DownREIT: Что это такое, как работает и примеры
Понимание DownREIT
DownREIT, сокращение от «Down Real Estate Investment Trust», — это уникальное партнерское соглашение между владельцем недвижимости и инвестиционным трастом недвижимости (REIT). Цель DownREIT — облегчить приобретение и контроль над недвижимостью, отложив при этом налог на прирост капитала при продаже дорогостоящих объектов. Эта инвестиционная структура предлагает определенные преимущества и соображения как для владельца недвижимости, так и для REIT.
В DownREIT владелец недвижимости вносит свою собственность в партнерство и получает взамен операционные единицы. Эти операционные единицы представляют собой их долю участия в партнерстве. Структура и условия партнерства могут варьироваться в зависимости от конкретного соглашения между владельцем недвижимости и REIT.
Одним из важнейших аспектов DownREIT является соглашение об остановке или блокировке. Это соглашение ограничивает владельца недвижимости в продаже внесенных им активов без согласия REIT. Это положение помогает защитить интересы обеих сторон и обеспечивает стабильность партнерства.
Типы партнерства DownREIT
Существует два основных типа партнерств DownREIT:
- Ограниченный вклад в капитал: В этом типе партнерства REIT предоставляет ограниченный капитал или не предоставляет его вовсе, а партнеры с ограниченной ответственностью получают преференции при распределении операционных денежных средств. Эти преференции эквивалентны дивидендам по акциям REIT.
- Значительный вклад в капитал: Вторая категория DownREIT предполагает значительный вклад в капитал со стороны REIT. В этом случае генеральный партнер получает дивиденды, равные возврату капитала.
Выбор между этими категориями партнерств зависит от конкретных целей и обстоятельств как владельца недвижимости, так и REIT. Важно рассмотреть налоговые и финансовые последствия каждого варианта.
DownREIT против UPREIT
Хотя DownREIT имеют общие черты с UPREIT (Umbrella Partnership Real Estate Investment Trusts), между этими двумя структурами существуют ключевые различия.
- Сложность: DownREITs, как правило, сложнее, чем UPREITs. Сделка по внесению имущества в DownREIT требует тщательного рассмотрения налоговых и инвестиционных рекомендаций. При неправильном структурировании налоговая служба может счесть передачу имущества в DownREIT налогооблагаемой операцией.
- Налоговые преимущества: UPREITs часто предлагают более выгодные налоговые преимущества по сравнению с DownREITs. Владельцы недвижимости, в первую очередь заинтересованные в отсрочке уплаты подоходного налога, могут найти UPREIT более подходящими.
- Структура собственности: UPREIT не предполагают прямого владения недвижимостью, в то время как DownREIT — предполагают. По сравнению с UPREITs, DownREITs могут обеспечить более высокий процент сохранения вносимой недвижимости.
- Производительность и конверсия: Структура собственности и сложность DownREIT могут повлиять на эффективность работы и конвертацию операционных единиц в денежные средства. UPREITs и DownREITs могут иметь разные инвестиционные показатели из-за различий в структуре.
Как UPREIT, так и DownREIT имеют преимущества при планировании наследства, поскольку после смерти владельца операционные паи увеличиваются в цене. Это позволяет без уплаты налогов передать оцененную недвижимость наследникам, которые затем могут конвертировать операционные паи в акции REIT или денежные средства без уплаты налогов.
Пример DownREIT
Чтобы проиллюстрировать концепцию DownREIT, давайте рассмотрим пример:
Предположим, имеется портфель из пяти объектов недвижимости стоимостью 100 миллионов долларов. Общая сумма долга по этим объектам составляет 80 миллионов долларов при процентной ставке 8 %. Партнеры, владеющие недвижимостью, имеют накопленный остаток на счете капитала в размере 5 миллионов долларов.
В этом сценарии REIT заключает сделку и погашает $60 млн существующего долга за недвижимость. REIT заменяет остатки на капитальных счетах оставшихся партнеров долговыми обязательствами с процентной ставкой 7%. Затем партнерам выдаются операционные единицы на оставшуюся стоимость недвижимости в размере 20 миллионов долларов. В результате REIT становится мажоритарным владельцем, а остальные партнеры — генеральными партнерами (GP) и партнерами с ограниченной ответственностью (LP).
Этот пример показывает, как DownREIT позволяет приобретать недвижимость, откладывая налог на прирост капитала и реструктурируя партнерство между владельцем недвижимости и REIT.
Заключение
DownREIT представляют собой уникальную инвестиционную структуру, которая позволяет владельцам недвижимости отсрочить налог на прирост капитала при продаже дорогостоящей недвижимости, сотрудничая при этом с REIT. Эти партнерства предлагают такие преимущества, как гибкость, потенциальные налоговые льготы и возможности планирования наследства. Тем не менее, DownREITs могут быть более сложными и требуют тщательного рассмотрения структуры партнерства и налоговых последствий. Как и в случае с любыми другими инвестициями, крайне важно проконсультироваться с профессионалами, чтобы оценить целесообразность и потенциальные риски, связанные с партнерством с DownREIT.
Вопросы и ответы
Что такое DownREIT?
DownREIT, сокращение от «Down Real Estate Investment Trust», — это партнерское соглашение между владельцем недвижимости и инвестиционным трастом недвижимости (REIT), которое облегчает приобретение и контроль над недвижимостью, одновременно откладывая налог на прирост капитала при продаже оцененной недвижимости.
Как работает DownREIT?
В DownREIT владелец недвижимости вносит свою собственность в партнерство и получает взамен операционные единицы. Эти операционные единицы представляют собой их долю участия в партнерстве. Структура и условия партнерства могут варьироваться, но, как правило, владелец недвижимости не имеет права продавать внесенные им активы без согласия REIT.
В чем преимущества DownREIT?
DownREIT предлагает несколько преимуществ. Во-первых, он позволяет владельцам недвижимости отсрочить налог на прирост капитала при продаже дорогостоящей недвижимости. Во-вторых, она обеспечивает гибкость при структурировании партнерского соглашения с REIT. Кроме того, он может предложить преимущества планирования наследства, повышая базу операционных единиц после смерти владельца.
Чем DownREIT отличается от UPREIT?
Хотя и DownREIT, и UPREIT (Umbrella Partnership Real Estate Investment Trusts) предполагают партнерство между владельцами недвижимости и REIT, между ними есть ключевые различия. DownREITs предполагают прямое владение недвижимостью, а UPREITs — нет. DownREIT могут быть более сложными и иметь потенциальные налоговые последствия. UPREIT часто предлагают более выгодные налоговые преимущества и могут лучше подходить тем, кто в первую очередь заинтересован в отсрочке уплаты подоходного налога.
Может ли DownREIT быть выгодным для владельцев недвижимости в России?
Концепция DownREIT не является специфической для какой-либо конкретной страны и может быть применима к владельцам недвижимости в России. Тем не менее, необходимо проконсультироваться со специалистами в области права и налогообложения, знакомыми с нормами и законами России, чтобы убедиться в целесообразности и потенциальной выгоде от создания DownREIT в местных условиях.
Как я могу определить, подходит ли DownREIT для моих инвестиций в недвижимость?
Решение о том, подходит ли DownREIT для ваших инвестиций в недвижимость, требует тщательной оценки. Учитывайте такие факторы, как ваши инвестиционные цели, налоговые последствия, структуру партнерства и опыт участвующей REIT. Рекомендуется проконсультироваться с профессионалами, имеющими опыт в области инвестиций в недвижимость и налогового законодательства, чтобы оценить потенциальные выгоды и риски, связанные с DownREIT в вашей конкретной ситуации.