Является ли NAV лучшим способом оценки стоимости REIT?
Стоимость чистых активов (NAV) является очень хорошим (надо сказать, одними из лучших) показателем для выбора оценки стоимости инвестиционного фонда недвижимости (REIT). REIT — ценные бумаги, которые торгуются как обычные акции. Производятся вложения в объекты недвижимости, собственность или ипотеку. Основная функция REIT — управление кластерами недвижимости, которые приносят доход. Прибыль REIT, как правило, представлена в виде дивидендов (служба внутренних доходов (IRS) может признать компанию REIT, если 90% её налогооблагаемой прибыли — дивиденды). Таким образом, соблюдая это правило, компания будет освобождена от ответственности по корпоративному подоходному налогу.
Ключевые моменты
- Один из лучших способов анализа инвестиционного фонда недвижимости (REIT) — это чистая стоимость активов (NAV).
- NAV используется вместо отношения цены к балансовой стоимости и других показателей балансовой стоимости.
- NAV стремится определить фактическую стоимость активов REIT, взяв рыночную стоимость и вычтя любые долги, такие как обязательства по ипотеке.
Типы REIT
Существуют различные типы REIT, но большинство из них — это акции REIT, которые сосредоточены на твердых активах. Эти REIT обычно владеют зданиями определенного типа, такими как офисные здания, квартиры или торговые центры. Для акций REIT они могут быть публичными, например, на Нью-Йоркской фондовой бирже, или публичными, но не торговаться. Также есть частные REIT. Наконец, что не менее важно, существуют ипотечные REIT (mREIT), которые
Ипотечные REIT (mREITS) обеспечивают финансирование приносящей доход недвижимости путем покупки или выдачи ипотечных кредитов и ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, и получения дохода от процентов по этим инвестициям.
Преимущества NAV
NAV — ценный показатель, который можно использовать при оценке REIT. Балансовая стоимость и аналогичные соотношения, такие как цена к балансовой стоимости, оказались очень ненадежными в применении к REIT. Использование NAV — это попытка обойти балансовую стоимость в пользу предоставления более точной оценки фактической рыночной стоимости холдингов REIT.
Для расчета чистой стоимости активов аналитик производит субъективную оценку активов REIT. Один из способов сделать это — капитализировать операционную прибыль на основе рыночных ставок. Ставка капитализации для данного рынка определяется и используется для разделения операционной прибыли свойства, в с результирующим количеством является оценочной рыночной стоимостью. Рыночная стоимость за вычетом любых ипотечных обязательств дает чистую чистую стоимость. Общая чистая стоимость активов может быть разделена на акции в обращении, чтобы получить чистую стоимость на акцию.
Например, балансовая стоимость рассчитывается как цена покупки за вычетом амортизации. Если недвижимость приобретается за 100 000 долларов и амортизация составляет 10 000 долларов в год. В конце пятого года накопленная амортизация составляет 50 000 долларов. Таким образом, с точки зрения балансовой стоимости недвижимость оценивается в 50 000 долларов (100 000–50 000 долларов). Но на самом деле это, скорее всего, не настоящая стоимость недвижимости. Таким образом, NAV учитывает рыночную стоимость и вычитает долги.
Вывод
Хотя NAV является хорошим показателем для использования при анализе REIT, он хорош только тогда, когда аналитик завершает оценку каждого отдельного владения REIT. Расчет рыночной стоимости активов должен производиться с особой тщательностью, чтобы получить точную чистую стоимость активов для всего REIT.