Эффективный валовой доход (EGI)
Что такое эффективный валовой доход (EGI)?
EGI, или, выражаясь по-русски, эффективный валовой доход — валовой доход, который может быть получен от аренда и других доходов с учетом затрат на аренду недвижимости и кредиты.
EGI рассчитывается по формуле: потенциальный валовой доход от инвестиционной собственности + др. формы дохода от этой недвижимости — (минус) потери от сборов и вакансий.
Понимание эффективного валового дохода (EGI)
EGI — ключевая переменная при определении стоимости сдаваемой в аренду собственности и истинного положительного денежного потока, который она может генерировать. Денежный поток от аренды — это непростой расчет, он включает все формы дохода от собственности за вычетом реальных затрат, связанных с доходом от аренды. Если мы посмотрим на переменные формулы EGI, мы сможем увидеть, как доход от аренды разыгрывается в реальном мире.
Ключевые моменты
- Эффективный валовой доход рассчитывается путем сложения потенциального валового дохода от сдачи в аренду с прочим доходом и вычитания стоимости аренды недвижимости и кредита.
- EGI играет ключевую роль в определении стоимости арендуемой собственности и истинного положительного денежного потока, который она может принести.
- Валовой потенциальный доход от аренды — это гипотетическая сумма, которую инвестор получил бы без учета негативных ситуаций, связанных с арендуемой недвижимостью.
- Некоторые из наиболее распространенных примеров других доходов, получаемых от сдачи в аренду собственности, включают складские помещения, плату за домашних животных, ежемесячные разрешения на парковку и торговые автоматы на территории.
Объяснение формулы EGI
Валовой потенциальный доход от аренды
Валовой потенциальный доход от аренды — это гипотетическая сумма, которую инвестор получил бы без каких-либо проблем с арендой, которые являются обычным явлением в реальном мире. Это предполагает, что ваша арендуемая недвижимость будет сдаваться в аренду каждый день в году и что арендаторы будут платить согласованную арендную плату, задокументированную в договоре аренды. Например, если согласованная арендная плата составляет 2000 долларов в месяц, общий потенциальный доход от аренды составляет 24000 долларов.
Прочие доходы от сдачи в аренду
Что составляет «прочий» доход от сдачи в аренду собственности? Вот некоторые из наиболее распространенных источников денежных потоков, не получаемых напрямую от арендных платежей:
- Локальные стиральные машины с оплатой монетами
- Торговые автоматы на территории
- Ежемесячные разрешения на парковку
- Единицы хранения
- Сборы за домашних животных
- Просроченные платежи
Стоимость вакансии
В реальной жизни квартиру не всегда можно арендовать на весь год. Затраты на вакансию — это периоды между арендаторами, когда владелец не получает арендную плату из-за наличия «вакансии». Стоимость вакансии — это прогноз того, как долго, по мнению владельца, его квартира будет без арендатора. Если владелец какое-то время управлял инвестиционной недвижимостью, эта стоимость может быть оценена на основе его / ее управленческого опыта или отраслевых данных.
Стоимость кредита
Расходы по кредиту возникают, когда арендуемая квартира занята, а владелец не получает согласованную арендную плату. Арендатор не уплатил арендную плату или не уплатил ее полностью. Как и в случае с расходами на вакансию, эта сумма будет оценочной, которая может быть основана на исторических данных.
Почему важен EGI
EGI важен для инвестора в недвижимость, потому что, в конце концов, они должны знать, что недвижимость, которую они рассматривают для покупки, генерирует достаточно положительный денежный поток для покрытия ежемесячных операционных расходов, а также любых залогов или обременений, которые они могли взять на себя купить недвижимость.