Финансовая энциклопедия

Специальная гарантия

Что такое Специальная гарантия?

Специальный гарантийный акт — это акт на недвижимость, в котором продавец собственности, известный как лицо, предоставившее право, дает гарантии только в отношении всего, что произошло во время его физического владения. Другими словами, лицо, предоставившее право, не гарантирует отсутствие каких-либо дефектов в четком праве собственности, которые существовали до того, как он вступил во владение имуществом.

Специальные гарантийные документы чаще всего используются при сделках с коммерческой недвижимостью . Для односемейных сделок и других сделок с жилой недвижимостью обычно используется общий гарантийный акт. Многие ипотечные кредиторы настаивают на использовании общих гарантийных обязательств.

Специальные гарантийные документы имеют множество названий в разных штатах, включая договор о соглашении, договор о предоставлении и договор ограниченной гарантии.

Ключевые моменты

  • Специальная гарантия — это акт, в котором продавец объекта недвижимости гарантирует только против проблем или обременений в праве собственности, которые произошли во время его владения.
  • Специальный гарантийный акт гарантирует две вещи: лицо, предоставляющее право, владеет недвижимостью и может ее продать; и имущество не подвергалось обременениям во время его владения.
  • Особый гарантийный акт более ограничен, чем более распространенный общий гарантийный акт, который охватывает всю историю собственности.

Понимание гарантийных обязательств

Гарантийный договор предусматривает передачу права собственности на коммерческую или жилую недвижимость и сопровождается определенными гарантиями, предоставляемыми продавцом. Эти гарантии включают в себя передачу права собственности без каких-либо требований о праве собственности, невыполненных требований залога или ипотеки или других обременений физическими или юридическими лицами, не являющимися продавцом.

Специальная гарантия, также известная как договор ограниченной гарантии, является разновидностью договора общей гарантии . Общий гарантийный акт — наиболее распространенный и предпочтительный тип инструмента, используемого для передачи прав на недвижимость в Соединенных Штатах.

Как общие, так и специальные гарантийные документы идентифицируют:

  • Имя продавца — праводателя
  • Имя покупателя — получателя гранта
  • Физическое местонахождение собственности
  • Имущество не имеет долгов или обременений, кроме тех, которые указаны в документе.
  • Лицо, предоставившее право, гарантирует, что он является законным владельцем собственности и имеет законное право передать право собственности.
  • Лицо, предоставившее право, гарантирует, что это имущество свободно от всех залогов и что нет неурегулированных претензий на имущество от любого кредитора, использующего его в качестве залога.
  • Есть гарантия, что титул выдержит любые претензии третьих лиц на право собственности на собственность.
  • Лицо, предоставившее право, сделает все необходимое, чтобы закрепить за ним право собственности на собственность.

Оба документа предоставляют покупателю одинаковые общие меры защиты. Однако основное различие между специальной гарантией и общим гарантийным актом заключается в том, как они соотносятся со сроками защиты прав собственности.

Специальная гарантия

Хотя использование слова «особый» может сообщить покупателю о том, что договор имеет более высокое качество, специальный гарантийный договор является менее всеобъемлющим и предлагает меньшую защиту из-за ограниченных временных рамок, которые он охватывает. В жилой недвижимости специальные гарантийные документы часто используются при отчуждении права выкупа и принудительной продаже собственности для погашения долга.

Общая гарантия распространяется на всю историю собственности. Это гарантирует, что собственность свободна от дефектов или обременений, независимо от того, когда они произошли или в чьей собственности. Общий гарантийный акт гарантирует покупателю, что он получает полные права собственности без действительных потенциальных юридических проблем с правом собственности.

При наличии специального гарантийного акта гарантия распространяется только на период, когда продавец владел недвижимостью. Специальные гарантийные документы не защищают от ошибок в однозначном праве собственности, которые могут существовать до того, как продавец стал собственником. Таким образом, лицо, предоставившее специальную гарантию, несет ответственность только за долги, проблемы или другие обременения правового титула, которые они вызвали или которые произошли во время их владения недвижимостью. Грантополучатель принимает на себя ответственность за любые проблемы, возникшие у предыдущих владельцев.

В качестве примера представьте, что у дома до вас было два предыдущих владельца. Первым хозяином был накопитель, и вскоре дом и двор пришли в упадок. Департамент исполнения кодекса города наложил штрафы на владельца, закрепившего за недвижимостью. Владелец не смог выплатить ипотеку, и банк лишил его права выкупа, продав дом второму владельцу.

На радость соседям новый хозяин отремонтировал дом и убрал двор. Спустя 10 лет дом выставляют на продажу, и вы покупаете его по специальной гарантии. Через несколько лет вы решаете продать дом. Однако, поскольку залоговые права на имущество остаются в силе, они могут затруднить вашу продажу. По крайней мере, вам нужно будет удовлетворить требования города, чтобы освободить право собственности.

Поиск титула и страхование титула

В большинстве случаев поиск по названию обнаруживает любые залоговые права или претензии на право собственности. Поиск по названию — это обзор доступных общедоступных записей для определения права собственности на собственность. Адвокаты, титульные компании и частные лица могут выполнить поиск по титулу, чтобы подтвердить право собственности на собственность. Хотя эти поиски обширны, всегда есть вероятность, что что-то будет упущено.

По этой причине большинство покупателей — независимо от типа используемого ими гарантийного акта — также приобретают страховку титула при покупке собственности. Страхование правового титула — это полис страхования возмещения убытков, который защищает покупателя от финансовых претензий на право собственности на собственность, которой он владеет.

Плюсы

  • Специальные гарантии позволяют передавать право собственности на недвижимость между продавцом и покупателем.

  • Приобретение страховки правового титула может снизить риск предшествующих претензий по специальной гарантии.

Минусы

  • Специальные гарантийные документы обеспечивают узкую защиту получателям грантов или покупателям.

  • Особые гарантийные обязательства распространяются только на период владения праводателем или продавцом.

Пример из реального мира

Хотя общие гарантийные документы чаще встречаются при сделках с жилой недвижимостью, есть одна область, где специальные гарантийные документы становятся нормой. Это одна арена для собственности, отчужденной, находящейся в собственности недвижимого имущества (REO) или недолгой продажи.

Большинство жилищного строительства и городского развития (HUD) и принадлежащих банкам жилых домов продаются с использованием такого рода сделок. Возможно, одна из основных причин использования специальных гарантийных документов заключается в том, что продавец не хочет нести ответственность за любую ситуацию, касающуюся собственности до конфискации.

Например, в 2012 году пара с домом в округе Гренада, штат Миссисипи, не выплатила ссуду на недвижимость.В феврале 2013 года это имущество было наложено взысканием у их кредитора Wells Fargo Bank.В последующих юридических документах указывалось, что Wells Fargo «передала Имущество FNMA на основании специального гарантийного акта».1


Похожие статьи