Изъятие капитала оставляет кредиторов с пустыми руками

Удаление капитала — процесс уменьшения стоимости капитала недвижимого имущества — является одной из старейших стратегий защиты активов. По сути, это влечет за собой обременение собственности долгом до такой степени, что у кредиторов остается мало или совсем нет собственного капитала. Предоставляя другой стороне иск против собственности, владельцы сохраняют контроль над денежными потоками и использованием актива, в то же время делая собственность непривлекательной для тех, кто пытается усовершенствовать любой тип судебного решения. Хотя это, на первый взгляд, простой подход, существуют определенные требования, которые необходимо выполнить, чтобы обеспечить его эффективность. Различные способы реализации этой стратегии приносят владельцам все большую выгоду.

Основы зачистки капитала

Не путать с мошенничеством, связанным с обращением взыскания, изъятием акций или предоставлением обеспечения, которые осуществляются для защиты прав собственности на недвижимые активы путем обесценивания капитала в этих активах в глазах кредиторов. Несмотря на то, что существует множество различных стратегий изъятия капитала, все они влекут за собой контроль над недвижимыми активами без наличия в них крупных долей участия. Делая получение доли в собственности трудной или дорогостоящей, владельцы надеются оградить свои дома и другое имущество от ареста в ходе судебного разбирательства. Идея проста: сохранить контроль над собственностью и пользоваться ею, но не оставлять кредитору небольшой доли капитала или вообще не оставлять ее. (Для получения дополнительной информации прочтите Как избежать мошенничества, связанного с потерей права выкупа.)

В то же время, как и в случае с любым типом стратегии защиты активов, изъятие капитала должно выполняться задолго до того момента, когда потребуется защита. Выполнение любой стратегии прогнозирования активов во время судебного разбирательства обычно будет сочтено судом ненадлежащим. Например, попытка вложить активы на чье-то имя будет считаться мошеннической передачей, выполненной с единственной целью сокрытия активов.

Традиционно наиболее распространенной формой лишения прав собственности (известной как разделение супругов) было отказ от права собственности на супруга, который с меньшей вероятностью столкнется с судебным иском по финансовым причинам. Эта ранее эффективная стратегия больше не используется, поскольку развод теперь представляет большую угрозу для активов, чем юридическая ответственность.

Использование HELOC

В наши дни наиболее распространенный способ уменьшить вероятность наложения ареста — это заимствование под актив и предоставление другой стороне права залога по долговому обязательству. Наиболее распространенной формой заимствования является кредитная линия под залог собственного капитала (HELOC). С HELOC кредитору предоставляется залог под залог имущества, который служит залогом для ссуды. Даже необеспеченный заем в виде долевого участия значительно сократит собственный капитал, не создавая значительного риска для заемщика. Большинство кредитных линий не взимают комиссию за неиспользование средств и очень дешевы (если не бесплатны) в создании. HELOC значительно усложняют и удорожают для кредитора получение фактического капитала в собственности и часто удерживают кредиторов от возбуждения судебных разбирательств, не влияя на денежный поток заемщика.

Размещение нефинансируемого HELOC на объекте недвижимости является первой линией защиты для любой собственности; он также обеспечивает источник средств, который можно использовать в случае возникновения чрезвычайных ситуаций или других непредвиденных финансовых обязательств. Если он останется нефинансированным, HELOC не добавит никакого финансового риска в виде требуемых выплат по процентам или основной сумме. Поскольку кредиторы не могут сказать, сколько на самом деле причитается банку, эта стратегия может быть эффективной, чтобы удержать сторону от преследования собственности, но менее эффективна, если кредитор все же решит обратиться в суд.

Получение второй ипотеки

Более эффективным, хотя и более рискованным средством защиты является использование накопленных кредитов в форме HELOC или второй ипотеки. Когда ссуда финансируется, кредитор получает приоритетное право удержания, то есть требование против собственного капитала на сумму заимствования, которое заменяет суждение любого кредитора. В этом случае собственный капитал в собственности фактически уменьшается на сумму заемного капитала, который не может быть возмещен законным путем, что еще больше снижает мотивацию кредитора подавать иск.

Использование исключений для усадьбы

Во многих штатах есть исключения для приусадебных участков, которые ограничивают размер собственного капитала дома, который кредитор может изъять для выполнения финансового обязательства. Однако для большинства людей освобождение от уплаты налога на приусадебное хозяйство защитит лишь часть стоимости собственного капитала дома. Например, дом за 400 000 долларов без ипотеки и освобождение от уплаты налога на недвижимость в размере 100 000 долларов будут иметь 300 000 долларов капитала, подверженного потенциальным судебным искам. В этой ситуации имело бы смысл оставить какой-либо вид ссуды на собственность, чтобы собственный капитал никогда не превышал 100000 долларов. Если что-то произойдет и будет вынесено судебное решение, кредитор изучит записи об имуществе, оценит стоимость дома и решит, что дорогостоящий судебный процесс мало что может дать.

