Сколько ипотеки вы можете себе позволить?

Покупка недвижимости с помощью ипотеки часто является самым крупным личным вложением большинства людей. Размер кредита зависит от нескольких факторов, а не только от того, что банк готов предоставить вам ссуду. Вам необходимо оценить не только свои финансы, но также свои предпочтения и приоритеты.

Вот все, что вам нужно учесть, чтобы определить, сколько вы можете себе позволить.

Ключевые моменты

  • Общее правило заключается в том, что вы можете позволить себе ипотеку, которая в 2–2,5 раза превышает ваш валовой доход.
  • Общие ежемесячные выплаты по ипотеке обычно состоят из четырех компонентов: основной суммы, процентов, налогов и страхования (вместе известных как PITI).
  • Коэффициент начального дохода – это процент от вашего годового валового дохода, который идет на выплату ипотеки, и в целом он не должен превышать 28%.
  • Ваш внутренний коэффициент – это процент от вашего годового валового дохода, который идет на выплату долгов, и в целом он не должен превышать 43%.

Определение доступной ипотеки

Вообще говоря, большинство потенциальных домовладельцев могут позволить себе профинансировать недвижимость, стоимость которой в два-два с половиной раза превышает их годовой валовой доход. Согласно этой формуле, человек, зарабатывающий 100 000 долларов в год, может позволить себе ипотеку только на сумму от 200 000 до 250 000 долларов. Однако этот расчет является лишь общим ориентиром.

В конечном итоге, выбирая недвижимость, нужно учитывать несколько дополнительных факторов. Во-первых, неплохо иметь некоторое представление о том, что, по мнению вашего кредитора, вы можете себе позволить (и как он пришел к такой оценке). Во-вторых, вам нужно иметь личный самоанализ и выяснить, в каком типе дома вы готовы жить, если вы планируете жить в этом доме в течение длительного времени, и от каких других видов потребления вы готовы отказаться – или отказаться – от них. живи в своем доме.

Краткая справка

Хотя недвижимость традиционно считалась безопасным долгосрочным вложением, рецессии и другие бедствия (например, пандемия COVID-19) могут проверить эту теорию и заставить потенциальных домовладельцев подумать дважды.

Критерии кредиторов

Хотя каждый ипотечный кредитор придерживается своих собственных критериев доступности, ваша способность приобрести дом (а также размер и условия кредита, который вам будет предложен) всегда будут зависеть в основном от следующих факторов.

Налог 

Это уровень дохода потенциального покупателя жилья до уплаты налогов и других обязательств. Обычно это ваша базовая зарплата плюс любой бонусный доход и может включать заработок неполный рабочий день, заработок от самозанятости, пособия по социальному обеспечению, инвалидность, алименты и алименты.

Коэффициент переднего плана

Валовой доход играет жизненно важную роль в определении начального коэффициента, также известного как соотношение ипотечного кредита к доходу. Этот коэффициент представляет собой процент от вашего годового валового дохода, который может быть направлен на ежемесячную выплату ипотеки. Общая сумма денег, которая составляет ваш ежемесячный платеж по ипотеке, состоит из PITI : основной суммы, процентов, налогов и страхования (как страхование имущества, так и страхование частной ипотеки , если этого требует ваша ипотека).

Хорошее практическое правило состоит в том, что коэффициент начисления на основе PITI не должен превышать 28% вашего валового дохода.Однако многие кредиторы позволяют заемщикам превышать 30%, а некоторые даже позволяют заемщикам превышать 40%.

Коэффициент Back-End

Также известный как отношение долга к доходу (DTI), он рассчитывает процент вашего валового дохода, необходимый для покрытия ваших долгов. Долги включают платежи по кредитным картам, алименты и другие непогашенные ссуды (автомобильные, студенческие и т. Д.).

Другими словами, если вы платите 2000 долларов в месяц в счет обслуживания долга и зарабатываете 4000 долларов каждый месяц, ваш коэффициент составляет 50% – половина вашего ежемесячного дохода используется для выплаты долга.

Однако соотношение долга к доходу в 50% не принесет вам тогодома мечты .Большинство кредиторов рекомендуют, чтобы ваш DTI не превышал 43% вашего валового дохода.  Чтобы рассчитать максимальный ежемесячный долг на основе этого коэффициента, умножьте свой валовой доход на 0,36 и разделите на 12.

Краткая справка

Дискриминация ипотечного кредитования является незаконной.Бюро финансовой защиты потребителей или вДепартамент жилищного строительства и городского развития США (HUD).4

Ваш кредитный рейтинг

Если одна сторона медали доступности – доход, то другая сторона – ваш долг.

