Оговорки о непредвиденных обстоятельствах в договорах купли-продажи жилья
Положение в чрезвычайных ситуациях определяет условия или действия, которые должны быть выполнены для договора по недвижимости, чтобы стать обязательными. Непредвиденные обстоятельства становятся частью имеющего обязательную силу договора купли-продажи, когда обе стороны, покупатель и продавец, соглашаются с условиями и подписывают договор. Соответственно, важно понимать, к чему вы клоните, если оговорка о непредвиденных обстоятельствах включена в ваш договор о недвижимости. Здесь мы знакомим с широко используемыми оговорками о непредвиденных обстоятельствах в контрактах на покупку жилья и о том, как они могут принести пользу как покупателям, так и продавцам.
Ключевые выводы
- Оговорка о непредвиденных обстоятельствах определяет условие или действие, которые должны быть выполнены, чтобы договор недвижимости стал обязательным.
- Оценка на случай непредвиденных обстоятельств защищает покупателя и используется для обеспечения того, чтобы недвижимость была оценена по минимальной указанной сумме.
- Финансирование на случай непредвиденных обстоятельств (или «непредвиденных обстоятельств по ипотеке») дает покупателю время для получения финансирования для покупки недвижимости.
- Инспекция или обязательная проверка дает покупателю право провести осмотр дома в течение определенного периода времени.
Контракты на недвижимость
Сделка с недвижимостью обычно начинается с предложения: покупатель представляет предложение о покупке продавцу, который может принять или отклонить предложение. Часто продавец встречает предложение, и переговоры идут вперед и назад, пока обе стороны не достигнут соглашения. Если какая-либо из сторон не согласна с условиями, предложение становится недействительным, и покупатель и продавец расходятся без каких-либо дополнительных обязательств. Однако, если обе стороны соглашаются с условиями предложения, покупатель вносит задаток — сумму, уплачиваемую в качестве доказательства добросовестности, обычно составляющую 1% или 2% от продажной цены. Пока начинается процесс закрытия, средства хранятся в эскроу-компании.
Иногда оговорка о непредвиденных обстоятельствах прилагается к предложению о покупке недвижимости и включается в договор о недвижимости. По сути, оговорка о непредвиденных обстоятельствах дает сторонам право отказаться от договора при определенных обстоятельствах, которые должны быть согласованы между покупателем и продавцом. Непредвиденные обстоятельства могут включать такие детали, как временные рамки (например, «У покупателя есть 14 дней на осмотр собственности») и конкретные условия (например, «У покупателя есть 21 день для обеспечения 30-летнего обычного кредита на 80% покупной цены по процентная ставка не выше 4,5% »). Любая оговорка о непредвиденных обстоятельствах должна быть четко сформулирована, чтобы все стороны поняли условия.
Если условия оговорки о непредвиденных обстоятельствах не выполняются, договор становится недействительным, и одна сторона (чаще всего покупатель) может отказаться от договора без юридических последствий. И наоборот, если условия соблюдены, договор подлежит исполнению по закону, и сторона будет нарушать договор, если она решит отступить. Последствия различаются: от конфискации задатка до судебных исков. Например, если покупатель отказывается, и продавец не может найти другого покупателя, продавец может подать в суд на конкретное исполнение, вынуждая покупателя купить дом.
Типы оговорок о непредвиденных обстоятельствах
Оговорки на случай непредвиденных обстоятельств могут быть написаны практически для любых нужд или проблем. Вот наиболее распространенные непредвиденные обстоятельства, включенные в сегодняшние контракты на покупку жилья.
Оценка непредвиденных обстоятельств
Оценка непредвиденных обстоятельств защищает покупателя и используется для обеспечения свойство оценивается как минимум, указанную сумму. Если недвижимость не оценивается как минимум на указанную сумму, договор может быть расторгнут, и во многих случаях задаток возвращается покупателю.
Условие оценки может включать условия, которые позволяют покупателю продолжить покупку, даже если оценка ниже указанной суммы, обычно в течение определенного количества дней после того, как покупатель получит уведомление об оценочной стоимости. У продавца может быть возможность снизить цену до оценочной суммы. В непредвиденных обстоятельствах указывается дата выпуска, до которой покупатель должен уведомить продавца о любых проблемах с оценкой. В противном случае непредвиденные обстоятельства будут считаться выполненными, и покупатель не сможет отказаться от сделки.
Краткий обзор
Положение о непредвиденных обстоятельствах в сделке с недвижимостью дает сторонам право отказаться от договора при определенных обстоятельствах, которые оговариваются между покупателем и продавцом.
