Создание канадской ипотеки с вычетом налогов

Налоговое законодательство для домовладельцев Канады сильно отличается от системы в США. Примечательно, что проценты по ипотеке для основного частного дома не подлежат налогообложению. Однако весь прирост капитала при продаже дома не облагается налогом.

Но есть способ, которым канадцы могут эффективно вычесть проценты по ипотеке.

Финансовая цель

Для начала пара основных определений:

• Ваша чистая стоимость — это ваши активы за вычетом любых обязательств. Чтобы увеличить свой собственный капитал, вы должны либо увеличить свои активы, либо уменьшить свои обязательства, либо и то, и другое.
• Ваш свободный денежный поток — это сумма денежных средств, которая остается после того, как были произведены все расходы и выплаты по долгам. Чтобы увеличить денежный поток, вы должны меньше тратить, получить более высокооплачиваемую работу или платить меньше налогов.

Давайте рассмотрим стратегию, которая поможет вам увеличить свои активы за счет создания инвестиционного портфеля, уменьшить ваши долги за счет более быстрой выплаты ипотеки и увеличить денежный поток за счет уплаты меньшего налога. Фактически, вы увеличиваете свой собственный капитал и денежный поток одновременно.

Стратегия

Каждый раз, когда вы вносите взят под ссуду, как правило, по более низкой ставке, чем для необеспеченной ссуды.

Если заемные деньги затем используются для покупки инвестиций, приносящих доход, проценты по ссуде не облагаются налогом, что делает эффективную процентную ставку по ссуде еще лучше.

Эта стратегия призывает домовладельца заимствовать основную часть каждого платежа по ипотеке и инвестировать ее в портфель, приносящий доход.В соответствии с налоговым кодексом Канады проценты, уплаченные с денег, взятых взаймы для получения дохода, не облагаются налогом.

С течением времени ваш общий долг остается неизменным, так как основной платеж заимствуется каждый раз, когда производится платеж. Но большая его часть становится долгом, не подлежащим налогообложению. Другими словами, это «хороший» долг. И меньше остается невычитаемой задолженности или «безнадежной» задолженности.

Чтобы лучше объяснить это, обратитесь к приведенному ниже примеру, где вы можете увидеть, что выплата по ипотеке в размере 1106 долларов в месяц состоит из 612 долларов в качестве основной суммы и 494 доллара в виде процентов.

Как видите, каждый платеж уменьшает сумму задолженности по кредиту на 612 долларов. После каждой выплаты 612 долларов возвращаются и инвестируются. Таким образом, общий уровень долга остается на уровне 100 000 долларов, но часть ссуды, подлежащая вычету из налогооблагаемой базы, увеличивается с каждым платежом. Вы можете видеть на приведенном выше рисунке, что после одного месяца реализации этой стратегии 99 388 долларов по-прежнему не подлежат вычету из налогооблагаемой базы, но 612 долларов теперь не подлежат налогообложению.

Эта стратегия может быть продвинута дальше: вычитаемая из налогооблагаемой базы часть выплаченных процентов создает ежегодный возврат налога, который затем может быть использован для еще большей выплаты по ипотеке. Этот платеж по ипотеке будет составлять 100% основной суммы (поскольку это дополнительный платеж) и может быть полностью заимствован и инвестирован в тот же доходный портфель.

Шаги в стратегии повторяются ежемесячно и ежегодно, пока ваша ипотека не будет полностью освобождена от налогов. Как видно из предыдущего и следующего рисунков, ипотека остается неизменной на уровне 100 000 долларов, но не подлежащая налогообложению часть увеличивается каждый месяц. С другой стороны, инвестиционный портфель также растет за счет ежемесячных взносов, а также доходов и прироста капитала, которые он производит.

Как показано выше, ипотека, полностью не подлежащая вычету из налогооблагаемой базы, будет иметь место после того, как последняя часть основной суммы будет заимствована и инвестирована. Задолженность по-прежнему составляет 100 000 долларов; однако теперь 100% этой суммы подлежит налогообложению. На этом этапе полученные налоговые возмещения также могут быть инвестированы, чтобы помочь увеличить скорость роста инвестиционного портфеля.

Выгоды

Цели этой стратегии — увеличить денежный поток и активы при уменьшении обязательств. Это создает более высокий собственный капитал для человека, реализующего стратегию. Он также направлен на то, чтобы помочь вам быстрее отказаться от ипотеки и начать формирование инвестиционного портфеля быстрее, чем вы могли бы в противном случае.

Давайте посмотрим на них поближе:

• Быстрее избавьтесь от ипотечного кредита.  Технически освобождение от ипотеки происходит тогда, когда ваш инвестиционный портфель достигает величины непогашенного долга. Это должно быть быстрее, чем с традиционной ипотекой, потому что инвестиционный портфель должен расти по мере выплаты ипотечных платежей. Выплаты по ипотеке за счет налоговых вычетов позволяют погасить ипотеку еще быстрее.
• Создайте инвестиционный портфель, одновременно оплачивая свой дом.  Это отличный способ начать экономить. Это также помогает высвободить наличные деньги, которые в противном случае вы не смогли бы вложить до выплаты ипотеки.

Пример из практики

Вот сравнение финансовых последствий для двух канадских пар, одна из которых выплачивает ипотечный кредит традиционным способом, а другая — с использованием стратегии вычета налогов.

Пара А купила дом за 200 000 долларов с ипотекой на 100 000 долларов с амортизацией в течение 10 лет под 6% с ежемесячным платежом в размере 1106 долларов. После выплаты ипотеки они инвестируют 1106 долларов, которые они платили в течение следующих пяти лет, зарабатывая 8% годовых. Спустя 15 лет у них есть собственный дом и портфель стоимостью 81 156 долларов.

Пара Б купила дом по идентичной цене на тех же условиях ипотеки. Каждый месяц они заимствуют основную сумму и инвестируют ее. Они также используют годовую налоговую декларацию, которую они получают от вычитаемой из налогооблагаемой базы части своих процентов, для выплаты основной суммы по ипотеке. Затем они занимают эту основную сумму и инвестируют ее. По прошествии 9,42 года ипотека будет на 100% состоять из хорошего долга и начнет приносить ежегодный возврат налога в размере 2340 долларов при условии, что предельная налоговая ставка (MTR) составит 39%. Спустя 15 лет у них есть собственный дом и портфель стоимостью 138 941 доллар. Это на 71% больше.

Слово предостережения

Эта стратегия не для всех. Займы под залог вашего дома могут быть психологически трудными. Хуже того, если инвестиции не принесут ожидаемой прибыли, эта стратегия может дать отрицательный результат.

Повторно заимствуя долю в своем доме, вы снимаете подушку безопасности, если рынок недвижимости или инвестиционные рынки, или и то, и другое, пойдут к худшему.

Создавая доходный портфель на незарегистрированной учетной записи, вы также можете столкнуться с дополнительными налоговыми последствиями.

Вам следует проконсультироваться с профессиональным финансовым консультантом, чтобы определить, подходит ли вам эта стратегия. Если это так, обратитесь за профессиональной помощью, чтобы адаптировать его к вам и к личному финансовому положению вашей семьи.