Были ли недвижимость или фондовый рынок лучше исторически?
На протяжении большей части истории США — или, по крайней мере, с момента появления достоверной информации — цены на жилье росли лишь немного больше, чем уровень инфляции в экономике. Только в период с 1990 по 2006 год, известный как « Великая умеренность», доходность жилья стала соперничать с доходностью фондового рынка. Фондовый рынок постоянно вызывал больше взлетов и падений, чем рынок жилья, но он также имел лучшую общую доходность.
Любые результаты, полученные при сравнении относительной производительности акций и цен на недвижимость, зависят от исследуемого периода времени. Изучение доходов только 21-го века выглядит совсем иначе, чем возвращение, которое включает большую часть или весь 20-й век.
Исторические свидетельства
Надежные данные о стоимости недвижимости в США до 1920-х гг. Относительно туманны.Согласножилищному индексу Case-Shiller, средняя годовая доходность жилья увеличилась на 3,7% в период с 1928 по 2013 год. За это же время доходность акций составила 9,5% в годовом исчислении.1
Повышение с учетом инфляции промышленного индекса Доу-Джонса (DJIA) за тот же 84-летний период составило 1,9% в год.Со временем эта разница привела к пятикратному увеличению показателей фондового рынка.
Однако инвесторов с инвестиционным горизонтом в 84 года не так много.Возьмем другой период времени: 38 лет между 1975 и 2013 годами. Вложение 100 долларов в средний дом (согласно индексу цен на жилье Федерального агентства жилищного финансирования (FHFA)) в 1975 году вырастет примерно до 500 долларов к 2013 году. Аналогичные инвестиции в размере 100 долларов в S&P 500 за этот период выросли бы примерно до 1600 долларов.
Яблоки и апельсины
Хотя цены на акции и цены на жилье отражают рыночную стоимость актива, не следует сравнивать дома и акции только по рыночной доходности.
Акции представляют собой долю владения публично торгуемой компанией. Они не являются материальными, физическими активами и не служат никакой другой полезности, кроме как средство сбережения и ликвидный инструмент безопасности. Хотя есть некоторые основания полагать, что общий фондовый рынок со временем вырастет в реальной (в отличие от номинальной) стоимости, мало оснований полагать, что одна-единственная акция должна расти бесконечно.
Недвижимость не похожа на акции. Некоторые люди спекулируют ценами на недвижимость, но коммерческая и жилая недвижимость выполняют ощутимые функции. Люди живут в домах и кондоминиумах. Бизнесы работают вне коммерческой собственности. Физическая собственность имеет ценность сама по себе.
Это вводит два противоречащих друг другу явления. С одной стороны, существующие структуры недвижимости должны естественным образом терять стоимость со временем из-за износа и амортизации. У немодифицированного дома нет причин расти в цене с течением времени; все полы, потолки, техника и изоляция стареют и становятся менее ценными.
С другой стороны, средние дома, построенные в 2015 году, вероятно, превосходили средние дома, построенные в 1915 году. Хотя существующие постройки не должны приобретать ценность, новые постройки должны быть более ценными на основе их структурных и функциональных улучшений.
Советник Insight
Дуг Кинси, CFP®, AIFA®, CIMA® Artifex Financial Group, Дейтон, Огайо
С 1968 по 2009 год средняя оценка стоимости существующих домов увеличивалась примерно на 5,4% в год. Между тем, средний доход по S&P 500 составил 7,5%;акции компаний с малой капитализацией в среднем составляли 11,5% в год.7 Уровень инфляции составил около 4,6%. Мы не ожидаем, что вложения в недвижимость вырастут больше, чем инфляция.
Но цифры не отражают всей истории производительности. Вы также должны учитывать влияние налоговых преимуществ, доходности и того факта, что инвестиции в недвижимость часто позволяют получить значительный рычаг (например, вы можете профинансировать покупку дома, вложив не более 20% своих собственных денег).. Конечно, если вы покупаете недвижимость напрямую, вам также необходимо учитывать свое время при управлении имуществом и расходах на техническое обслуживание и ремонт. Сравнение норм прибыли должно включать все эти элементы.