Определение облигаций жилищно-коммунального хозяйства

Что такое облигации жилищных властей?

Облигации жилищных властей или жилищные облигации выпускаются государственным или местным правительственным учреждением для помощи в финансировании строительства или восстановления доступного арендного жилья. В рамках определенных программ доходы от таких облигаций также могут использоваться, чтобы помочь людям с низкими доходами приобрести дома. Проценты, полученные инвесторами по облигациям жилищного управления, освобождены от федеральных налогов, а также могут быть освобождены от налогов штата и местных налогов на прибыль.

Как и большинство муниципальных облигаций, облигации жилищно- коммунального хозяйства исторически рассматривались как очень безопасные инвестиции. В этом случае облигации поддерживаются федеральным правительством, которое рассматривает их как средство поощрения строительства жилья для людей с низкими доходами.

Основы жилищных облигаций

Муниципальные власти могут выпускать долговые обязательства в форме облигаций для привлечения капитала для финансирования проектов. Двумя типами муниципальных облигаций являются облигации с  общими обязательствами  и  доходные облигации. Выплата процентов и погашение основной суммы облигации с общим обязательством (GO) финансируется из финансовой казны правительства штата или местного самоуправления. Эти облигации обеспечены полной верой и кредитом муниципального правительства, которое может иметь право увеличивать налоги для выполнения своих платежных обязательств по облигациям GO. С другой стороны, платежные обязательства по диапазону доходов поддерживаются прогнозируемым потоком доходов проекта, для которого была выпущена облигация. Одной из форм доходной облигации является жилищная облигация.

Государственные и местные органы власти выпускают жилищные облигации для финансирования строительства или восстановления доступного арендного жилья. В дополнение к погашению основной суммы облигации государство или местность должны выплачивать проценты на заемные деньги.  Жилищные облигации могут быть выпущены в качестве  облигаций для частной деятельности (PAB) от имени квалифицированных коммерческих и некоммерческих застройщиков для финансирования проектов многоквартирных домов и домов престарелых с низким доходом. Кроме того, поступления от жилищных облигаций также могут быть выпущены для предоставления недорогого ипотечного финансирования семьям или частным лицам с низкими доходами, чтобы они могли приобрести дом. Ипотека, предоставляемая через жилищные облигации, предназначена только для тех, кто впервые покупает жилье и зарабатывает не больше, чем средний доход по региону. Кроме того, цена дома, приобретенного по ипотеке жилищных облигаций, ограничена 90 процентами от средней покупной цены площади.

Особые соображения

Жилищные облигации обычно имеют низкие процентные ставки и могут выпускаться как обязательство до востребования с фиксированной или  переменной ставкой  (VRDO). Выплаты основной суммы и процентов держателям облигаций производятся из залоговых выплат по ипотеке и доходов от инвестиций — выплаты по ипотечным кредитам заемщиками собираются доверительным управляющим жилищной облигации, который инвестирует средства в краткосрочные инвестиции до запланированного времени выплаты проценты для держателей облигаций. Фактически, выплаты по жилищным облигациям обеспечиваются своевременной и последовательной выплатой процентов и погашением основной суммы основной ипотечной ссуды заемщиками.

Жилищные облигации выгодны как государству, так и частным инвесторам. С одной стороны, государство получает доступ к большому количеству дешевого финансирования. С другой стороны, налоговые преимущества, предлагаемые жилищными облигациями, очень привлекательны для тех, кто находится в верхних налоговых категориях. Для инвесторов проценты, выплачиваемые по жилищным облигациям, освобождаются от федерального, а иногда и государственного подоходного налога. Чем выше предельная ставка налога, тем ценнее освобождение от налога на жилищные облигации. Хотя инвесторы, облагаемые альтернативным минимальным налогом (AMT), могут облагаться налогами, освобождение означает, что инвесторы с высокими федеральными налогами получают выгоду от доходных и других муниципальных облигаций. Это налоговое освобождение помогает компенсировать низкую процентную ставку по облигациям.

Федеральные  налоговые льготы на жилье с низким доходом  являются еще одним источником капитала, который может использоваться вместо или в дополнение к жилищным облигациям для финансирования проектов доступного жилья. Эти кредиты представляют собой невозмещаемые федеральные налоговые льготы для части процентов по ипотеке, которые квалифицированные покупатели жилья выплачивают ежегодно.

Пример облигаций жилищно-коммунального хозяйства

Поскольку они влекут за собой государственный долг, продажа облигаций жилищного управления иногда требует одобрения местных избирателей. Например, в 2018 году избиратели в Калифорнии одобрили избирательные бюллетени по продаже облигаций жилищного управления на 4 миллиарда долларов для финансирования программ для малообеспеченных жителей, ветеранов и сельскохозяйственных рабочих.