Финансовая энциклопедия

Что такое средства от операций (FFO)?

Опубликовано · Обновлено

Funds From Operations (FFO) — важнейший финансовый показатель, используемый инвестиционными трастами недвижимости (REIT) для оценки эффективности своей деятельности. Он представляет собой денежный поток, генерируемый REIT от его основной деятельности. Показатель FFO особенно актуален в сфере недвижимости, поскольку традиционные расчеты прибыли на акцию (EPS) могут неточно отражать финансовое состояние и результаты деятельности REIT.

Формула и расчет фонда от операций (FFO)

Формула для расчета FFO выглядит следующим образом:
FFO = Чистая прибыль + Износ + Амортизация + Убытки от продажи недвижимости — Прибыль от продажи недвижимости — Процентные доходы
Давайте разберем каждый компонент формулы:

  • Чистый доход: Это общая прибыль, полученная REIT за определенный период.
  • Амортизация: Представляет собой систематическое распределение стоимости материальных активов (например, зданий) в течение срока их полезного использования.
  • Амортизация: Это постепенное уменьшение стоимости нематериальных активов (таких как патенты или торговые марки) с течением времени.
  • Убытки от продажи недвижимости: Это убытки, понесенные в результате продажи объектов недвижимости.
  • Прибыль от продажи недвижимости: Это доходы или прибыль, полученные от продажи объектов недвижимости.
  • Процентный доход: Представляет собой проценты, заработанные REIT на своих инвестициях или займах.

Складывая эти компоненты и делая необходимые корректировки, расчет FFO дает более точное представление о денежном потоке REIT от основной деятельности.

О чем говорит FFO

FFO — это ценный показатель, который дает представление о финансовых результатах и возможностях REIT по генерированию денежных средств. Вот что может рассказать вам FFO:

  1. Операционная деятельность: FFO служит эталоном для оценки операционной деятельности REIT. Он помогает инвесторам оценить прибыльность и устойчивость основной деятельности REIT.
  2. Денежный поток: FFO измеряет чистый денежный поток, генерируемый REIT. Он сосредоточен на денежных средствах, полученных от текущей деятельности, за исключением единовременных поступлений денежных средств или неоперационной деятельности. Это делает FFO более надежным показателем способности REIT генерировать денежные средства по сравнению с традиционными показателями прибыли.
  3. Сравнение REIT: FFO позволяет проводить значимые сравнения между различными REIT. Рассматривая показатель FFO на акцию, инвесторы могут оценить относительную эффективность REIT и принять обоснованные инвестиционные решения.
  4. Прозрачность: REIT обязаны раскрывать показатели FFO в своей финансовой отчетности. Такая прозрачность позволяет инвесторам оценить финансовое состояние и стабильность REIT, способствуя принятию взвешенных решений.

FFO в сравнении с AFFO

Несмотря на то что FFO является широко используемым показателем, у него есть ограничения. Одним из таких ограничений является то, что он не учитывает некоторые периодические расходы и капитальные затраты. Чтобы решить эту проблему, некоторые REITs также представляют скорректированные средства от операций (AFFO).
AFFO учитывает дополнительные факторы, такие как периодические капитальные затраты, необходимые для поддержания и улучшения недвижимости. Он дает более полное представление о денежном потоке REIT, корректируя эти расходы.
Инвесторы должны учитывать как FFO, так и AFFO при анализе финансовых показателей REIT, чтобы получить более полное представление о генерировании и устойчивости денежных потоков.

Пример

Рассмотрим гипотетический пример, иллюстрирующий расчет FFO. Предположим, что REIT имеет следующие финансовые показатели за определенный период:

  • Чистая прибыль: $500 000
  • Амортизация: $200,000
  • Амортизация: $50,000
  • Убытки от продажи имущества: $0
  • Прибыль от продажи недвижимости: $100 000
  • Процентный доход: $20,000

Используя формулу FFO, мы можем рассчитать FFO следующим образом:
FFO = $500,000 + $200,000 + $50,000 + $0 — $100,000 — $20,000 = $630,000
Таким образом, FFO для этого гипотетического REIT составит $630 000.

Заключение

Фонд от операций (FFO) является критически важным показателем для оценки финансовых результатов и генерирования денежных потоков инвестиционных трастов недвижимости (REIT). Сосредоточившись на денежном потоке от основной деятельности и исключив некоторые неоперационные статьи, FFO дает инвесторам ценную информацию о прибыльности и устойчивости REIT.
При анализе REITs важно рассматривать FFO наряду с другими финансовыми показателями и факторами, чтобы принимать обоснованные инвестиционные решения. Кроме того, инвесторы должны знать о любых корректировках FFO, таких как скорректированные средства от операций (AFFO), чтобы получить более полное представление о генерировании денежных потоков и финансовом состоянии REIT.

Вопросы и ответы

Каково назначение показателя Funds From Operations (FFO) при оценке эффективности REIT?

Цель FFO — обеспечить более точную оценку операционной деятельности REIT и генерирования денежных потоков. Традиционные расчеты прибыли на акцию (EPS) могут не в полной мере отражать уникальные характеристики REIT, такие как значительная доля недвижимости и расходы на амортизацию. Показатель FFO позволяет инвесторам оценить прибыльность и устойчивость основной деятельности REIT.

Чем FFO отличается от прибыли на акцию (EPS)?

FFO отличается от EPS тем, что добавляет некоторые неденежные расходы, такие как износ и амортизация, и корректирует прибыль или убытки от продажи недвижимости. EPS, с другой стороны, является более общим показателем прибыльности компании и рассчитывается путем деления чистой прибыли на количество акций в обращении. FFO дает более четкое представление о денежных потоках от основной деятельности REIT.

Почему FFO важен для инвесторов REIT?

Показатель FFO важен для инвесторов REIT, поскольку он дает представление о способности REIT генерировать денежные средства. Он помогает инвесторам оценить финансовое здоровье, прибыльность и устойчивость операций REIT. Сосредоточившись на денежном потоке, а не только на прибыли, FFO позволяет инвесторам принимать более обоснованные инвестиционные решения и сравнивать различные REIT на более значимой основе.

Что такое скорректированные средства от операций (AFFO)?

Скорректированные средства от операций (AFFO) — это разновидность FFO, которая учитывает дополнительные факторы, такие как периодические капитальные затраты, необходимые для поддержания и улучшения недвижимости. AFFO дает более полное представление о денежном потоке REIT за счет корректировки этих расходов. Он используется для оценки истинного денежного потока, доступного для распределения среди акционеров, включая дивиденды и потенциальные реинвестиции в бизнес.

Как инвесторы могут использовать FFO для сравнения различных REIT?

Инвесторы могут использовать FFO для сравнения различных REIT, глядя на коэффициент FFO на акцию. Этот коэффициент позволяет провести более значимое сравнение денежных потоков, генерируемых каждым REIT, в расчете на одну акцию. Сравнивая коэффициенты FFO на акцию, инвесторы могут оценить относительную производительность и эффективность различных REIT и принять более обоснованные инвестиционные решения.

Существуют ли какие-либо ограничения при использовании FFO в качестве показателя эффективности?

Да, существуют ограничения при использовании FFO в качестве показателя эффективности. FFO не учитывает все расходы и денежные потоки, такие как единовременные статьи или определенные капитальные затраты. Кроме того, расчеты FFO могут отличаться у разных REIT из-за различий в практике учета и стандартах отчетности. Инвесторам важно рассматривать FFO наряду с другими финансовыми показателями и факторами при оценке деятельности REIT.


Похожие статьи