Экономика покупки пляжного домика: прочтите перед покупкой
Покупка пляжного домика может принести отличную окупаемость инвестиций, надежный источник дохода и доступ к восхитительному месту для отдыха. Многие инвесторы в пляжные дома покупают дома, которые впоследствии сдают в аренду в периоды пикового туризма. Владелец пляжного домика во Флориде может сдать его в аренду с ноября по апрель, когда жители более холодных штатов жаждут солнца.
Многие инвесторы в пляжные дома утверждают, что их доход от аренды за холодную половину года покрывает их расходы за весь год. Это фактически позволяет им жить в доме бесплатно в непиковый сезон.
Ключевые выводы
- При правильном управлении сдача пляжного домика в аренду может позволить владельцу жить в нем бесплатно в непиковый пляжный сезон.
- Выбор времени выхода на рынок имеет решающее значение из-за большого кредитного плеча, часто используемого на рынке недвижимости.
- Будьте готовы заплатить больше и за дом, и за страховку (включая страховку от наводнения).
- Во многих пляжных городках высокие налоги.
- Реклама и управление арендуемым домом означает дополнительные счета, а владельцам, вероятно, понадобится дорогостоящий управляющий недвижимостью.
Прежде чем окунуться в пляжный домик, важно понять лежащую в основе экономику. К недостаткам можно отнести высокие затраты по займам, непомерно высокие ставки страхования и обильные счета, а также общие проблемы с управлением собственностью.
Как купить домик на пляже
Выбор времени выхода на рынок является решающим фактором при покупке любого объекта недвижимости. Большинство ипотечных кредитов требуют первоначального взноса в размере 20% или меньше, поэтому инвесторы часто используют значительную долю кредитного плеча. Когда кредитное плечо велико, движение цен обычно оказывает гораздо большее влияние на доходность, чем доход от актива.
Краткий обзор
Инвесторы могут потерять значительные суммы денег, получив ипотеку на пляжный домик в неподходящее время.
Нет необходимости владеть пляжным домиком, поэтому цены даже более проциклические, чем на другие дома. Если в последние несколько лет экономика была хорошей, а цены на недвижимость растут, то рынку, вероятно, пора корректироваться. Точно так же более низкие цены и депрессивная экономика указывают на то, что сейчас хорошее время для покупок. В Индексы Case-Shiller предоставить инвесторам способ определить общее состояние рынка недвижимости.
Покупка пляжного домика связана с теми же соображениями, что и покупка дома. Однако владельцам недвижимости, впервые сдающей в аренду, следует соблюдать осторожность. Обязательно осмотрите дом, желательно с привлечением профессионалов, и поговорите с хозяевами. Изучите документ о собственности, определите уровень преступности в районе и проанализируйте историю этого района во время ураганов и наводнений.
Затраты на недвижимость и затраты по займам
Недвижимость на пляже существенно дороже, чем дома на берегу моря. По данным Zillow, в Делрей-Бич, популярном пляжном городке во Флориде, средняя цена дома в 2020 году составляла 229 158 долларов. Процентные ставки по ипотеке для недвижимости для отдыха также обычно выше, чем для первичного жилья.
Начисление процентов может иметь огромное значение для прибыли инвестора. Например, выплата основного долга и процентов по ипотеке сроком на 30 лет на сумму 1 миллион долларов с процентной ставкой 4% составляет 4774 доллара в месяц. Та же ипотека с процентной ставкой 5% стоит 5 368 долларов в месяц в счет основной суммы долга и процентов. Эта разница в 600 долларов в месяц может быстро накапливаться.
Сколько стоит страхование на берегу моря?
В страховой домовладельца на пляже дома, вероятно, будет в несколько раз дороже, чем покрытие для основного дома. Эта разница в стоимости в основном связана с обязательным страхованием от наводнений. Сборы за страхование резко выросли в начале 21 века, особенно на Восточном побережье, которое пострадало от ураганов.
Ежегодный страховой взнос в размере 10 000 долларов и более на страхование от наводнения становится все более обычным явлением для домов на пляже Флориды. В других штатах Восточного побережья, например в Северной Каролине, страховые взносы более разумные. Хотя расходы на страхование в Калифорнии обычно ниже, чем тарифы на Восточном побережье, экономия обычно компенсируется более высокими ценами на недвижимость.
Другие счета за пляжный домик
Аренда пляжного домика связана с расходами, выходящими за рамки ипотеки, коммунальных услуг и кабеля. С одной стороны, налоговый счет, вероятно, будет огромным, учитывая высокую стоимость многих пляжных домиков. И если пляжный домик является доходной собственностью, домовладельцы, как правило, должны платить за маркетинг и рекламу. Тратить деньги на то, чтобы нанять людей, чтобы продемонстрировать свою собственность, — это только одна часть этих расходов. Очень невезучим владельцам пляжных домиков, возможно, также придется нести судебные издержки, связанные с судебным разбирательством споров с арендаторами.
Управление недвижимостью
Управление недвижимостью включает в себя гораздо больше, чем подписание договоров аренды и сбор арендных чеков. Когда что-то ломается, например, блок HVAC или холодильник, владелец пляжного домика несет полную ответственность за ремонт. Ландшафтный дизайн, покраска, уход за крышами и борьба с вредителями — это всего лишь несколько других задач, которые входят в компетенцию владельца пляжного домика.
Кондиционирование воздуха считается важной услугой во многих частях страны, и штаты предъявляют особые требования к домовладельцам. Это означает, что владельцы пляжных домиков должны ремонтировать кондиционер в разумные сроки. В противном случае арендаторы могут иметь право выйти из договора аренды или самостоятельно организовать ремонт и вычесть расходы из арендной платы.
Большинство владельцев пляжных домов не имеют возможности выполнять эти обязанности, не превращаясь в постоянных инвесторов в недвижимость. Поэтому большинство инвесторов нанимают управляющего недвижимостью на полную ставку. Менеджер выполняет повседневные задачи, продает пляжный домик во время туристического сезона, заключает договоры аренды и выселяет арендаторов, не платящих деньги. К сожалению, хороший управляющий недвижимостью не из дешевых. В зависимости от объема услуг, большинство управляющих недвижимостью взимают от 6% до 12% от собранной арендной платы, что может быстро съесть маржу прибыли.