Ипотечные кредиторы разработали формулу для определения уровня риска потенциального покупателя жилья.Формула может быть разной, но обычно определяется на основе кредитного рейтинга заявителя . Кандидаты с низким кредитным рейтингом могут рассчитывать на более высокую процентную ставку, также называемую годовой процентной ставкой (APR), по своей ссуде. Если вы хотите купить дом в ближайшее время, обратите внимание на свои кредитные отчеты. Обязательно внимательно следите за своими отчетами. Если есть неточные записи, потребуется время, чтобы их удалить, и вы не хотите упускать дом своей мечты из-за чего-то, в чем не ваша вина.

Как рассчитать первоначальный взнос

Первоначальный взнос – это сумма, которую покупатель может позволить себе заплатить из своего кармана за жилье, используя наличные или ликвидные активы. Кредиторы обычно требуют первоначального взноса в размере не менее 20% от покупной цены дома, но многие позволяют покупателям покупать дом со значительно меньшими процентами. Очевидно, что чем больше вы можете вложить, тем меньше вам потребуется финансирования и тем лучше вы будете смотреть на банк.

Например, если потенциальный покупатель жилья может позволить себе заплатить 10% за дом за 100 000 долларов, первоначальный взнос составляет 10 000 долларов, что означает, что домовладелец должен профинансировать 90 000 долларов.

Помимо суммы финансирования, кредиторы также хотят знать, на сколько лет требуется ипотечный кредит. Краткосрочная ипотека имеет более высокие ежемесячные платежи, но, вероятно, будет дешевле в течение срока ссуды.

Краткая справка

Покупателям жилья необходимо внести 20% первоначальный взнос, чтобы не платить частную ипотечную страховку.

Как решают кредиторы

На решение ипотечного кредитора о доступности жилья для покупателя влияет множество различных факторов, но они сводятся к доходу, долгу, активам и обязательствам. Кредитор хочет знать, какой доход получает заявитель, сколько требований предъявляется к этому доходу и есть ли потенциал для того и другого в будущем – короче говоря, все, что может поставить под угрозу его способность получить возврат. Доход, первоначальный взнос и ежемесячные расходы обычно являются основными критериями для финансирования, в то время как кредитная история и рейтинг определяют процентную ставку по самому финансированию.

Личные соображения для покупателей жилья

Кредитор мог бы сказать вам, что вы можете позволить себе значительную недвижимость, но можете ли вы? Помните, что критерии кредитора в первую очередь относятся к вашей валовой заработной плате и прочим долгам. Проблема с использованием валового дохода проста: вы учитываете до 30% своей зарплаты, но как насчет налогов, отчислений FICA и взносов на медицинское страхование? Даже если вы получите возмещение по своей налоговой декларации, это вам не поможет сейчас – а сколько вы получите обратно?

Вот почему некоторые финансовые эксперты считают, что более реалистично думать о вашем чистом доходе (также известном как полученная на руки зарплата) и что вы не должны использовать более 25% своего чистого дохода на выплату ипотечного кредита. В противном случае, хотя вы могли бы ежемесячно выплачивать ипотечный кредит, вы могли бы оказаться « бедняком ». 

Затраты на оплату и содержание вашего дома могут составлять такой большой процент вашего дохода – намного превышающий номинальный коэффициент начисления – что у вас не останется достаточно денег, чтобы покрыть другие дискреционные расходы или непогашенные долги или сэкономить на пенсию или даже на черный день. Быть бедным в доме или нет – это в основном вопрос личного выбора; получение одобрения на получение ипотеки не означает, что вы можете позволить себе выплаты.

Предварительные ипотечные соображения

В дополнение к критериям кредитора при рассмотрении вашей способности выплатить ипотечный кредит необходимо учитывать следующие факторы:

Доход

Вы рассчитываете на два дохода для оплаты счетов? Ваша работа стабильна? Сможете ли вы легко найти другую должность с такой же или более высокой заработной платой, если вы потеряете свою текущую работу? Если выполнение вашего ежемесячного бюджета зависит от каждой копейки, которую вы зарабатываете, даже небольшое сокращение может обернуться катастрофой.

Затраты

Расчет вашего внутреннего коэффициента будет включать большую часть ваших текущих долговых расходов, но вы должны учитывать будущие расходы, такие как учеба для ваших детей (если они у вас есть) или ваши хобби, когда вы выйдете на пенсию.