Финансирование на случай непредвиденных обстоятельств
Условное финансирование (также называемое « условием ипотечного кредита ») дает покупателю время подать заявку и получить финансирование для покупки недвижимости. Это обеспечивает важную защиту для покупателя, который может отказаться от контракта и вернуть свои задатки в случае, если он не сможет получить финансирование от банка, ипотечного брокера или другого вида кредитования.
В условных финансовых обязательствах будет указано определенное количество дней, в течение которых покупателю предоставляется финансирование. У покупателя есть до этой даты, чтобы расторгнуть договор (или запросить продление, которое должно быть согласовано продавцом в письменной форме). В противном случае покупатель автоматически отказывается от непредвиденных обстоятельств и становится обязанным приобрести недвижимость, даже если ссуда не обеспечена.
Непредвиденные расходы при продаже дома
Хотя в большинстве случаев легче продать перед покупкой другой недвижимости, сроки и финансирование не всегда совпадают. Дом продажа непредвиденные дает покупателю определенное количество времени, чтобы продать и погасить свои существующие дома, чтобы финансировать новую. Этот тип непредвиденных обстоятельств защищает покупателей, потому что, если существующий дом не продается по крайней мере по запрашиваемой цене, покупатель может отказаться от контракта без юридических последствий.
Непредвиденные обстоятельства при продаже дома могут быть трудными для продавца, который может быть вынужден отказаться от другого предложения, ожидая исхода непредвиденных обстоятельств. Продавец оставляет за собой право расторгнуть договор, если дом покупателя не будет продан в течение указанного количества дней.
Непредвиденные обстоятельства инспекции
Осмотр на случай непредвиденных (также называется «должной осмотрительности в чрезвычайных ситуациях») дает покупателю право на дом для осмотра в течение определенного периода времени, например, от пяти до семи дней. Он защищает покупателя, который может расторгнуть договор или договориться о ремонте на основании выводов профессионального домашнего инспектора. Инспектор проверяет внутреннюю и внешнюю часть объекта, включая состояние электрических, отделочных, сантехнических, конструктивных и вентиляционных элементов. Инспектор представляет покупателю отчет с подробным описанием любых проблем, обнаруженных в ходе проверки. В зависимости от точных сроков проверки, покупатель может:
- Утвердите отчет, и сделка продвигается
- Отклонить отчет, отказаться от сделки и вернуть задаток
- Запросите время для дальнейших проверок, если что-то требует второго взгляда
- Запросить ремонт или уступку (если продавец соглашается, сделка продвигается; если продавец отказывается, покупатель может отказаться от сделки и получить обратно свои задатки)
Иногда непредвиденные расходы на ремонт включаются в дополнение к непредвиденным расходам на инспекцию. Это определяет максимальную сумму в долларах для необходимого ремонта. Если осмотр дома показывает, что ремонт будет стоить больше, чем указанная сумма в долларах, покупатель может расторгнуть договор. Во многих случаях непредвиденные расходы на ремонт основываются на определенном проценте от продажной цены, например 1% или 2%.
Оговорка об исключении
Оговорка об исключении — это непредвиденное обстоятельство, добавленное продавцами для обеспечения меры защиты от непредвиденных обстоятельств, связанных с продажей дома. Хотя продавец соглашается на непредвиденные обстоятельства при продаже дома, он может добавить оговорку о том, что продавец может продолжать продавать недвижимость. Если другой квалифицированный покупатель вмешивается, продавец дает текущему покупателю определенное количество времени (например, 72 часа), чтобы устранить непредвиденные обстоятельства продажи дома и сохранить контракт в силе. В противном случае продавец может отказаться от контракта и продать новому покупателю.
Суть
Контракт с недвижимостью — это имеющее юридическую силу соглашение, которое определяет роли и обязанности каждой стороны в сделке с недвижимостью. Условные обязательства — это статьи, прилагаемые к контракту и являющиеся его частью. Важно прочитать и понять ваш контракт, обращая внимание на все указанные даты и сроки. Поскольку время имеет существенное значение, один день (и один пропущенный срок) может иметь негативные — и дорогостоящие — последствия для вашей сделки с недвижимостью.
В некоторых штатах профессионалам в сфере недвижимости разрешается составлять контракты и любые изменения, включая оговорки о непредвиденных обстоятельствах. Однако в других штатах эти документы должны составлять лицензированные поверенные. Важно соблюдать законы и постановления вашего штата. В целом, если вы работаете с квалифицированным специалистом по недвижимости, он сможет провести вас через процесс и убедиться, что документы правильно подготовлены (при необходимости, адвокатом). Если вы не работаете с агентом или брокером, проконсультируйтесь с юристом, если у вас есть какие-либо вопросы о договорах с недвижимостью и оговорках о непредвиденных обстоятельствах.