Шок в сфере недвижимости или большой пустяк? Эксперты спорят о том, что повышение ипотечных ставок будет означать для рынка жилья в 2022 году

Летом чиновники Федеральной резервной системы были уверены, что скачок цен обратится вспять по мере того, как экономика будет преодолевать шок спроса и предложения, вызванный пандемией. Но в этом месяце от этого «преходящего» повествования практически отказались, поскольку последние данные по инфляции в США достигли 39-летнего максимума. Вскоре после выхода этого отчета председатель ФРС Джером Пауэлл признал, что упрямо высокая инфляция означает, что центральный банк, который имеет двойной мандат от Конгресса — поддерживать максимальную занятость и стабильные цены, — скорее всего, «рассмотрит возможность ускорения процесса сворачивания».

Это заявление привлекло внимание индустрии недвижимости. Если ФРС пойдет на повышение процентных ставок и сокращение закупок ипотечных ценных бумаг, это может привести к повышению ставок по ипотечным кредитам. В первые недели пандемии действия ФРС привели к снижению ипотечных ставок до рекордно низких уровней, что способствовало развитию одного из самых конкурентных рынков жилья в современной истории. Однако в 2022 году рост ипотечных ставок теоретически может привести к обратному: он окажет понижательное давление на рост цен на жилье, поскольку некоторые покупатели будут вытеснены с рынка.

Тем не менее, в жилищной отрасли нет единого мнения о том, насколько высокими будут ставки в 2022 году, не говоря уже о том, насколько повышение ставок по ипотечным кредитам поможет охладить рынок жилья, который все еще раскален. Некоторые крупные игроки на рынке недвижимости прогнозируют, что рост ставок вызовет нечто вроде шока на рынке, в то время как другие считают, что рынок жилья достаточно силен, чтобы поглотить даже значительное повышение ипотечных ставок.

К числу тех, кто считает, что рост ставок немного потрясет рынок, относится Ассоциация ипотечных банкиров. Эта отраслевая торговая группа, базирующаяся в Вашингтоне, округ Колумбия, прогнозирует, что средняя 30-летняя фиксированная ипотечная ставка (которая в настоящее время составляет 3,1%) вырастет до 4% к концу 2022 года. Такой скачок ставки, по мнению группы, будет способствовать снижению медианной цены существующих домов на 2,5% в следующем году. Это будет означать серьезный разворот по сравнению с 19,5%-ным скачком цен на жилье, который мы наблюдали в прошлом году.

Но не все согласны с прогнозом MBA, равно как и с тем, как повышение ставок по ипотечным кредитам повлияет на цены на жилье. Посмотрите на Fannie Mae, которая прогнозирует, что средняя 30-летняя ипотечная ставка к концу 2022 года составит 3,3%.

Различия между прогнозами MBA и Fannie Mae больше, чем может показаться на первый взгляд. Для примера: Заемщик, взявший 30-летнюю фиксированную ипотеку на сумму $500 000 по ставке 3,3%, должен будет ежемесячно выплачивать $2 190. При ставке 4% этот платеж вырастет до $2 387 — или еще $70 900 за три десятилетия. Последнее бремя не только оттолкнет большее число покупателей, но и лишит некоторых заемщиков права на получение ипотечного кредита — учитывая, что кредиты выдаются на основе строгого соотношения долга к доходу. Это объясняет, почему прогноз MBA по ипотечным ставкам совпадает с его прогнозом, согласно которому цены на жилье в следующем году упадут на 2,5%. Соответственно, прогноз Fannie Mae о более мягком скачке ставок сопровождается прогнозом компании о том, что цены на жилье подскочат еще на 7,9% в 2022 году — или почти вдвое выше среднего роста цен на жилье (4,6%), который наблюдался на рынке с 1980 года.

Если большой скачок ставок по ипотечным кредитам все-таки произойдет, это не значит, что мы должны автоматически признать, что нас ждет снижение цен. Ник Шах, генеральный директор Home.LLC, стартапа, который предоставляет покупателям жилья помощь в оплате первоначального взноса в обмен на долю прибыли от будущей перепродажи жилья, сообщил Fortune, что его компания также прогнозирует, что ставки по ипотеке поднимутся до 4% к концу 2022 года. Однако, в отличие от Ассоциации ипотечных банкиров, он утверждает, что «цены на жилье продолжат расти [в 2022 году], только с замедлением темпов».

Как возможно, чтобы цены на жилье продолжали демонстрировать уверенный рост, несмотря на теоретически большой скачок ипотечных ставок? Шах указывает на продолжающееся несоответствие между спросом и предложением на рынке жилья. В настоящее время мы находимся в середине пятилетнего периода (с 2019 по 2023 год), когда миллениалы, родившиеся в течение пяти самых больших лет рождения этого поколения (между 1989 и 1993 годами), достигнут важного возраста 30 лет для первой покупки жилья. В то же время, эти потенциальные покупатели вступают на рынок, на котором количество выставленных на продажу домов находится на самом низком уровне за более чем четыре десятилетия. В целом, по оценкам Freddie Mac, в стране не хватает 4 миллионов домов для удовлетворения текущего покупательского спроса. Такая динамика — даже в условиях повышения ипотечных ставок — может сохранить рынок продавцов на долгие годы.

Эта история была первоначально опубликована на сайте Fortune.com