Доступность жилья «сейчас самая худшая за всю историю», говорят аналитики
Покупатели жилья сталкиваются с наихудшими условиями доступности, по мнению двух аналитиков, которые ожидают, что в этом году на рынок жилья будет сложнее пробиться.
«Доступность с точки зрения цены жилья/первоначального взноса является наихудшей за всю историю, что означает экстремальные барьеры для входа», — говорится в записке BofA Global Research, подготовленной экономистом BofA Securities в США Александром Лином и экономистом BofA Securities в США и мире Джезео Парком. США Александра Лина и американского и глобального экономиста BofA Securities Джезео Парка.
По-прежнему «потребители сохраняют интерес к покупке, но испытывают неуверенность», — пишут аналитики.
В отчете прослеживаются три основные темы. Более высокие ставки по ипотечным кредитам останутся. По-прежнему лучше владеть, чем снимать, если вы можете позволить себе первоначальный взнос. А проблемы с поставками продолжают подпитывать дефицит запасов.
Проданный баннер висит над знаком «Продается» перед домом в Вашингтоне, округ Колумбия, 14 марта 2022 года. (Фото: STEFANI REYNOLDS/AFP via Getty Images)
Более высокие ставки — это новая норма
«Рост ставок по ипотечным кредитам в этом году был быстрым и яростным», — пишут аналитики, отмечая, что 30-летняя фиксированная ставка по ипотечным кредитам составила в марте в среднем 4,22%, что выше среднего декабрьского показателя в 3,26%, ссылаясь на данные Wall Street Journal. «Масштабное движение ставок в этом году предполагает, что индекс доступности жилья еще значительно снизится».
Повышение ставок также негативно скажется на запасах, поскольку существующие домовладельцы, на которых приходится около 40% продаж жилья, могут не захотеть продавать его, поскольку ощущают так называемый эффект «блокировки».
«Существует больше стимулов для переезда и замены своего текущего ипотечного кредита, который, вероятно, имеет более низкую фиксированную ставку, — пишут аналитики, — что снижает оборот жилья».
‘Нет безболезненного решения между покупкой и арендой’
Знак «Сдается в аренду» висит возле дома 07 февраля 2022 года в Хьюстоне, штат Техас. С марта 2020 года предполагаемая медианная стоимость аренды нового жилья в нескольких городах Техаса выросла на двузначную величину. Рост цен на недвижимость усложнил покупку жилья, в результате чего увеличилось число людей, желающих арендовать жилье. (Фото Brandon Bell/Getty Images)
По мере роста цен на жилье росла и арендная плата, отмечают аналитики, которая в январе выросла почти на 15% в годовом исчислении, по данным Zillow.
«Учитывая, что стоимость жилья растет в целом, перед многими домохозяйствами встает вопрос: что менее болезненно: покупать или арендовать?» — пишут аналитики.
С минимальным перевесом лучше купить, чем арендовать — и вот главная оговорка — если вы можете позволить себе «исторически высокий первоначальный взнос».
«Соотношение меньше единицы говорит о том, что лучше купить, чем арендовать, [но] это соотношение не учитывает налоги на недвижимость или другие расходы, связанные с владением жильем», — говорится в отчете.
«Это соотношение меньше единицы, что говорит о том, что лучше купить, чем арендовать», — говорится в отчете.
По данным исследования Clever Real Estate, домовладельцы ежегодно тратят $15 405 сверх ипотечного кредита на расходы, связанные со страхованием домовладельцев, налогами на недвижимость, техническим обслуживанием и ремонтом, улучшениями и коммунальными услугами. По данным исследования Bankrate, почти две трети миллениалов, пожалевших о покупке жилья в прошлом году, в качестве основного фактора назвали эксплуатационные расходы.
По словам аналитиков, расчеты между арендой и покупкой также зависят от конкретной местности. Например, аренда жилья в Сан-Франциско или Сан-Хосе — это «меньшее из двух зол», поскольку ипотечный платеж там составляет 45% от медианного семейного дохода, в то время как медианная арендная плата составляет лишь более 25%. В Майами все наоборот. Покупка — относительно — все еще доступнее, чем аренда.
«К сожалению для американцев, безболезненного решения между покупкой и арендой действительно не существует», — пишут аналитики.
Проблемы в цепочке поставок сдерживают запасы
Рабочий делает ремонт в строящемся доме на объекте Lennar Bridgeway 15 декабря 2021 года в Ньюарке, штат Калифорния. Компания Lennar, занимающаяся строительством домов, сообщит о доходах за четвертый квартал сегодня после звонка на закрытие. (Фото Justin Sullivan/Getty Images)
Еще до кризиса в России и Украине рынок жилья был ограничен проблемами с поставками.
«Одной из самых больших проблем на рынке жилья стало сокращение предложения, которое достигло новых рекордных минимумов», — пишут аналитики.
Еще до пандемии строители были ограничены в поиске новых участков, рабочей силы и пиломатериалов. Последующие проблемы с поставками, связанные с пандемией, только увеличили сроки строительства, а «российско-украинский конфликт грозит еще большими трудностями, что приведет к росту цен на материалы», — пишут аналитики.
«Учитывая эти чрезвычайные проблемы с поставками, мы ожидаем, что в 2022 году цены на жилье будут расти на 10% [в годовом исчислении], несмотря на снижение продаж существующих домов».
Ронда — старший репортер по личным финансам в Yahoo Money и адвокат с опытом работы в области права, страхования, образования и государственного управления. Следите за ней в Twitter @writesronda