторожность, особенно в условиях высоких цен на жилье и затянувшихся последствий финансового кризиса 2008 года.
Исключения из правила о возможности возврата кредита
Хотя правило о возможности погашения применяется к большинству ипотечных кредитов, некоторые виды ипотечных кредитов исключаются. К таким исключениям относятся планы таймшера, кредитные линии на покупку жилья, промежуточные кредиты, кредиты на строительство сроком менее года и обратные ипотечные кредиты.
Кредиты, обеспеченные государственными предприятиями (GSE), такими как Fannie Mae и Freddie Mac, также освобождаются от требований к соотношению долга к доходу. Это освобождение, известное как «заплатка для GSE» или «заплатка для квалифицированной ипотеки» (QM), применялось к 25% или более кредитов GSE с начала 2020 года. Однако срок действия этой льготы истекает 1 июля 2021 года или в день выхода Fannie Mae и Freddie Mac из-под консервации, в зависимости от того, что произойдет раньше. Новые правила, касающиеся возможности погашения кредита, заменят существующий патч.
Заключение
Понимание способности к погашению имеет решающее значение в ипотечной индустрии. Правило о способности к погашению, установленное в соответствии с законом Додда-Франка, гарантирует, что у заемщиков есть финансовые возможности для выполнения своих ипотечных обязательств. Кредиторы оценивают различные факторы, такие как доход, активы, статус занятости, обязательства и кредитную историю, чтобы оценить способность заемщика выплачивать кредит. Хотя из этого правила есть исключения, оно служит жизненно важной гарантией поддержания финансовой стабильности и предотвращения повторения ипотечного кризиса.
Вопросы и ответы
Что такое способность к погашению?
Способность к погашению относится к финансовым возможностям человека выполнить долговое обязательство, особенно в контексте ипотеки. Она гарантирует, что у заемщиков есть средства, чтобы позволить себе ипотеку, которую они ищут.
Почему было введено правило способности к погашению?
Правило о возможности погашения было введено в ответ на ипотечный кризис 2008 года. Кредиторы выдавали ипотечные кредиты без тщательной оценки способности заемщиков вносить ежемесячные платежи, что способствовало образованию «пузыря» на рынке жилья и краху ипотечного рынка. Правило направлено на предотвращение подобных кризисов путем проверки способности заемщика выплачивать кредит в процессе его выдачи.
Какие факторы учитываются при проверке платежеспособности?
Кредиторы учитывают несколько факторов, включая текущий доход заемщика, его активы, статус занятости, обязательства, кредитную историю и соотношение долга к доходу (DTI). Эти факторы помогают кредиторам оценить финансовую стабильность заемщика и его способность выполнять свои финансовые обязательства.
Что такое соотношение долга к доходу (DTI)?
Коэффициент отношения долга к доходу (DTI) — это показатель ежемесячных платежей заемщика по долгу по отношению к его ежемесячному доходу. Он рассчитывается путем деления общей суммы ежемесячных платежей по долгу на общий ежемесячный доход заемщика. Более низкий коэффициент DTI указывает на меньшую долговую нагрузку и может повысить вероятность одобрения кредита.
Существуют ли исключения из правила о способности платить?
Да, некоторые виды ипотечных кредитов не подпадают под действие правила о возможности погашения. К ним относятся планы таймшера, кредитные линии на покупку жилья, промежуточные кредиты, кредиты на строительство сроком менее года и обратные ипотечные кредиты. Кредиты, обеспеченные государственными предприятиями (GSEs), такими как Fannie Mae и Freddie Mac, также имеют исключения, хотя конкретные правила могут измениться в будущем.
Что такое «заплатка для GSE» или «заплатка для квалифицированной ипотеки» (QM)?
GSE patch или qualified mortgage (QM) patch — это освобождение от требований по соотношению долга к доходу (DTI), предусмотренных правилом о возможности погашения, для кредитов, обеспеченных Fannie Mae и Freddie Mac. С начала 2020 года оно распространялось на 25% и более кредитов GSE. Однако срок действия этой поправки истекает 1 июля 2021 года или в день выхода Fannie Mae и Freddie Mac из-под консервации, в зависимости от того, что произойдет раньше. Новые правила, касающиеся возможности погашения, заменят существующий патч.
О чем следует помнить заемщикам в связи с возможностью погашения кредита?
Даже если заемщики имеют право на получение кредитов по более мягким правилам, следует проявлять осторожность, особенно в условиях высоких цен на жилье и с учетом уроков, извлеченных из финансового кризиса 2008 года. Заемщикам необходимо оценить свое финансовое положение и убедиться, что они могут позволить себе выплачивать ипотеку в долгосрочной перспективе.