Как использовать кредит HELOC для погашения ипотеки
Домовладелец, имеющий достаточный собственный капитал, может использовать кредитную линию для погашения существующего ипотечного кредита. Это может снизить ежемесячные платежи, а также уменьшить общую процентную стоимость кредита. Эта стратегия, вероятно, подходит только тем домовладельцам, которые должны гораздо меньше, чем стоят их дома, и связана с рядом рисков, включая возможность увеличения платежей в случае повышения процентных ставок. Всегда разумно проконсультироваться с финансовым консультантом, прежде чем предпринимать какие-либо серьезные шаги по финансированию жилья.
Основы HELOC
Кредитная линия на собственные средства (HELOC) — это кредит, обеспеченный собственными средствами заемщика. В отличие от кредита под залог собственного капитала, который предоставляет единовременную сумму, HELOC работает аналогично кредитной карте. Заемщик HELOC имеет доступ к определенной сумме кредита и может брать как много, так и мало по своему усмотрению. Заемщик должен вернуть только взятую сумму.
Поступления от HELOC могут быть использованы практически на любые цели. Многие заемщики HELOC используют средства для консолидации долга, чтобы погасить кредиты с более высокой ставкой, например, кредитные карты. HELOC также могут использоваться для ремонта, оплаты обучения в колледже, инвестирования в аренду недвижимости или погашения существующей ипотеки.
У HELOC есть два периода — период использования и период погашения. В течение периода использования, обычно от пяти до 10 лет, заемщик может использовать доступный кредит HELOC и вносить ежемесячные платежи, состоящие только из процентов. В течение периода возврата, обычно от пяти до 15 лет, заемщик не может получить больше средств и осуществляет выплаты процентов и основной суммы долга.
Использование HELOC для погашения ипотеки
Погашение ипотеки с помощью HELOC — это метод рефинансирования кредита на покупку жилья. Для этого домовладелец должен получить одобрение на получение HELOC с кредитным лимитом, равным сумме, необходимой для погашения ипотеки.
После одобрения HELOC домовладелец может использовать кредитный лимит для погашения ипотеки. Затем домовладелец вносит платежи на HELOC, а не на ипотечный кредит. Это позволяет увеличить денежный поток благодаря более низким платежам, а также сэкономить на общей сумме процентов.
Вот пример: Владелец дома стоимостью $400 000 имеет действующий ипотечный кредит с процентной ставкой 4%, остатком задолженности в размере $100 000 и сроком погашения 10 лет. Ежемесячный платеж по основному долгу и процентам по кредиту составляет $1 432. Если домовладелец погасит кредит в соответствии с графиком, оставшиеся проценты составят $30 040. Домовладелец имеет право на получение кредита HELOC на сумму $100 000 с процентной ставкой 3,75%, пятилетним периодом использования и 15-летним периодом погашения. Домовладелец берет 100 000 долларов из HELOC и выплачивает ипотеку.
Заемщик HELOC может осуществлять платежи только под проценты в размере 313 долларов в течение пятилетнего периода получения кредита. В течение следующих 15 лет выплаты увеличиваются до 727 долларов, включая основной долг. В любом случае, это высвобождает много денег каждый месяц по сравнению с выплатой $1 432 по ипотечному кредиту, но за счет продления срока погашения еще на 10 лет. Погашение ипотечного кредита HELOC также позволяет сэкономить на процентах. Если заемщик выплачивает только проценты в период погашения, то за 20-летний период действия HELOC процентные расходы составят $30 900. Это на 860 долларов больше, чем если бы заемщик продолжал выплачивать существующую ипотеку.
Если же заемщик в первый год выплачивал только проценты, а затем начал добавлять достаточное количество основного долга, чтобы погасить HELOC в течение девяти лет, общая сумма процентов составит 17 977 долларов. Это на $12 063 меньше, чем $30 040 процентов, оставшихся по первоначальному ипотечному кредиту. Кредит погашается в тот же 10-летний срок. При этом ежемесячный платеж за последние девять лет составит всего $1 092, что на $340 меньше первоначального платежа по ипотеке.
Ограничения по выплате ипотеки HELOC
Ипотека HELOC связана с некоторыми особыми рисками и ограничениями. Начнем с того, что использовать эту стратегию могут только те домовладельцы, у которых много собственного капитала по сравнению со стоимостью дома. Кредиторы обычно ограничивают общую сумму HELOC и существующего ипотечного кредита 80% от оценочной стоимости дома. Это означает, что владелец дома стоимостью 300 000 долларов и ипотекой в 125 000 долларов может получить HELOC только на 115 000 долларов, поскольку 125 000 долларов плюс 115 000 долларов равны 240 000 долларов, или 80% от 300 000 долларов.
Для получения HELOC с кредитом в 80% от стоимости дома, его стоимость должна быть в два с половиной раза больше остатка по ипотеке. У некоторых кредиторов могут быть более низкие или более высокие показатели соотношения стоимости кредита к стоимости жилья. С одной стороны, HELOC не требуют платы за закрытие кредита, которая может исчисляться тысячами, но могут иметь ежегодную плату. Они могут составлять всего 50 долларов в год, но увеличиваются в течение всего срока действия кредита.
Кроме того, сумма, необходимая для погашения ипотечного кредита, может быть больше, чем остаток задолженности по ипотечному кредиту. Многие кредиторы взимают штрафы за досрочное погашение кредита. Заемщик HELOC должен уточнить у ипотечного кредитора расценки на погашение, прежде чем приступать к реализации этой стратегии.
Еще один риск — возможность изменения процентных ставок. HELOC обычно являются кредитами с регулируемой процентной ставкой, привязанной к основной процентной ставке. Если основная процентная ставка повысится, стоимость HELOC и ежемесячный платеж, скорее всего, тоже вырастут.
Важно также помнить, что владение домом подразумевает уплату налогов на недвижимость и страховки. Многие ипотечные платежи включают в себя эскроу-суммы для осуществления этих платежей. Платеж по кредиту HELOC «только проценты» или «проценты и основная сумма» не включает эти существенные расходы.
Дом заемщика HELOC выступает в качестве залога, поэтому в случае невыполнения заемщиком своих обязательств кредитор может обратить взыскание и завладеть домом. Но поскольку ипотечный кредит также обеспечен жильем, замена его на HELOC не обязательно увеличивает риск.
В итоге
HELOC можно использовать для погашения ипотечного кредита и высвобождения значительных денежных средств, а также для снижения общей суммы процентных платежей. Однако использовать HELOC для одновременного погашения ипотеки может только владелец жилья, стоимость которого намного превышает остаток по ипотеке. Эта стратегия также имеет некоторые дополнительные расходы, ограничения и риски, включая риск повышения процентных ставок.
Советы по ипотеке
.