Сколько вы должны внести за дом?
Решение о том, сколько нужно отдать за дом, требует баланса между ликвидными денежными средствами и другими приоритетами, но экономические условия, связанные с COVID-19 и горячим рынком жилья, добавили изюминку.
Чтобы отреагировать на экономическую неопределенность пандемии, некоторые кредиторы изменили свою политику андеррайтинга, что затруднило получение одобрения заемщиками с более низким кредитным рейтингом. Кроме того, из-за общенационального рынка продавцов, предложение большого первоначального взноса может облегчить победу в тендерной войне, потому что это повышает ваши шансы на одобрение кредита.
Итак, какую сумму вы должны внести на покупку дома? Вот некоторые моменты, которые необходимо учитывать.
Читайте: Лучшие ипотечные кредиторы]
Какой размер первоначального взноса обычно требуется при покупке дома?
Если вы задаетесь вопросом, какой процент вы должны внести в качестве первоначального взноса на покупку дома, то 20% — это эмпирическое правило, но не существует универсальной цифры. Например, некоторые кредитные программы требуют первоначального взноса всего 3% или 5%, а некоторые не требуют первоначального взноса вообще.
Основная причина, по которой следует рассматривать первоначальный взнос в размере 20%, заключается в том, что если у вас обычный кредит, то именно столько необходимо для того, чтобы избежать частного ипотечного страхования. Однако, согласно Индексу доверия риэлторов, составленному Национальной ассоциацией риэлторов, 72% покупателей жилья вносят менее 20% первоначального взноса по ипотечным кредитам.
Каков хороший первоначальный взнос на покупку дома?
Не существует правильной суммы, которую необходимо внести в качестве первоначального взноса на покупку дома, но есть некоторые рекомендации, которые следует учитывать. Размер первоначального взноса зависит от вашего ежемесячного бюджета на жилье, программы кредитования, наличия свободных денежных средств, ваших планов на жилье и текущей ситуации на рынке.
Чем больше ваш первоначальный взнос, тем меньше ваш ежемесячный платеж по ипотеке. Хотя 20% — это хорошее эмпирическое правило, если вы можете себе это позволить, есть возможности для более низких первоначальных взносов — некоторые даже не требуют первоначального взноса вообще.
В частности, вы можете получить кредиты Федерального управления жилищного строительства с первоначальным взносом 3,5%. Кредиторы также предлагают программы обычных кредитов с 3% первоначальным взносом, включая ипотеку HomeReady от Fannie Mae и ипотеку Home Possible от Freddie Mac. Кредиты для ветеранов и Министерства сельского хозяйства США не требуют первоначального взноса.
Реальность такова, что многие покупатели жилья вкладывают гораздо меньше 20%. Согласно последнему отчету Национальной ассоциации риэлторов, медианный первоначальный взнос в 2019 году составил 12% для всех покупателей, 6% для тех, кто покупает впервые, и 16% для повторных покупателей.
Как COVID-19 влияет на первоначальный взнос по ипотеке?
Некоторые кредиторы используют более строгие критерии для утверждения заемщиков, поскольку COVID-19 повысил риск дефолта и отсрочки платежа. » Особое внимание уделялось тому, чтобы документы о доходах/работе были актуальными», — говорит Роб Уилсон, вице-президент, руководитель отдела корреспондентских и складских продаж Merchants Mortgage. » Что касается требований к первоначальному взносу, то они (требования) не изменились в связи с пандемией»
Таким образом, повышение кредитного рейтинга, снижение соотношения долга к доходу и увеличение первоначального взноса могут повысить ваши шансы на получение ипотечного кредита на выгодных условиях. Хотя потребительские расходы восстановились с начала пандемии, сейчас самое время заняться улучшением своего финансового положения и откладывать больше денег, чем обычно, вместо поездок, ужинов и других действий, которые могут не соответствовать рекомендациям экспертов в области здравоохранения, поскольку дельта-вариант скачет.
Читайте: Лучшие кредиторы по рефинансированию ипотеки]
Как решить, сколько нужно отдать за дом?
Среди многих факторов, ваши финансы и ваши цели в отношении дома могут помочь вам выбрать правильную сумму первоначального взноса.
Сколько денег вы должны отложить на покупку дома? Вот несколько вопросов, над которыми стоит подумать:
— Потребует ли дом модернизации и обновления?
— Много ли у вас других долгов?
— Насколько надежна ваша работа?
Только вы, а не кредиторы, можете определить свой идеальный первоначальный взнос. К этой цифре можно прийти, поразмыслив:
Только вы, а не кредиторы, можете определить свой идеальный первоначальный взнос. К этой цифре можно прийти, поразмыслив:
Если у вас есть гибкость в выборе суммы, которую вы можете внести, проведите некоторые подсчеты, чтобы увидеть разницу в ежемесячных платежах и понять, что лучше для вашего бюджета. Рассмотрим пример на примере дома стоимостью 250 000 долларов.
30-летняя ипотека с фиксированной ставкой под 3,5% годовых и 3% первоначальным взносом приведет к ежемесячным выплатам основной суммы и процентов в размере 1 088 долларов США.
При внесении 5% первоначального взноса ежемесячный платеж снижается всего на 22 доллара, а при 10% первоначальном взносе ежемесячная экономия составляет 78 долларов по сравнению с 3% первоначальным взносом. Со временем это может существенно изменить ситуацию.
