REIT: все еще выгодная инвестиция?
Согласно версии Периодической диаграммы доходности инвестиций MFS Investments за период с 1998 по 2017 годы индексом NAREIT Equity REIT, составили среднюю годовую доходность 8,67%, что было вторым лучшим классом активов за тот же период после небольших активов средней капитализации со средней годовой доходностью. 9,12%.
Прошлые результаты не являются гарантией будущих доходов. Итак, в нынешних условиях, остаются ли REIT жизнеспособными инвестициями для индивидуальных инвесторов, а также финансовых консультантов и их клиентов? (См. Также: ETF REIT предлагают стабильность.)
Процентные ставки + REITS
Согласно Yahoo! Финансы, индекс Adm Vanguard REIT (VGSLX), который отслеживает индекс MSCI US REIT, имеет текущую доходность 4,3%. В сегодняшней среде низких процентных ставок это, безусловно, привлекательно для многих инвесторов. выплаты дивидендов инвесторам.
REIT с избыточным уровнем долга или те, которым необходимо рефинансировать недвижимость в ближайшем будущем, более восприимчивы к повышению ставок, чем другие.
В 2018 году цена Vanguard REIT ETF (VNQ) упала более чем на 12% с пика января 2015 года, отчасти из-за неопределенности сроков и ФРС повысить процентные ставки.
Прошлые показатели REIT
Коэн и Стирс, инвестиционный менеджер, который предлагает несколько фондов REIT, приводит последний цикл ужесточения ФРС с июня 2004 г. по июнь 2006 г. в качестве примера того, когда более высокие ставки первоначально повлияли на эффективность REIT. Но со временем сильная экономика помогла повысить доходность REIT.
По данным фирмы, совокупная доходность REIT за этот период времени составила 57,9% по сравнению с 15,5% для акций и 5,9% для облигаций.
Фирма сообщает в статье на своем сайте: «Когда экономика улучшается и фундаментальные показатели сильны, корректировки, связанные с доходностью, исторически представляли привлекательные возможности для покупок для долгосрочных инвесторов. По мере того, как преимущества более сильного экономического роста становятся более очевидными, оценки, как правило, возвращаются к норме. Мы считаем, что инвесторы, которые настроены использовать эти возможности, могут быть вознаграждены в долгосрочной перспективе ».
REIT предлагает дополнительные возможности для диверсификации
REIT не являются отличным диверсификатором акций, о чем свидетельствует их примерно 78% корреляция с акциями, основанная на сравнении индекса S&P 500 и индекса NAREIT Equity REIT за 10 лет до конца 2015 года. REIT, однако, дают хорошие результаты. диверсификация с точки зрения низкой или отрицательной корреляции с основными облигациями, сырьевыми товарами и валютами.
Помимо процентных ставок, эффективность REIT будет зависеть от состояния экономики и фондового рынка. В недавней статье на CNBC Джозеф Смит, главный инвестиционный директор CBRE Clarion Securities, которая управляет активами в сфере недвижимости на сумму около 22 миллиардов долларов, сказал: «В течение всего года между ожиданиями экономического роста и процентными ставками происходили скачки. Эта неопределенность создает нестабильность, и во времена нестабильности корреляция REIT с более широким фондовым рынком увеличивается ». Цитата г-на Смита была сделана в конце 2015 года. (См. Также: Инвестирование в недвижимость в условиях высоких процентных ставок. )
Факторы, влияющие на отдельные REIT
Как и любой паевой инвестиционный фонд или ETF, в этих фондах есть базовые REIT. Индивидуальные REIT могут включать в себя те, у которых есть базовый портфель коммерческой недвижимости, жилой недвижимости и отелей или курортов среди многих других. Кроме того, существует доступ к конкретным секторам, таким как здравоохранение, и специальным областям, таким как REIT для древесины и ипотеки.
Дело в том, что некоторые из показателей этих REIT будут связаны с показателями фондового рынка и бизнес-секторов, с которыми они связаны. Это означает, что эффективность этих REIT выходит за рамки общего фондового рынка и / или экономики. Это мало чем отличается от пословицы о недвижимости, в которой говорится, что вся недвижимость является местной.
На отдельные REIT также влияют люди, которые ими управляют. Как и с любыми другими акциями или подобными инструментами, управление важно. Какой у них опыт? Ориентированы ли они на акционеров? Есть ли у них собственные деньги, вложенные вместе с вашими?
Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 года выгоден инвесторам в сфере недвижимости. Некоторые изменения, включенные в новый налоговый закон, затрагивают REIT. Например, REIT извлекают выгоду из 20% вычета из сквозного дохода юридического лица.
Суть
Как и многие другие сегодняшние инвестиции, REIT могут пострадать, по крайней мере, вначале от периода повышения процентных ставок. REIT с высокой долей заемных средств и те, которым может потребоваться рефинансирование долга при повышении ставок, могут быть более уязвимыми, чем другие. Тем, кто изучает отдельные REIT, следует обратить внимание на менеджмент фирмы и ее основной портфель инвестиций. Есть ряд паевых инвестиционных фондов и ETF, которые также обеспечивают надежную работу в этой области. Со временем REIT зарекомендовали себя как прочный компонент многих портфелей и вполне могут продолжать развиваться. (См. Также: 5 типов REIT и способы инвестирования в них. )