Стратегии погашения ипотечного кредита
Для многих людей покупка дома — это самая крупная финансовая инвестиция, которую они когда-либо сделают. Из-за высокой цены большинству людей обычно требуется ипотека. Ипотека — это тип амортизированной ссуды, по которой долг погашается регулярными платежами в течение определенного периода. Под периодом амортизации понимается период времени в годах, в течение которого заемщик выбирает для погашения ипотеки.
Хотя наиболее популярным типом является ипотека с фиксированной ставкой на 30 лет, у покупателей есть и другие варианты, включая ипотеку на 25 и 15 лет. Срок погашения влияет не только на то, сколько времени потребуется для погашения ссуды, но и на то, сколько процентов будет выплачиваться в течение срока действия ипотеки. Более длительные периоды погашения обычно предполагают меньшие ежемесячные платежи и более высокие общие процентные расходы в течение срока действия ссуды.
С другой стороны, более короткие периоды амортизации обычно влекут за собой более крупные ежемесячные платежи и более низкие общие процентные расходы. Для любого на рынке ипотеки рекомендуется рассмотреть различные варианты амортизации, чтобы найти тот, который лучше всего подходит с точки зрения управляемости и потенциальной экономии. Здесь мы рассмотрим различные стратегии амортизации ипотечных кредитов для сегодняшних покупателей жилья.
Ключевые выводы
- Выбор периода, в течение которого вы должны выплатить ипотеку, — это компромисс между более низкими ежемесячными платежами и более низкой общей стоимостью.
- Срок погашения ипотечной ссуды следует графику погашения, который поддерживает равные ежемесячные платежи, изменяя при этом относительную сумму основной суммы по сравнению с процентами для каждого платежа.
- Чем длиннее график погашения (скажем, 30 лет), тем более доступны ежемесячные платежи, но в то же время больше процентов, которые должны быть выплачены кредитору в течение срока действия кредита.
График погашения
Точная сумма основного долга и процентов, составляющих каждый платеж, указана в графике погашения ипотечного кредита (или в таблице погашения). Вначале большая часть каждого ежемесячного платежа идет на проценты. Проценты по ипотеке не облагаются налогом. Если вы находитесь в группе с высокими налогами, этот вычет будет более ценным, чем для лиц с более низкими налоговыми ставками. С каждым последующим платежом все большая и большая часть платежа поступает в счет основного долга и все меньше — на проценты, пока ипотека не будет выплачена полностью и кредитор не подаст заявление об удовлетворении ипотечной ссуды в окружное управление или земельный кадастр.
Более длительные периоды амортизации сокращают ежемесячный платеж
Ссуды с более длительным сроком погашения имеют меньшие ежемесячные платежи, потому что у вас больше времени, чтобы выплатить ссуду. Это хорошая стратегия, если вы хотите, чтобы платежи были более управляемыми. На следующем рисунке показан сокращенный пример графика погашения 30-летней ссуды с фиксированной ставкой в размере 200 000 долларов США и ставкой 4,5%:
Резюме по 30-летнему займу с фиксированной ставкой 4,5%:
- Сумма ипотеки = 200 000 $
- Ежемесячный платеж = 1013,37 $
- Сумма процентов = 164 813,42 долларов США.
- Общая стоимость = 364 813,20 долларов США.
Более короткие периоды амортизации экономят ваши деньги
Если вы выберете более короткий период погашения — например, 15 лет — у вас будут более высокие ежемесячные платежи, но вы также значительно сэкономите на процентах в течение срока ссуды, и вы скорее станете владельцем своего дома. Кроме того, процентные ставки по более коротким кредитам обычно ниже, чем по более длинным. Это хорошая стратегия, если вы можете с комфортом получать более высокие ежемесячные платежи без излишних трудностей.
Помните, что даже несмотря на то, что период амортизации короче, он все равно включает 180 последовательных платежей. Важно подумать, сможете ли вы поддерживать такой уровень оплаты.
На рисунке 2 показано, как выглядит график погашения той же ссуды в размере 200 000 долларов США под 4,5%, но с 15-летней амортизацией (опять же, сокращенная версия для простоты):
Резюме по 15-летнему займу с фиксированной ставкой 4,5%:
- Сумма ипотеки = 200 000 $
- Ежемесячный платеж = 1529,99 $
- Сумма процентов = 75 397,58 долларов США.
