Покупка дома: 8 важных сообщений о продавце
Документ о раскрытии информации может быть важен как для покупателей жилья, так и для продавцов. Когда владелец продает недвижимость, от него обычно требуется раскрыть информацию в письменном документе.
Требования различаются в зависимости от государственных и местных законов.
В общем, документ о раскрытии информации должен содержать подробную информацию о состоянии собственности, которое может отрицательно повлиять на ее стоимость. Продавцы, умышленно скрывающие информацию, могут быть привлечены к ответственности и потенциально признаны виновными в совершении преступления. Продажа недвижимости «как есть» обычно не освобождает продавца от раскрытия информации.
Правила раскрытия информации могут повлиять на любого, кто продает дом, но особенно вероятно, что они повлияют на тех, кто занимается недвижимостью , которые покупают недвижимость, чтобы обновить ее и перепродать для получения быстрой прибыли. Специалисты по недвижимости часто имеют дело с недвижимостью в плохом состоянии.
Ключевые выводы
- Продавцы недвижимости обычно обязаны раскрывать информацию о состоянии собственности, которая может отрицательно повлиять на ее стоимость.
- Даже если закон не требует раскрытия проблемы, для продавца может быть разумным все равно раскрыть ее.
- Местные законы различаются, поэтому важно уточнить детали в соответствующих отделах планирования.
Чем отличаются местные законы
Государственные и местные законы различаются положениями о раскрытии информации. Продавцу следует уточнить требования к месту, которое он рассматривает.
Есть еще одна важная вещь, которую следует проверить: в некоторых местных законах о раскрытии информации есть лазейки.Например, закон штата Нью-Йорк требует, чтобы определенные проблемы сообщались покупателю в заявлении,если только продавец не решит вместо этого выплатить покупателю кредит в размере 500 долларов США при закрытии сделки.Согласно Nolo, юридической онлайн-библиотеке, многие, если не большинство продавцов, оплачивают кредит, а не предоставляют форму.
Краткий обзор
Если вы покупатель, не просто проверяйте местные законы о раскрытии информации. Проверьте наличие пробелов в местных законах о раскрытии информации.
Местные юридические документы обычно можно получить в местных или государственных отделах планирования недвижимости. Также можно проконсультироваться с юристом по недвижимости.
Знание типов информации, которую следует раскрывать, может помочь вам принять решение о покупке недвижимости. Если вы продавец, это может спасти вас от судебного процесса.
Вот некоторые очень распространенные случаи раскрытия информации продавцами недвижимости, о которых следует помнить, независимо от того, на стороне ли вы покупателя или продавца.
1. Смерть в доме
У некоторых покупателей есть опасения или суеверия по поводу покупки дома, в котором кто-то умер. Может потребоваться раскрытие информации.
«В каждом штате свои требования к раскрытию информации», — говорит Джим Оленбуш, брокер по недвижимости из Техаса. «В Техасе, например, не требуется раскрывать информацию о естественных причинах смерти, самоубийствах или несчастных случаях, не связанных с недвижимостью».
Однако «продавец должен сообщать о случаях смерти, связанных с состоянием собственности или насильственными преступлениями», — говорит Оленбуш. Если ребенок предыдущего пассажира утонул в бассейне, например, из-за того, что у бассейна не было защитного ограждения, продавец должен будет сообщить о смерти, даже если проблема безопасности была устранена.
Однако существуют обстоятельства, при которых продавцы не обязаны сообщать о смерти объекта недвижимости.
«Нет штатов, в которых существует обязательство раскрывать информацию о смерти человека, умершего при естественных условиях», — говорит поверенный Мэтью Райшер, генеральный директор LegalAdvice.com. «Тем не менее, в некоторых штатах существует обязанность [раскрыть] стигматизированный дом или квартиру, в которых произошло самоубийство или убийство. В некоторых штатах даже доходит до того, что на продавца возлагается утвердительный долг, если он знает, что его недвижимость преследуют мертвые ».
Даже когда раскрытие информации не требуется — например, Грузия не требует раскрытия информации об убийстве или самоубийстве, если только продавец не об этом напрямую спрашивает — продавцы могут ошибиться, сообщив покупателю о смерти собственности.
