Использование вашей экономии на первоначальном взносе по ипотеке

В наши дни для потребителей с кредитом ниже среднего удивительно легко купить дом с гораздо меньшим, чем традиционные 20%, первоначальным взносом.Есть ипотечные кредиты FHA, по которым требуется всего 3,5%. И для тех, кто соответствует требованиям, жилищные ссуды VA позволяют покупателям финансировать полную стоимость своего дома.

Обычную ипотеку с низкими первоначальными взносами также относительно легко получить. Freddie Mac, которые покупают ипотечные кредиты у американских кредиторов, снизили требования к минимальному первоначальному взносу до 3% для тех, кто впервыепокупаетжилье, и заемщиков с низкими доходами, которые соответствуют требованиям.3 Тем самым они открыли банкам возможность конкурировать за безденежных покупателей жилья.

Хотя можно купить дом очень дешево, другой вопрос, хорошая ли это идея. Имеет ли смысл накапливать сбережения до тех пор, пока вы не сможете вложить больше денег в закрытие сделки? И сколько из своих сбережений следует вложить в жилье? Вот некоторые факторы, которые следует учитывать.

Меньший первоначальный взнос: более высокие долгосрочные затраты

Возможно, первое, о чем следует подумать о ссудах с низким первоначальным взносом, — это то, что, за некоторыми исключениями, они будут стоить вам дороже в долгосрочной перспективе. Поскольку вы финансируете большую часть стоимости дома, ваши процентные выплаты в течение срока кредита будут значительно выше.

Например, если вы покупаете дом за 200 000 долларов с понижением на 5% вместо 20%, вы заплатите примерно на 35 000 долларов больше процентов в течение 30-летнего кредита. Очевидно, вы также будете платить больше, чтобы покрыть основную сумму кредита.

Учитывая невероятно низкие сегодняшние процентные ставки, одно это не может удержать вас от покупки дома раньше, чем позже. Еще большее беспокойство вызывает добавление к вашим расходам взносов по ипотечному страхованию, которые вам, как правило, придется потратить, если вы покупаете дом или кондоминиум с выкупом менее чем на 20%. Смысл этих платежей заключается в том, чтобы покрыть убытки кредитора в случае невыполнения обязательств по ссуде.

Существует два основных типа ипотечного страхования.Если вы беретессуду FHA, частные кредиторы предоставляют средства на покупку вашего дома, а государство выступает в качестве вашего страховщика.Если дом стоит менее 625 000 долларов, ежегодная премия по ипотечному страхованию (MIP) составляет 0,80% или 0,85%, в зависимости от финансируемой суммы.Вам также придется заплатить авансовый взнос в размере 1,75%, что составляет чуть более 3000 долларов за ссуду в размере 180 000 долларов.

Если вы получаете обычную ипотеку, вы вместо этого платите так называемое частное ипотечное страхование, или PMI. Как правило, это стоит от 0,3% до 1,15% в год, хотя в этом случае нет предоплаты.

Компромисс с первоначальным платежом

Означает ли перспектива ипотечного страхования, что вам следует подождать, пока вы не внесете полные 20% стоимости дома? Не обязательно.

Во-первых, в некоторых более дорогих городах ждать не всегда реально. Если вы живете в той части страны, где даже скромные дома стоят 400 000 долларов, вам придется выкупить 80 000 долларов, прежде чем выходить на рынок. А если вы проживаете в районе, где покупка обходится дешевле, чем аренда, может возникнуть дополнительный сдерживающий фактор, чтобы оставаться в стороне, пока вы не накопите достаточно, чтобы избежать страхования ипотеки.

Для некоторых лучший вариант — найти золотую середину между минимальным первоначальным взносом и традиционными 20%.Например, если вы возьмете ссуду FHA и положите 10%, ваша ипотечная страховка будет аннулирована через 11 лет;в противном случае вы продолжите выплачивать его в полном объеме. Можете ли вы рефинансировать позже, чтобы избавиться от страховки? Конечно. Но нет никакой гарантии, что процентные ставки будут на уровне или около своего исторического минимума, когда вы это сделаете.

Кроме того, размер вашего взноса по ипотечному страхованию падает, когда вы вносите больший первоначальный взнос.Например, когда вы берете ипотеку на 15 лет, если вы можете заплатить 10% вперед, годовой платеж упадет с 0,70% до 0,45%.

Хотя детали немного отличаются от PMI, применяется та же логика.Чем больше ваш первоначальный взнос, тем меньше вы должны платить страховых взносов.Однако одним из преимуществ PMI является то, что в соответствии с федеральным законом вы можете отменить его, как только вы достигнете 20% капитала в своем доме.

Если банк хранит вашу ипотеку в своих бухгалтерских книгах — то есть он не продает ее такой организации, как Fannie Mae или Freddie Mac, — он может вообще не требовать страховки. Однако банки часто взимают предоплату или более высокую процентную ставку, если вы выбираете ссуду с низким первоначальным взносом, чтобы снизить риск, на который они берутся. Даже дополнительная половина одного процентного пункта может стоить вам на несколько тысяч долларов больше в течение 30-летнего периода. Общий эффект тот же: когда вы кладете больше, вы можете брать взаймы за меньшие деньги.

Риск погружения под воду

Еще одна ошибка, связанная с установлением минимума при покупке дома, заключается в том, что у вас меньше защиты, если рынок жилья упадет. При падении всего на 3% или 4% вы легко можете оказаться в долгу перед банком, чем стоит ваш дом. Именно это случилось со многими домовладельцами во время жилищного коллапса 2007–2008 годов.

Если вы, например, окажетесь под водой в своем доме и неожиданно потеряете работу, у вас больше не будет возможности взять взаймы под свою собственность для оплаты расходов или возможности продать дом, не заплатив крупную сумму денег кредитору. Хотя вы не полностью защищены, даже если вы откладываете 10% или 15%, вы получаете гораздо больший буфер, если цены на жилье станут хуже.

Сохранение подушки сбережений

Копить на дом — главная жизненная цель. Но при внесении первоначального взноса убедитесь, что у вас не осталось слишком много наличных. Мало того, что иметь запасной фонд (в идеале — шесть месяцев расходов на проживание) — это хорошо, вам также понадобятся свободные средства для покрытия непредвиденных расходов, которые часто влечет за собой покупка дома.

Прежде чем начинать охоту за домом, составьте строгий бюджет, чтобы знать, сколько вы можете себе позволить потратить. И сделайте все возможное, чтобы накопить свои денежные резервы, как только вы устроитесь и закончите красить и заменять ковры и шкафы. Также помните, что люди говорят, что хорошо пожить в доме, прежде чем делать ремонт, который не является обязательным перед въездом.

Суть

Могут ли ссуды с низким первоначальным взносом быть хорошим выбором для некоторых домовладельцев? Абсолютно. Но рассчитайте долгосрочные затраты на страхование ипотеки или более высокую процентную ставку, которую вы будете платить, чтобы убедиться, что оно того стоит.