Объяснение — готов ли Китай наконец ввести налог на недвижимость?

Райан Ву, Лянпин Гао и Самуэль Шен

БЕЙДЖИНГ/ШАНГХАЙ (Рейтер) — Китайский налог на недвижимость, который уже давно и упорно не вводится, получит новый импульс, поскольку президент Си Цзиньпин поддержал то, что, по мнению экспертов, станет одним из самых глубоких изменений в политике страны в области недвижимости за последнее поколение.

Идея взимания налога с владельцев домов впервые прозвучала в 2003 году, но не получила развития из-за опасений, что это повредит спросу на недвижимость и ценам на резервуары, нанесет ущерб благосостоянию домохозяйств и будущим проектам в сфере недвижимости, а также спровоцирует финансовый кризис для местных органов власти, зависимых от продажи земли для получения дохода.

Однако стремление самого могущественного лидера Китая со времен Мао Цзэдуна сократить неравенство между сверхбогатыми горожанами и сельской беднотой под лозунгом «всеобщего процветания» может обеспечить необходимую политическую волю для введения общенационального налога на недвижимость, который в настоящее время включен в законодательную повестку дня на 2021-2025 годы.

ЗАЧЕМ НУЖЕН НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ?

Налог на недвижимость может окончательно усмирить стремительный рост цен на жилье.

Средние цены на жилье взлетели более чем на 2000% с момента приватизации рынка жилья в 1990-х годах в быстро урбанизирующемся Китае, а в последние годы создали кризис доступности жилья, особенно среди миллениалов.

Кажущийся неостановимым рост цен также подстегнул спекулятивные покупки, вызвав бешеное строительство, часто финансируемое за счет безудержных заимствований, которые теперь заманили в ловушку застройщиков — в том числе китайскую группу Evergrande с крупной задолженностью — и вызвали опасения более широких рисков для экономики.

БУДЕТ ЛИ НАЛОГ ВЗИМАТЬСЯ ПО ВСЕЙ СТРАНЕ?

В рамках пилотных программ, запущенных в 2011 году, мегаполисы Шанхай и Чунцин облагали налогом домовладельцев, хотя и только тех, кто имеет жилье высшего класса и вторые дома, по ставкам от 0,4% до 1,2%.

Но пилоты не распространились на большее количество городов.

Ожидается, что более богатые регионы введут налог на недвижимость первыми, причем в последние недели эксперты назвали в качестве одного из таких кандидатов богатую провинцию Чжэцзян, а также южный бумтаун Шэньчжэнь и островную провинцию Хайнань.

«Это будет серьезным изменением политики в истории развития недвижимости Китая», — говорит Бетти Ванг, старший экономист по Китаю в ANZ в Гонконге. «Это будет среднесрочное и долгосрочное изменение политики».

А КАК НАСЧЕТ НАЛОГОВОЙ СТАВКИ?

Ставка в 0,7% вполне вероятна, хотя на практике Китай, скорее всего, будет использовать многоуровневый подход с дифференцированными ставками в зависимости от города, говорит Джулиан Эванс-Притчард, старший экономист по Китаю Capital Economics.

«В США в некоторых богатых округах эффективная ставка налога на недвижимость превышает 2-3%, в то время как в других она гораздо ниже. Но средняя эффективная ставка по США составляет 1,1%. Поэтому в городских районах Китая вполне реально достичь 0,7%», — сказал он.

Ставка в 0,7% принесла бы 1,8 трлн юаней ($281 млрд) налоговых поступлений в 2020 году и превысила чистую продажу земли местными органами власти в прошлом году, добавил он.

Этот гипотетический доход был бы равен размеру валового внутреннего продукта Финляндии.

КАК ЭТО МОЖЕТ ПОВЛИЯТЬ НА МЕСТНЫЕ ОРГАНЫ ВЛАСТИ?

Налог на недвижимость даст местным властям новый источник дохода, который они смогут реинвестировать в общественные услуги и инвестиции в инфраструктуру.

По словам Лу Вэньси, главного аналитика агентства недвижимости Centaline, это может принести налоговый доход, равный 70%-80% доходов от продажи земли.

По словам Лу, если эта тенденция сохранится, она может помочь местным органам власти постепенно снизить зависимость от продажи земли.

Но местные органы власти не обязательно будут получать эти новые доходы, что снизит их стимул к сбору таких налогов, говорит Роки Фан, экономист Sealand Securities.

Если местные органы власти будут использовать средства на местах, это будет противоречить идее «всеобщего процветания», которая требует централизованного механизма перераспределения, сказал он.

(ГРАФИК: Зависимость материкового Китая от продажи земли (по провинциям) — https://graphics.reuters.com/CHINA-ECONOMY/PROPERTY-LANDSALES/gkvlgxwbzpb/chart.png)

А КАК НАСЧЕТ РАЗРАБОТЧИКОВ?

Налог на недвижимость увеличит стоимость владения инвесторами активами недвижимости. Это направит часть жилищных запасов на рынок от владельцев домов, увеличив предложение.

В связи с этим застройщики столкнутся с замедлением темпов переваривания запасов и сбора наличности, что еще больше затруднит их денежные потоки и поставит под угрозу их ликвидность, сказал один из застройщиков среднего размера, расположенный в восточной части Китая.

ПОСТРАДАЮТ ЛИ КИТАЙСКИЕ РЫНКИ КАПИТАЛА?

Налог на недвижимость повысит стоимость владения недвижимостью, что вызовет перераспределение активов в пользу рынков капитала, говорит Фан из Sealand.

По данным центрального банка Китая, на недвижимость приходится почти 60% активов городских домохозяйств, в то время как 20,4% приходится на финансовые активы, включая акции и облигации. В отличие от этого, американские домохозяйства держат более 40% своего богатства в финансовых активах.

«(При введении налога на недвижимость) люди не будут накапливать имущество. Вместо этого они будут направлять свои деньги в другие места, на рынки капитала, принося пользу компаниям», — сказал Фан.

Но хотя в долгосрочной перспективе взимание налога приведет к снижению финансовых рисков на раздутом рынке недвижимости Китая, для смягчения краткосрочных последствий необходима тщательная реализация, предупредил он.

Нужно дать рынку время, чтобы переварить и отреагировать на эту политику». Ажиотаж может вызвать обвал цен на недвижимость, что поставит под угрозу финансовое здоровье».

($1 = 6,4111 китайских юаней)

(Репортажи Райана Ву и Лянпина Гао в Пекине и Самуэля Шена в Шанхае; дополнительные репортажи Клэр Джим в Гонконге; редактирование Жаклин Вонг)