Стиль жизни

Готовы ли вы изменить свой образ жизни, чтобы получить дом, который вам нужен? Если меньшее количество поездок в торговый центр и небольшое сокращение бюджета вас не беспокоит, применение более высокого внутреннего коэффициента может сработать. Если вы не можете внести какие-либо изменения или у вас уже есть остатки на счетах нескольких кредитных карт, возможно, вы захотите перестраховаться и выбрать более консервативный подход в поиске дома.

Личность

Нет двух людей с одинаковой личностью, независимо от их дохода. Некоторые люди могут спать спокойно по ночам, зная, что они должны 5000 долларов в месяц в течение следующих 30 лет, в то время как другие беспокоятся о выплате вдвое меньше. Перспектива рефинансирования дома, чтобы позволить себе оплату за новую машину, сведет некоторых людей с ума, в то время как других совсем не беспокоит.

Затраты помимо ипотеки

В то время как ипотека, несомненно, является самой значительной финансовой обязанностью домовладения, существует множество  дополнительных расходов , некоторые из которых не исчезают даже после выплаты ипотеки. Умным покупателям следует помнить о следующих вещах:

Налог на недвижимость

если у вас есть дом, вы ожидаете платить налоги на недвижимость и понимание того, сколько вы будете должны, – важная часть бюджета покупателя жилья. Город, поселок или округ устанавливает ваш налог на недвижимость в зависимости от вашего дома, размера участка и других критериев, включая местные условия недвижимости и рынок.

По данным налогового фонда, эффективная средняя ставка налога на недвижимость по стране составляет 1,1% от оценочной стоимости дома.Эта сумма варьируется в зависимости от штата, и в некоторых штатах налоги на недвижимость ниже, чем в других.Например, в Нью-Йорке в среднем 1,4%, а в Оклахоме 0,88%.  Вам всегда придется отчитываться об уплате налога на недвижимость , даже если ваша ипотека погашена полностью.

Страхование жилья

Каждому домовладельцу необходимо страхование жилья для защиты своей собственности и имущества от стихийных бедствий и антропогенных катастроф, таких как торнадо или кража. Если вы покупаете дом, вам нужно будет рассчитать цену, соответствующую вашей ситуации. Большинство ипотечных компаний не позволят вам приобрести дом без страховки жилья, которая покрывает покупную цену их дома. Фактически, вам может потребоваться предъявить доказательство страхования жилья для утверждения вашим ипотечным кредитором.

В 2018 году, согласно последним статистическим данным, доступным на начало 2021 года, средняя премия по наиболее распространенному типу страхования жилья в США составляла примерно 1200 долларов.  Но сумма увеличивается в зависимости от типа страховки, которая вам нужна, и штата, в котором вы проживаете.

Обслуживание

Даже если вы построите новый дом, он не останется новым навсегда, как и дорогая значительная техника, такая как плиты, посудомоечные машины и холодильники. То же самое относится к крыше дома, печи, подъездной дорожке, ковру и даже к краске на стенах. Если на момент первого платежа по ипотеке вы живете в бедности , вы можете оказаться в сложной ситуации, если ваше финансовое положение не улучшится к тому времени, когда вашему дому потребуется серьезный ремонт.

Утилиты

Отопление, страхование, электричество, вода, канализация, вывоз мусора, кабельное телевидение и телефонная связь стоят денег. Эти расходы не включаются в коэффициент переднего плана и не рассчитываются в коэффициенте внутреннего покрытия. Тем не менее для большинства домовладельцев они неизбежны.

Сборы ассоциации

Многие кондоминиумы и кооперативы, а также отдельные закрытые кварталы или запланированные сообщества взимают ежемесячные или ежегодные взносы ассоциации. Иногда эти сборы составляют менее 100 долларов в год; в других случаях они составляют несколько сотен долларов в месяц. Некоторые сообщества включают обслуживание газонов, уборку снега, общественный бассейн и другие услуги.

Некоторые сборы используются только для покрытия административных расходов на управление сообществом. Важно помнить, что, хотя все большее число кредиторов включают сборы ассоциации в предварительный коэффициент, эти сборы, вероятно, со временем увеличатся.

Мебель и Декор

Перед тем, как купить новый дом, внимательно оцените количество комнат, которые нужно будет обставить, и количество окон, которые необходимо закрыть.

Суть

Стоимость дома – это самые большие личные расходы, с которыми когда-либо сталкивается большинство людей. Прежде чем брать на себя такие огромные долги, найдите время, чтобы посчитать. После того, как вы подсчитаете, подумайте о своей ситуации и о своем образе жизни – не только сейчас, но и в ближайшие десять или два года. Перед покупкой нового дома подумайте не только о том, сколько вам стоит его покупка, но и как будущие выплаты по ипотеке повлияют на вашу жизнь и бюджет.