Однако с финансированием кредита возникает двоякий вопрос. Во-первых, владелец собственности должен найти применение капиталу, которое будет таким же или более продуктивным, как вложения в недвижимость. Во-вторых, владелец должен иметь возможность поддерживать ссуду за счет необходимых ежемесячных выплат основной суммы и процентов, иначе кредитор может лишиться права выкупа. Есть много сообщений о владельцах собственности, которые лишают свою собственность капитала и вкладывают его в фондовый рынок. Эта стратегия, получившая признание на бычьих рынках, способствовала росту числа случаев потери права выкупа в течение длительных периодов рыночного спада. Рассматривая эту стратегию, большинство людей не думают о том, как правильно использовать или инвестировать доходы, которые они вытащили от своей собственности. (Для получения дополнительной информации ознакомьтесь с нашей специальной статьей Investopedia: Subprime Mortgages.)

Стратегия дружественного кредитования

Чтобы снизить риск потери права выкупа, некоторые владельцы получают дружескую ссуду от бизнеса или траста, контролируемого кем-то, кого они знают лично. Из-за личных отношений владельцы предполагают, что кредитор не откажется от права выкупа в случае медленных или несуществующих платежей по кредиту. Многие из этих дружественных займов в конечном итоге отклоняются как мошеннические, потому что они не кажутся подлинными.

Несмотря на то, что в каждой юрисдикции действуют свои собственные правила, для прохождения проверки необходимо предоставить ссуду для определенной экономической цели, необходимо надлежащим образом оформить документацию и подать залог по ипотеке. Что еще более важно, выплата основной суммы долга и процентов должна производиться вовремя и в соответствии с кредитными документами. Многие ссуды, предоставленные для защиты собственности, отклоняются судами, потому что заемщик никогда не производил и не документировал внесение ипотечных платежей.

Перекрестное обеспечение

Перекрестное обеспечение — это еще одна стратегия защиты активов, которая обременяет собственный капитал в собственности, при этом этот капитал используется в качестве обеспечения для множества других активов. Несмотря на то, что он может не иметь непогашенного залога, он не может быть прикреплен, потому что он предназначен для защиты процентов по другой ссуде или гарантии.

Вот как это работает: предположим, что две компании, принадлежащие одной группе, имеют собственность. Компания №1 предоставляет ссуду компании №2 и использует ее имущество в качестве залога. Компания № 2 затем использует средства от ссуды для предоставления Компании № 1 эквивалентной ссуды и закладывает свое имущество в качестве залога. Поскольку никакие деньги не уходят за пределы одной и той же группы владельцев, оба объекта недвижимости имеют право удержания и теперь защищены от кредиторов. Если к Компании № 1 предъявлен иск и вынесено судебное решение в отношении собственности, последняя может быть использована без проблем.

В конце концов, когда он продается, вырученные средства используются для погашения существующей ипотечной ссуды, в результате чего кредитор не имеет права регресса в отношении собственности. Хотя это очень упрощенный и прозрачный пример, часто используются более сложные структуры с использованием офшорных организаций и частных трастов, чтобы затруднить для кредиторов определение истинного владения или доказательства того, что транзакции не являются добросовестными.

ООО по недвижимости

Владение арендуемой недвижимостью — дело высокого риска. Очень сложно защитить актив от юридической ответственности владения имуществом и управления им. Однако, используя ООО в сфере недвижимости, владельцы нашли способ защитить свои другие активы от операций с недвижимостью, и наоборот. Владение собственностью в ООО с одним активом позволяет подавать в суд только на само имущество, что изолирует владельцев других активов от наложения ареста.

Поскольку ООО является юридическим лицом, кредиторы, желающие подать в суд на владельца, могут только отстаивать интересы владельца в ООО. Чтобы дополнительно изолировать активы, LLC с одним активом часто принадлежат управляемой холдинговой компании LLC,  зарегистрированной в таком штате, как Невада, что позволяет использовать порядок взимания платы в качестве единственного способа атаки на организацию. Поскольку порядок взимания платы позволяет только кредиторам выступать в качестве участника, они никогда не получат никакого распределения дохода от управляющего, но несут налоговые обязательства; это несостоятельно в финансовом отношении. Интересно, что большинство стратегий, основанных на LLC, также предлагают разделение капитала через HELOC, используя средства для инвестирования или обновления другого недвижимого имущества.

Суть

Когда это делается в рамках продуманного и хорошо продуманного плана, изъятие капитала может стать очень мощным инструментом защиты активов. Его часто лучше всего использовать с другими стратегиями защиты, такими как структура LLC по недвижимости, которая защищает как собственность, так и владельца. Эти стратегии должны учитывать стратегическое использование средств займа и выполняться задолго до того, как в них возникнет необходимость, чтобы суды не рассматривали их как мошеннические переводы. Как и в случае любой стратегии защиты активов, перед оформлением любых займов или юридических документов следует проконсультироваться с юристом, обладающим знаниями в этой области. (Чтобы узнать больше, см. Наше Руководство по основам ипотеки.)