«Если продавец обеспокоен ответственностью, лучший совет — раскрыть все заранее, даже если это не требуется по закону», — говорит Оленбуш. «Покупатели всегда будут слышать о вещах от соседей, и удивление может заставить их отказаться от договора купли-продажи или задуматься о том, что еще продавец им не сообщает».
2. Неприятности по соседству
Неприятностью часто является шум или запах из источника за пределами собственности, который может вызвать раздражение у жителей.
Северная Каролина требует, чтобы продавцы сообщали о шумах, запахах, дыме или других неприятностях из коммерческих, промышленных или военных источников, которые влияют на собственность.
Мичиган требует, чтобы продавцы раскрывали информацию о фермах, фермерских хозяйствах, свалках, аэропортах, стрельбищах и других неприятностях в окрестностях, но Пенсильвания оставляет за покупателем право определять наличие неудобств в сельском хозяйстве.
Это правила всего для трех государств. Убедитесь, что вы знаете, что требует закон вашего штата в отношении раскрытия информации о неудобствах, причиненных соседям.
3. Опасности
Если дом подвержен повышенному риску повреждения в результате стихийного бедствия или известно или потенциальное загрязнение окружающей среды, от вас могут потребовать раскрыть эту информацию покупателю.
Закон штата Техас требует, чтобы продавцы сообщали о наличии опасных или токсичных отходов, асбеста, карбамидоформальдегидной изоляции, радона, краски на основе свинца и о предыдущем использовании помещений для производства метамфетамина.
Миссури также требует раскрытия информации о бывшей лаборатории по производству метамфетамина в доме, но в соседнем Канзасе, как и в большинстве штатов, этого нет.
Закон штата Нью-Йорк о раскрытии информации о состоянии собственности требует, чтобы продавцы уведомляли покупателей о том, находится ли собственность в пойме, водно-болотных угодьях или в сельскохозяйственном районе;было ли это когда-либо свалкой;были ли когда-либо над землей или под землей резервуары для хранения топлива;если и где в конструкции присутствует асбест;есть ли свинцовая сантехника;был ли дом проверен на наличие радона, и не было ли на территории разлито или протекло какое-либо топливо, масло, опасные или токсичные вещества.
Государства могут также потребовать раскрытия информации о просадках шахт, подземных выработках, осадках, оползнях, сдвигах или других дефектах устойчивости земли. Закон Калифорнии о раскрытии информации о природных опасностях требует от продавцов раскрывать информацию о том, находится ли объект в сейсмоопасной зоне и, следовательно, может ли он подвергнуться ожижению или оползням после землетрясения.
Краткий обзор
Хотя большинство требований о раскрытии информации регулируются штатами, федеральное правительство требует одно: раскрытие информации о том, что краска на основе свинца может присутствовать на любом участке, построенном до 1978 года.
4. Информация о товариществах домовладельцев
Если дом управляется ассоциацией домовладельцев (ТСЖ), вы должны сообщить об этом факте. Ассоциации обычно взимают с домовладельцев ежемесячные взносы, и они могут устанавливать правила для своего членства, которые потенциальный покупатель может счесть приемлемыми или неприемлемыми.
Вам также необходимо знать о финансовом состоянии ТСЖ и предоставить эту информацию покупателю, чтобы он мог принять осознанное решение о покупке.
«Мой знакомый покупатель приобрел кондоминиум, [и] продавец по ошибке забыл предоставить покупателю протоколы встреч за последние 12 месяцев», — говорит Эд Камински, президент и генеральный директор компании SportStar relocation в Манхэттен-Бич, Калифорния. «Семь месяцев спустя покупатель был оценен в 30 000 долларов на улучшение собственности. Впоследствии покупатель предъявил продавцу иск за неразглашение этих важных примечаний «.
5. Ремонт
Что вы ремонтировали и почему? Покупатели должны знать историю ремонта дома, чтобы их собственные домашние инспекторы уделяли дополнительное внимание проблемным областям и знали о возможных проблемах в будущем.
Закон штата Техас, например, требует от продавцов раскрывать информацию о предыдущем ремонте конструкции или крыши;свалка, оседание, движение почвы или линии разломов;а также дефекты или неисправности стен, крыши, заборов, фундамента, полов, тротуаров или любые другие текущие или предыдущие проблемы, влияющие на структурную целостность дома.
