Что нужно знать иностранным покупателям недвижимости в США
Рост цен на жилье и сильный доллар могут затруднить оплату наличными денег гражданами США за дома в некогда излюбленных городах, таких как Нью-Йорк, недвижимость. Однако неграждане США должны учитывать ряд факторов при подаче заявки на ипотеку, а также явные недостатки, включая дополнительные требования кредитора, более высокие затраты по займам и более сложный процесс утверждения.
Ключевые выводы
- Иностранные покупатели недвижимости не могут использовать ссуды Fannie Mae или Freddie Mac и вместо этого часто вынуждены использовать несоответствующие ссуды с более высокими процентными ставками.
- Однако иностранцы с рабочей визой или грин-картой могут претендовать на получение ссуд Fannie Mae или FHA.
- Кредиторы потребуют более крупный первоначальный взнос — обычно 30% или более — и предъявляют более строгие требования к кредитованию.
- Процесс ипотеки для неграждан США также занимает больше времени, а продажа недвижимости также означает более высокие налоги.
Нет Fannie и Freddie
Поскольку ипотечные гиганты Freddie Mac которые владеют или гарантируют большую часть американских жилищных ссуд — не будут покупать ссуды для неамериканских граждан у ипотечных кредиторов, кредиторы должны вести эти ипотечные кредиты в своих собственных книгах.
Помимо того, что эти ссуды невозможно легко продать на вторичном рынке, ссуды менее привлекательны, потому что за границей труднее отследить просроченных заемщиков.
Ипотека по более высокой цене
Многие банки, включая некоторые известные учреждения, будут предоставлять ссуды иностранным гражданам, проживающим за пределами США, но вместо того, чтобы полагаться на обычные ипотечные кредиты, они предлагают несоответствующие ссуды со своими собственными руководящими принципами андеррайтинга и часто с более высокой процентной ставкой.
Большой первоначальный взнос
Поскольку иностранные покупатели подвергаются более высокому кредитному риску, кредиторы требуют гораздо более высокий минимальный первоначальный взнос. Кредиторы обычно просят иностранных покупателей внести первоначальный взнос в размере 30% или более от продажной цены перед предоставлением кредита.
Более жесткий процесс утверждения
Проверка доходов и кредита более сложна для неграждан США, у которых нет американских налоговых деклараций или внутренней кредитной истории. Кредиторы обычно запрашивают банковские выписки и налоговые декларации, поданные в стране проживания заявителя. Вместо кредитного отчета им может потребоваться выписка по кредитной карте за несколько месяцев, чтобы проверить привычки заимствования.
Это занимает больше времени
Процесс одобрения ипотеки для неграждан США может занять немного больше времени. Чтобы ускорить процесс андеррайтинга, подайте заявку на ипотеку в глобальном банке, который присутствует как в вашей стране, так и в США. В некоторых случаях вы также можете претендовать на более низкую процентную ставку.
Зеленая карта или рабочая виза дает вам больше возможностей
Если вы работаете в США на законных основаниях, даже по временной рабочей визе, или являетесь постоянным жителем с грин-картой, вы можете претендовать на получение ссуд Fannie Mae или FHA. Возможно, вам потребуется предоставить дополнительную информацию кредитору, чтобы подтвердить свой статус или что ваша рабочая виза будет продлена.
Налоги будут проблемой
Как иностранный покупатель, примите во внимание налоговое законодательство более чем одной страны. Разные страны имеют разные налоговые соглашения с США. Когда вы продаете, вы будете облагаться налогом на прирост капитала в США, а Налоговая служба США автоматически удерживает 10% от общей покупной цены, а затем вносит соответствующие поправки, когда вы подаете заявку. ваша налоговая декларация в США.
Нижняя граница
Учитывая трудности, связанные с получением кредита, 47% иностранных покупателей решают платить за жилую недвижимость наличными, согласно отчету Национальной ассоциации риэлторов (NAR) за 2016 год. Однако, если это невозможно, подумайте о покупке недвижимости в более доступных частях США, где вы можете платить наличными.