11 ошибок, которые совершают неопытные арендодатели

Хотя может показаться достаточно простым быть домовладельцем — купить дом, сделать несколько ремонтных работ и сдать его в аренду за сумму, превышающую ежемесячный платеж по ипотеке, — для успешного управления своей собственной инвестиционной недвижимостью требуется образ мышления профессионала.

Без опыта можно легко потерять деньги, время и сон из-за этих распространенных ошибок нового арендодателя. (См. Также:  5 вещей, которые знает каждый профессионал в сфере недвижимости .)

1. Отсутствие надлежащей проверки потенциального арендатора. Как бы вы ни беспокоились о том, чтобы нанять арендатора и оплатить аренду, не стоит спешить, не кредитного отчета (для проверки истории просроченных платежей, просроченных счетов и т. Д.), И найдите время, чтобы проверить рекомендации, включая работодателей и бывших арендодателей. Даже если арендатор «отчаянно» хочет въехать и может сразу внести залог, сначала проверьте его биографию. Не позволяйте себе чувствовать, что вас торопят или заставляют совершить потенциально дорогостоящую ошибку.
2. Думая, что недвижимость всегда будет сдаваться в аренду. Перед закрытием объекта недвижимости вам необходимо провести собственную финансовую экспертизу и убедиться, что вы можете оплатить ипотеку (если вы берете ссуду) в том случае, если у вас есть месяцы, когда арендатор не платит арендную плату. Не рискуйте потенциальной потерей права выкупа и финансовым крахом из-за того, что вы не смогли провести простой анализ денежных потоков и сохранить достаточно средств для покрытия ипотечных платежей, когда арендаторов мало.
3. Недооценка стоимости ремонта или текущего обслуживания недвижимости. Чтобы арендаторы были заинтересованы в собственности (и платили за нее), вам необходимо ее содержать. Убедитесь, что вы взимаете достаточно арендной платы, чтобы хотя бы частично покрыть текущие расходы на техническое обслуживание (например, покраску, уборку и чистку ковров между арендаторами). Также спланируйте, что вам придется вытаскивать деньги либо из бизнеса, либо из собственного кармана, если у вас нет денег, необходимых для проведения крупного разового ремонта (например, устранения структурных повреждений, замены приборов и т. Д.).
4. Считать это хобби. Владение арендуемой недвижимостью — это бизнес, и для получения прибыли вам необходимо управлять им как таковым. Это означает открытие отдельных банковских счетов для депозитов и расходов, использование системы бухгалтерского учета и консультации со специалистом по налогам, чтобы убедиться, что вы правильно обрабатываете (и платите!) Налоги на свой бизнес. Если вы не установите для себя необходимые ресурсы и отношения, вы, скорее всего, в конечном итоге потеряете деньги. (См. Также:  Налоговые вычеты для владельцев арендуемой недвижимости .)
5. Полагаться на рукопожатие. В бизнесе нельзя полагаться на обещания. Для вашей собственной правовой защиты важно, чтобы ваши арендаторы подписали договор аренды на проживание в собственности и убедились, что они понимают условия договора. Если у вас возникнут проблемы с арендатором, вам потребуется письменная обязательная документация (например, договор аренды), чтобы судья вынес решение. Знайте законы вашего штата в отношении аренды и убедитесь, что вы используете соответствующую форму для вашего штата. FindLaw.com составил список законов об аренде и договорах аренды для каждого штата.
6. Задавать незаконные вопросы на собеседовании.Вы не хотите рисковать дать потенциальному арендатору достаточные основания подать на вас в суд за дискриминацию, задав неправильные вопросы во время отборочного собеседования.Закон о справедливых жилищных условиях Закона о гражданских правах 1968 года требует, чтобы вы не могли отклонить заявление арендатора на основании расы, цвета кожи, религии, национального происхождения, пола, семейного положения, инвалидности или семейного положения (например, если они планируют иметь детей).
7. Пренебрежение жильцами. Вы несете ответственность за жилье, которое вы сдаете в аренду. Если вы не проверяете регулярно своих арендаторов и не проверяете состояние собственности, вам будет некого винить, кроме себя, если что-то пойдет не так. Тем не менее, убедитесь, что вы не нарушаете законы своего штата в отношении конфиденциальности арендаторов, прежде чем зайти в собственность без предупреждения. Вы можете непреднамеренно дать им право подать на вас в суд или быть освобожденным от условий вашего договора аренды.
8. Несоответствие государственным и местным жилищным кодексам. Как арендодатель, вы должны убедиться, что недвижимость соответствует стандартам безопасности и гигиены труда. Если вы не позаботитесь о своей части юридической сделки, у ваших арендаторов могут быть основания нарушить условия вашего договора аренды, потенциально подать на вас в суд и даже иметь законное право на компенсацию ущерба или травм из-за вашего халатного отношения.
9. Отсрочка выселения. Если не начать процедуру выселения в кратчайшие сроки, это может стать очень дорогостоящей ошибкой. Если у вас возникнут проблемы с арендатором и вы не уверены в своих правах или в дальнейших действиях, как можно скорее обратитесь к поверенному по выселению. (См. Также:  Советы потенциальному арендодателю .)
10. Несоблюдение условий аренды. Если вы указали, что просроченная арендная плата повлечет за собой штраф, снимите его. Если вы заметили, что домашние животные не допускаются, и ваш новый арендатор покупает немецкого дога, примените штраф. Если ваши арендаторы поймут, что вы небрежно относитесь к условиям аренды, они, скорее всего, последуют их примеру. Установите — и обеспечьте соблюдение — стандарта, которого вы хотите придерживаться.
11. Не записывать. Очень важно, чтобы вы сохраняли письменную документацию о взаимодействии с вашими арендаторами на случай, если вам когда-нибудь понадобится подать на них в суд. Записывайте телефонные разговоры и храните копии электронных писем, голосовых сообщений, текстовых сообщений и т. Д., Чтобы иметь возможность подтвердить свои обвинения.

Если вы не уверены в том, как успешно начать карьеру арендодателя, или опасаетесь, что у вас может не хватить времени для качественного выполнения работы, подумайте о работе в профессиональной компании по управлению недвижимостью. Проведите собеседование с несколькими компаниями, ознакомьтесь с их опытом и отзывами и убедитесь, что, как и ваши арендаторы, вы понимаете и соглашаетесь с условиями договорных отношений. (См. Также:  10 основных характеристик прибыльной арендуемой собственности .)