Вы также можете сообщить о ремонте электричества или сантехники и любых других проблемах, о которых вы хотели бы знать, если бы собирались купить дом и жить в нем.
6. Ущерб, нанесенный водой
Когда вода попадает туда, куда не должна, она может повредить личные вещи, подорвать структуру дома и даже создать опасность для здоровья, вызывая рост плесени. Продавцы должны сообщать о прошлых или настоящих утечках или повреждениях, вызванных водой.
Например, штат Мичиган требует, чтобы продавцы раскрывали доказательства наличия воды в подвале или подвальном помещении, протечек на крыше, серьезных повреждений от наводнений, типа водопроводной системы (например, оцинкованная, медная и т. Д.) И любых известных проблем с водопроводом.
«Есть много рисков, связанных с закрытием дома, когда на участке требуется некоторая работа, которая не была очевидна при обходе, особенно зимой или во время засухи», — говорит Билл Прайс, бизнес-юрист из Иллинойса. «Зимой протекающая крыша или очень старая черепица не могут быть осмотрены покупателем или инспектором по дому. Точно так же период засухи может скрыть проблемы с протекающим подвалом ».
В подобных ситуациях проверьте, насколько хорошо законы вашего штата обеспечивают защиту от раскрытия информации, которую вы не знали бы.
7. Отсутствующие предметы
Иногда покупатели жилья не осознают до дня заселения, что в их новом доме не хватает чего-то, что, как они думали, там будет. Осветительный прибор, холодильник или микроволновая печь, встроенные жалюзи: любая из этих вещей могла бы уйти от продавца, если бы никто не подумал об этом заранее.
Законы о раскрытии информации некоторых штатов пытаются предотвратить эту проблему.Техас и Мичиган, например, требуют, чтобы продавцы сообщали, есть ли в собственности длинный список товаров, включая кухонные приборы, центральное кондиционирование и отопление, водосточные желоба, вытяжные вентиляторы и водонагреватели.9
8. Прочие возможные раскрытия информации
Покупателям необходимо знать, находится ли дом в особом историческом районе, потому что это повлияет на их способность производить ремонт и переделки, а также может увеличить стоимость этих мероприятий.
Закон штата Техас требует от продавцов раскрывать информацию об активных термитах или других разрушающих древесину насекомых, повреждениях термитами или древесной гнилью, нуждающихся в ремонте, предыдущих повреждениях термитов и предшествующей обработке термитами. Закон Мичигана и Северной Каролины также требует от продавцов раскрывать информацию о любых случаях заражения.Проконсультируйтесь с законами вашего штата, чтобы узнать, нужно ли вам раскрывать информацию о каких-либо вредителях.2
От вас также могут потребовать сообщить о проблемах с дренажем или планировкой, зонированием, незавершенным судебным разбирательством, сервитутами.
Как раскрыть
В некоторых штатах, например, в Мичигане и Северной Каролине, продавцы должны использовать специальную форму раскрытия информации. Если нет конкретной формы, ваш государственный департамент или комиссия по недвижимости или ассоциация государственных риэлторов обычно имеет рекомендованную форму, которую вы можете использовать. Форма может быть более или менее исчерпывающей, чем того требует закон штата.
Если форма недостаточно подробна для вашей ситуации, дополните ее списком дополнительных элементов, которые вы хотите раскрыть. Продавец должен предоставить покупателю всю информацию в письменной форме, и как покупатель, так и продавец должны подписать документ и поставить дату. Обязательно обсудите с юристом по недвижимости, что вам нужно раскрыть и как это должно быть сформулировано.
Краткий обзор
Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Бюро финансовой защиты потребителей или в Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD).
Суть
Даже если в вашем районе не требуется особого раскрытия информации, продавцы, располагающие информацией о своем доме, которая может расстроить покупателя, могут захотеть раскрыть ее в любом случае. Помимо моральных причин честности с потенциальными покупателями и желания избежать расходов и хлопот, связанных с судебным процессом, люди должны защищать репутацию. Продавцы, у которых есть какие-либо сомнения по поводу того, правильно ли они раскрыли состояние собственности, должны связаться с поверенным по недвижимости в своем штате.