Как я могу рассчитать, сколько у меня собственного капитала?
Принято считать, что большинство людей знают, каков их собственный капитал. Тем не менее, многие люди до сих пор не понимают эту тему. Как домовладелец, вы должны понимать, как работает собственный капитал. Это особенно верно, если вы хотите рефинансировать ипотеку или занять деньги под свое жилье.
Ключевые выводы
- Собственный капитал — это стоимость вашей доли владения в вашем доме, рассчитанная путем вычитания суммы непогашенной ипотечной ссуды из рыночной стоимости собственности.
- Немногие кредиторы позволят вам брать взаймы под полную сумму вашего собственного капитала.
- При нормальных экономических обстоятельствах вы можете занять от 80% до 90% доступного капитала.
- Во время пандемии коронавируса кредиторы ограничили доступ к собственному капиталу и повысили требования к кредитному рейтингу, особенно для кредитных линий собственного капитала (HELOC).
Сколько у вас собственного капитала?
Стоимость вашего собственного капитала — это разница между текущей рыночной стоимостью вашего дома и общей суммой долгов (в основном, вашей основной ипотечной ссуды), зарегистрированной против него.
Кредит, доступный вам как заемщику через ссуду под залог собственного капитала, зависит от того, сколько у вас собственного капитала. Предположим, что ваш дом стоит 250 000 долларов, и вы задолжали 150 000 долларов по ипотеке. Просто вычтите оставшуюся ипотеку из стоимости дома, и вы получите 100 000 долларов собственного капитала.
Насколько большой вы можете получить ссуду под залог собственного капитала?
Очень немногие кредиторы позволят вам брать взаймы под полную сумму вашего собственного капитала.Обычно они позволяют вам брать в долг от 80% до 90% доступного капитала, в зависимости от вашего кредитора, кредита и дохода.Итак, если у вас есть 100 000 долларов собственного капитала, как в приведенном выше примере, вы можете получитькредитную линию собственного капитала (HELOC) в размере от 80 000 до 90 000 долларов.Раса, национальное происхождение и другие нефинансовые факторы никогда не должны влиять на определение суммы собственного капитала, которую вы можете взять в долг.
Краткий обзор
Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Бюро финансовой защиты потребителей или в Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD).
Вот второй пример, который учитывает еще несколько факторов. Предположим, вы получили 30-летнюю ипотеку на свой дом на пять лет. Кроме того, в последнее время оценки или оценки размещены на рыночную стоимость вашего дома в $ 250000. У вас также остается 195 000 долларов по первоначальной ссуде в 200 000 долларов. Помните, что почти все ваши ранние выплаты по ипотеке идут на выплату процентов.
Если с домом не связаны никакие другие обязательства, у вас есть домашний капитал на сумму 55 000 долларов. Это равняется текущей рыночной стоимости 250 000 долларов за вычетом 195 000 долларов долга. Вы также можете разделить собственный капитал на рыночную стоимость, чтобы определить процент вашего собственного капитала. В этом случае процент собственного капитала составляет 22% (55 000 ÷ 250 000 долларов = 0,22).
Теперь предположим, что вы также взяли ссуду на покупку жилья в размере 40 000 долларов в дополнение к ипотеке. Общая задолженность по собственности составляет 235 000 долларов вместо 195 000 долларов. Это изменяет ваш общий капитал до 15000 долларов, снижая процент вашего собственного капитала до 6%.
Затраты по сделке
Недвижимость — один из самых неликвидных активов, поэтому использование собственного капитала обычно сопряжено с расходами. Если вы действительно продаете дом, общие затраты на закрытие обычно составляют от 2% до 5% в Соединенных Штатах. Покупатели обычно оплачивают многие из этих сборов, но имейте в виду, что они могут использовать эти сборы как предлог для переговоров о более низкой цене продажи.
Если вы возьмете ссуду под залог собственного капитала, вам, вероятно, придется заплатить какой-либо сбор за выдачу кредита. Процентные ставки также обычно выше для второй ипотеки и кредитных линий собственного капитала (HELOC), чем для первоначальной ипотеки. После включения этих транзакционных издержек сумма собственного капитала, которую вы действительно можете использовать, будет меньше, чем сумма, которая у вас есть в теории.
Отношение кредита к стоимости
Еще один способ выразить собственный капитал в вашем доме — это соотношение кредита к стоимости ( LTV ). Он рассчитывается путем деления остатка кредита на текущую рыночную стоимость. Во втором примере, описанном выше, ваш LTV составляет 78%. (Да, это оборотная сторона вашего собственного капитала в размере 22%.) С учетом вашего кредита на приобретение жилья в размере 40 000 долларов он возрастает до 94%.
Краткий обзор
Потенциальные кредиторы используют LTV, чтобы определить, одобрять ли ваши заявки на дополнительные ссуды.
Кредиторам не нравится высокий LTV, потому что он предполагает, что у вас может быть слишком много кредитного плеча, и вы не сможете погасить свои ссуды. Во время экономических потрясений они могут ужесточить свои стандарты кредитования. Это произошло во время глобального кризиса, связанного с коронавирусом. Специально для кредитных линий собственного капитала (HELOCs) банки повысили свои требования к кредитному рейтингу с 600 до 700. Они также снизили суммы в долларах и процент собственного капитала, который они были готовы предоставить в долг.
Стоимость как LTV, так и собственного капитала подвержена колебаниям при изменении рыночной стоимости дома. Миллионы долларов предполагаемого собственного капитала были уничтожены во время обвала субстандартных ипотечных кредитов в 2007–2008 годах. Цены не всегда растут. Долгосрочное влияние кризиса, вызванного коронавирусом, на жилищный фонд остается неопределенным.