- Общая стоимость = 275 398,20 долларов США.
Как мы видим из двух примеров, более длительная, 30-летняя амортизация приводит к более доступному платежу в размере 1013,37 долларов по сравнению с 1529,99 долларов США для 15-летней ссуды, т.е. разница в 516,62 доллара в месяц. Это может иметь большое значение для семей с ограниченным бюджетом или тех, кто просто хочет ограничить ежемесячные расходы.
Эти два сценария также показывают, что 15-летняя амортизация позволяет сэкономить 89 416 долларов США на процентных расходах. Если заемщик может с комфортом позволить себе более высокие ежемесячные платежи, можно получить значительную экономию за счет более короткого периода амортизации.
Варианты ускоренной оплаты
Даже с более длительным сроком погашения ипотечного кредита можно сэкономить на процентах и быстрее погасить ссуду за счет ускоренной амортизации. Эта стратегия включает в себя добавление дополнительных платежей к вашему ежемесячному счету по ипотеке, что потенциально сэкономит вам десятки тысяч долларов и позволит вам избавиться от долгов (по крайней мере, с точки зрения ипотеки) на годы раньше.
Возьмем 30-летнюю ипотеку на сумму 200 000 долларов из приведенного выше примера. Если бы каждый месяц к основной сумме долга применялся дополнительный платеж в размере 100 долларов, ссуда была бы полностью выплачена через 25 лет вместо 30, и заемщик получил бы экономию на выплате процентов на 31 745 долларов. Увеличьте это до дополнительных 150 долларов в месяц, и через 23 года ссуда будет выплачена с экономией в размере 43 204,16 доллара. Даже один дополнительный платеж, производимый каждый год, может уменьшить сумму процентов и сократить амортизацию, если платеж идет в счет основной суммы, а не процентов (убедитесь, что ваш кредитор обрабатывает платеж таким образом).
Естественно, не стоит отказываться от самого необходимого или вынимать деньги из выгодных вложений на доплату. Но сокращение ненужных расходов и направление этих денег на дополнительные выплаты может иметь хороший финансовый смысл. И, в отличие от 15-летней ипотеки, она дает вам возможность платить меньше за несколько месяцев.
Краткий обзор
Онлайн-калькуляторы амортизации ипотеки могут помочь вам решить, какая ипотека подходит вам, и рассчитать влияние дополнительных выплат по ипотеке. Кроме того, для определения наилучших доступных процентных ставок можно использовать ипотечные калькуляторы. Для начала попробуйте калькулятор ниже.
Другой выбор
воздушных шаров ипотеки часто имеют низкие платежи, но оставит вас из — за огромного баланса в конце срока кредита, также рискованные ставки.
Суть
Решение о том, какую ипотеку вы можете себе позволить, не следует оставлять исключительно на усмотрение кредитора: даже в нынешнем кредитном климате с его более жесткими стандартами вы можете получить более крупную ссуду, чем вам действительно нужно. Если вам нравится идея более короткого периода амортизации, чтобы вы могли платить меньше процентов и владеть своим домом раньше, но не можете позволить себе более высокие выплаты, подумайте о поиске дома в более низком ценовом диапазоне. Имея меньшую ипотеку, вы можете получить более высокие платежи с более коротким сроком погашения.
Поскольку на выбор ипотечного кредита может повлиять очень много факторов, важно оценить вашу ситуацию. Например, если вы рассматриваете возможность получения крупной ипотечной ссуды и находитесь в высокой налоговой категории, ваш ипотечный вычет, вероятно, будет более выгодным, чем если бы у вас была небольшая ипотека и вы относились к более низкой налоговой категории. Или, если вы получаете хорошую отдачу от своих инвестиций, возможно, не имеет финансового смысла сокращать создание вашего портфеля для увеличения выплат по ипотеке. Что всегда имеет смысл с финансовой точки зрения, так это оценить ваши потребности и обстоятельства и найти время, чтобы определить лучшую для вас стратегию погашения ипотечного кредита.