Ипотечный калькулятор может быть полезным инструментом для расчета комфортного платежа. Имейте в виду, что кредиторы предпочитают, чтобы ваш ипотечный платеж, плюс налоги и страховые платежи, составлял менее или равнялся 25%-28% от вашего валового ежемесячного дохода.
Частное ипотечное страхование. Если вы внесете менее 20% при получении обычного кредита, вы можете оказаться на крючке частного ипотечного страхования, или PMI. Если вы не можете позволить себе первоначальный взнос в размере 20%, PMI может быть само собой разумеющимся.
Кроме того, по некоторым кредитам, обеспеченным государством, требуется ипотечное страхование или аналогичные сборы, независимо от того, сколько вы внесли первоначального взноса.
Но если вы можете позволить себе избежать PMI, вы можете сделать это, внеся больший первоначальный взнос.
Процентная ставка. По мере увеличения первоначального взноса ваша процентная ставка может снижаться, поскольку вы представляете меньший риск для кредитора.
В целом, процентные ставки остаются на рекордно низком уровне, независимо от размера первоначального взноса и выбранного вами кредита. Если вы сможете сделать достаточно большой первоначальный взнос, вы сможете получить самую низкую процентную ставку, которую вы, вероятно, увидите в своей жизни.
Расходы на закрытие. Когда вы решаете, сколько денег положить на покупку следующего дома, учитывайте расходы на закрытие сделки. Эти расходы обычно составляют от 2% до 5% от стоимости дома, и вы можете оплатить их заранее или включить в кредит.
Оплата расходов на закрытие сделки означает, что вы не сможете использовать эти деньги для первоначального взноса, а финансирование расходов увеличит ваш ежемесячный платеж и общие процентные расходы. Вы будете платить в любом случае, но вам нужно решить, что для вас имеет больше смысла.
Сбережения на случай чрезвычайных ситуаций. Чем больше денег вы внесете, тем ниже будет ваш ежемесячный ипотечный платеж, поскольку вы финансируете меньшую часть покупной цены дома. Но если вы опустошите свой сберегательный счет, вы можете навлечь на себя неприятности.
Вкладывая как можно больше средств в качестве первоначального взноса, вы сохраните низкие ежемесячные платежи и сможете быстрее накопить капитал», — говорит Надя Азиз, генеральный менеджер по жилищным кредитам в компании Opendoor. » Но покупатели жилья также должны убедиться, что они оставляют достаточно денег на своих банковских счетах, чтобы продолжать оплачивать расходы на проживание, питание, здоровье и многое другое. Быть домовладельцем означает также покрывать расходы на содержание имущества, что должно быть учтено в вашем ежемесячном бюджете. «
Домовладельцы должны стремиться к тому, чтобы три месяца выплат по ипотеке хранились на сберегательном счете. Таким образом, вы сможете решать возникающие чрезвычайные финансовые ситуации, не влияя на свою способность вносить ипотечные платежи и выполнять другие финансовые обязательства.
Вам также нужно будет откладывать часть своего дохода на общее содержание дома. Ежегодно откладывайте не менее 1% от стоимости вашего дома на различные расходы — от новой крыши или печи до озеленения или покраски.
Планы на дом. Программа кредитования с низким первоначальным взносом или без него может быть привлекательной, но она подвергает вас риску отрицательного капитала, если стоимость вашего дома снизится. Это означает, что вы должны больше, чем стоит ваш дом, что также известно как «подводное положение» по ипотеке.
Это не проблема, если вы планируете оставаться в доме достаточно долго, чтобы нарастить капитал. Но это может стать проблемой, если вам нужно продать свой дом вскоре после покупки.
Это не значит, что вам следует опасаться кредитных программ с высоким соотношением заемных средств к стоимости, говорит Уилсон. «Они служат великой цели в создании домовладения. Они могут позволить гораздо большему числу людей стать владельцами жилья и начать строить богатство», — добавляет он. «Но домовладельцы должны знать о своих рычагах влияния и дополнительных расходах, которые сопутствуют владению домом. Убедитесь, что у вас есть достаточные резервы, это обеспечит вам душевное спокойствие»
Соревнования. Если вы находитесь на рынке продавца, вы, скорее всего, конкурируете с несколькими предложениями. По словам Азиза, первоначальный взнос может дать вам значительное преимущество.
При более высоком первоначальном взносе меньше возможностей для отката в процессе финансирования», — говорит она. «Кроме того, на сегодняшнем рынке, где дома продаются быстро и по цене выше предложенной, более высокий первоначальный взнос может дать продавцам уверенность в вашей способности покрыть разницу между ценой предложения или суммой кредита и оценочной стоимостью»
Читайте: Лучшие кредиты FHA]
Можете ли вы получить помощь на первоначальный взнос?
Несколько национальных и местных программ могут помочь покупателям, имеющим право на получение жилья, но, как правило, вы должны соответствовать требованиям программы.
Например, государственные программы могут предложить грант или вторую ипотеку для покрытия первоначального взноса и части расходов на закрытие сделки для кредитоспособных заемщиков, отвечающих требованиям кредитования.
Некоторые программы доступны только покупателям жилья с низким уровнем дохода и могут быть сопряжены с определенными условиями. Возможно, вам придется прожить в купленном доме определенное время, например, до того, как будет прощен второй кредит, покрывающий первоначальный взнос и расходы на закрытие сделки. В противном случае вам придется вернуть полученную сумму.
Если пандемия позволила вам накопить больше средств на первоначальный взнос, исторически низкие ставки могут означать, что пришло время покупать. Несмотря на COVID-19, кредиторы заняты.