Что такое опко? Определение, пример, отличие от Propco

Термин Opco, сокращение от «операционная компания», обычно используется в контексте сделок opco/propco — структур, часто применяемых в сделках с инвестиционными трастами недвижимости (REIT). В сделке opco/propco компания-собственник (propco) сохраняет право собственности на активы недвижимости и связанные с ними долговые обязательства, в то время как opco берет на себя ответственность за ежедневные операции и управление. Такое соглашение позволяет opco воспользоваться своим кредитным рейтингом и возможностями финансирования.

Как работает компания Opco?

Сделка opco/propco предполагает разделение компаний как минимум на одну операционную компанию и одну компанию, владеющую недвижимостью. Компания-собственник владеет активами, приносящими доход, например недвижимостью, а opco использует эти активы для осуществления продаж и управления операциями.
Одним из главных преимуществ стратегии opco/propco является разделение вопросов финансирования и кредитования между двумя компаниями. Благодаря тому, что долг и обязательства по его обслуживанию не относятся к операционной компании, opco может улучшить свое финансовое положение. Такая схема может привести к значительным финансовым преимуществам и экономии для компании.
Кроме того, если операционная компания создаст REIT для своих объектов недвижимости, она сможет избежать двойного налогообложения при распределении доходов. Это особенно выгодно, когда кредитные рынки ограничены или стоимость недвижимости падает.

Пример компании Opco

Реструктуризация Opco/propco обычно используется в таких отраслях, как казино, где компании стремятся повысить акционерную стоимость и оптимизировать деятельность. Одним из ярких примеров является реструктуризация Penn National Gaming Inc. в 2013 году. Компания получила разрешение Налогового управления США (IRS) на безналоговое выделение своих объектов в новый REIT под названием Gaming and Leisure Properties.
В результате этого выделения Penn National Gaming передала право собственности на свои активы недвижимости вновь образованному REIT. Затем Gaming and Leisure Properties сдала эти объекты в аренду Penn National Gaming для эксплуатации. Уникальные налоговые правила, применимые к REIT компании Penn National Gaming, освобождают propco от федерального подоходного налога на арендную плату, получаемую от opco. Кроме того, REIT получает более низкую процентную ставку, чем игорная компания, а баланс opco облегчается, что позволяет компании-казино получать необходимые средства для операций, развития и расширения.

REOCs и REITs

Важно проводить различие между операционными компаниями по недвижимости (REOC) и REIT. В то время как REIT сосредоточены на генерировании денежного потока за счет дохода от аренды недвижимости, которой они владеют, REOC могут заниматься различными видами деятельности. ООКН может финансировать новые строительные проекты и впоследствии продавать недвижимость для получения прибыли или покупать и ремонтировать недвижимость для выгодной перепродажи. Кроме того, REOC может выступать в качестве управляющей компании, осуществляющей надзор за объектами недвижимости.
В отличие от REIT, которые обязаны распределять большую часть своего чистого дохода среди акционеров в виде дивидендов, REOC имеют возможность реинвестировать прибыль в приобретение, реконструкцию и новое строительство. Это позволяет РЭОЦ быстро расширять свои портфели с долгосрочными перспективами роста. Тем не менее, РЭОЦ могут не приносить немедленного дохода, сопоставимого с доходами РЭИТ.

Заключение

Опко, сокращение от операционной компании, играет решающую роль в сделках опко/пропко, обычно используемых в сделках с REIT. Отделяя владение активами недвижимости (propco) от ежедневных операций и управления (opco), компании могут добиться различных финансовых преимуществ и улучшить свое общее финансовое положение. Понимание различий между REOC и REIT также важно, поскольку у них разные подходы к получению дохода и управлению активами недвижимости.

Вопросы и ответы

Что такое опко?

Операционная компания (opco, сокращение от operating company) — это основная операционная компания, участвующая в сделке между opco и propco. Она отвечает за ежедневные операции и управление, используя активы недвижимости, принадлежащие propco.

Что такое propco?

Propco, сокращенно от property company, — это организация, которая сохраняет право собственности на объекты недвижимости в сделке opco/propco. Она сдает эти активы в аренду opco для эксплуатации и управления.

В чем преимущества сделки opco/propco?

Сделки opco/propco имеют ряд преимуществ. Во-первых, они позволяют операционной компании (opco) воспользоваться своим кредитным рейтингом и возможностями финансирования без бремени владения недвижимостью. Во-вторых, такая структура разделяет вопросы финансирования и кредитования между opco и propco, улучшая финансовое положение обеих компаний. Наконец, если opco создаст REIT, она сможет избежать двойного налогообложения при распределении доходов.

Можете ли вы привести пример сделки между opco и propco?

Одним из примеров сделки между opco и propco является реструктуризация Penn National Gaming Inc. в 2013 году. Компания выделила свои активы в сфере недвижимости в новообразованную REIT под названием Gaming and Leisure Properties. Пропко, Gaming and Leisure Properties, сдала недвижимость в аренду опко, Penn National Gaming, для осуществления операционной деятельности. Такое соглашение позволило обеим компаниям получить налоговые преимущества и улучшить финансовое положение.

В чем разница между операционной компанией по недвижимости (REOC) и REIT?

REOC и REIT имеют разные характеристики. REIT в первую очередь ориентированы на генерирование денежного потока за счет дохода от аренды недвижимости, которой они владеют. С другой стороны, REOC занимаются различными видами деятельности, связанными с недвижимостью, такими как строительство, реконструкция и управление недвижимостью. REIT обязаны распределять большую часть своей чистой прибыли в виде дивидендов среди акционеров, в то время как REOC имеют больше возможностей для реинвестирования прибыли в возможности роста.

Применимы ли сделки opco/propco в России?

Структуры Opco/propco не ограничиваются конкретными странами и могут быть реализованы в различных юрисдикциях, включая Россию. Однако конкретные правовые и налоговые последствия могут варьироваться в зависимости от местных норм и требований в России. При рассмотрении сделок opco/propco в России рекомендуется проконсультироваться со специалистами в области права и финансов, знакомыми с российским законодательством и нормами.