Как предотвратить налоговый удар при продаже арендуемой недвижимости

Инвестирование в ипотеку, при этом ежемесячно принося некоторую дополнительную прибыль; когда такая недвижимость в конечном итоге будет продана, инвесторы получат значительные неожиданные доходы. Но эти события продаж могут привести к возникновению значительных долгосрочных налоговых обязательств по налогу на прирост капитала.

Показательный пример: эта налоговая ставка составляет 15%, если вы состоите в браке вместе с налогооблагаемым доходом от 80 000 до 496 600 долларов США.Если ваш налогооблагаемый доход составляет 496 600 долларов или более, ставка прироста капитала увеличивается до 20%.

Для супружеской пары, подающей совместно налогооблагаемый доход в размере 280 000 долларов США и прирост капитала в размере 100 000 долларов США, налоги на прибыль от продажи арендуемой собственности будут составлять 15 000 долларов США. К счастью, есть способы минимизировать этот налог на прирост капитала. В этой статье объясняются три наиболее эффективных метода.

Зачет прибыли с убытками

• Что это:  сбор налоговых убытков
• Для кого это: любой человек с убытком капитала в данном налоговом году.
• Что вы получаете: возможность вычесть эти убытки из прироста капитала, полученного при продаже недвижимости в аренду.

Сбор налоговых убытков описывает процесс снижения налоговых рисков при продаже сдаваемой в аренду собственности путем нереализованный убыток ), и решает продать актив с убытком в том же году, что и прибыль от продажи арендной собственности ( реализованный убыток ). Хотя эта тактика минимизации налогов в основном используется для компенсации прибыли от инвестиций в акции, все больше и больше людей применяют ее при продаже недвижимости в аренду.

Например, предположим, что инвестор заработал 50 000 долларов от продажи сдаваемой в аренду квартиры в текущем году. У нее также есть нереализованный убыток на фондовом рынке в размере 75 000 долларов. Она может продать часть своих акций, чтобы получить убыток в размере 50 000 долларов, чтобы полностью компенсировать 50 000 долларов прироста капитала.

Воспользуйтесь статьей 1031 Налогового кодекса

• Что это такое:  IRS Раздел 1031 «подобный» обмен
• Для кого это: любой, кто может реинвестировать выручку от продажи арендной собственности в новую недвижимость.
• Что вы получаете: возможность отложить некоторые или все налоги на прирост капитала

Инвесторы в недвижимость могут отложить уплату налога на прирост капитала, используя раздел 1031 Налогового кодекса, который позволяет им продавать арендуемую недвижимость при покупке аналогичной собственности и платить налоги только после того, как будет произведен обмен.С юридической точки зрения термин «подобный» имеет широкое определение.Инвестору не нужно обменивать одну квартиру на другую или обменивать один бизнес на другой.Пока оба объекта недвижимости, о которых идет речь, являются приносящими доход объектами аренды, это честная игра.

Но время является ключевым для этого метода, поскольку у инвесторов есть всего 45 дней с даты продажи собственности, чтобы определить потенциальную замену собственности, которую они должны формально закрыть в течение 180 дней.И если налоговая декларация должна быть подана (с продлением) до этого 180-дневного периода, инвесторы должны закрыться еще раньше.Те, кто не уложился в срок, должны полностью уплатить налог на прирост капитала при продаже первоначальной арендуемой собственности.

Превратите арендуемую недвижимость в основное место жительства

• Что это: преобразование арендуемой недвижимости в основное место жительства
• Для кого : любой, кто может превратить арендуемую недвижимость в свое основное место жительства.
• Что вы получаете: возможность исключить из налогов прирост капитала на сумму до 500 000 долларов.

Продажа дома, в котором вы живете, более выгодна с точки зрения налогообложения, чем разгрузка арендуемой собственности с целью получения прибыли.Раздел 121 IRS позволяет людям исключать до 250 000 долларов прибыли от продажи своего основного места жительства, если они не замужем, и до 500 000 долларов, если они состоят в совместной регистрации.Чтобы получить право, инвесторы должны владеть своими домами не менее пяти лет и проживать в них не менее двух из этих пяти лет.Годы личного проживания не обязательно должны быть подряд.По этой причине некоторые инвесторы предпочитают превращать арендуемую недвижимость в свои основные дома.

Сумма вычета зависит от того, как долго недвижимость использовалась в качестве аренды по сравнению с ее использованием в качестве основного места жительства.Кроме того, налогоплательщик не может исключать часть прибыли, которая ранее относилась к возврат амортизации, характерный для арендуемой собственности, и сумма, ранее принятая в качестве вычета амортизации, облагается налогом по ставке возврата в размере 25%.

Суть

Налог на прирост капитала может отнять значительную часть прибыли от продажи вашей арендуемой собственности в размере 15% или 20% от вашей выручки. К счастью, стратегии уклонения от уплаты налогов и отсрочки налогов на прирост капитала могут помочь облегчить это бремя. Как всегда, проконсультируйтесь со специалистом по налогам за советом, касающимся вашей ситуации с арендуемой недвижимостью.