Как финансировать зарубежную недвижимость

Если вы собираетесь купить недвижимость за границей, скорее всего, вы не сможете получить местную ипотеку для финансирования недвижимости. Даже там, где существует ипотечное кредитование, условия могут быть гораздо менее благоприятными, чем вы обычно находите дома. В зависимости от страны вы можете платить более высокую процентную ставку и гораздо больший первоначальный взнос — 30%, 40% или даже 50% от стоимости недвижимости. Кроме того, вам может потребоваться оформить полис страхования жизни на сумму ипотечного кредита, указав банк в качестве бенефициара. В зависимости от страны — и вашего возраста — это может стать препятствием, поскольку страховщики в некоторых странах устанавливают верхние возрастные ограничения на то, кто может оформить полис страхования жизни.

Поскольку ипотечные кредиты, как правило, недоступны для покупателей из США за границей — а большинство американских банков не предоставляют ссуды для покупок за границей — каковы альтернативы, если вы хотите купить дом в другой стране? Здесь мы рассмотрим три способа финансирования покупки зарубежной недвижимости.

Денежные средства

Говорят, деньги — это король, и это, безусловно, может быть правдой, когда речь идет о покупке недвижимости за границей. Вы не только сможете заключить сделку быстрее, но и получите лучшую цену за счет скидок или обновлений — или и того, и другого.

В целом, оплата наличными рекомендуется только в том случае, если рассматриваемая недвижимость уже построена, а не на стадии подготовки к строительству. Если вы платите наличными авансом за то, что еще не построено, всегда есть риск, что у разработчика могут закончиться деньги или возникнут другие проблемы, которые либо задержат, либо помешают завершению проекта. В таких ситуациях вернуть деньги может быть сложно или, по крайней мере, отнимать много времени.

Финансирование разработчиков

В зависимости от страны вы можете претендовать на получение финансирования застройщика, если приобретете участок, дом или недвижимость перед строительством в застройке. Финансирование девелопера обычно требует небольшого количества документов, нет возрастных ограничений или требований по страхованию жизни. Еще одно преимущество заключается в том, что иногда финансирование разработчика бывает беспроцентным.

При одном типе финансирования разработчика вы производите платежи в фиксированные сроки, например, 10% при подписании договора купли-продажи, 10% через шесть месяцев, еще 10% через 12 месяцев и остаток после завершения проекта. Вместо фиксированных сроков вы можете вносить платежи в соответствии с этапами строительства, например, платить 10% вниз, 20% после завершения фундамента, 20% после завершения строительства первого этажа и т. Д. делать регулярные платежи каждый месяц. Например, если вы покупаете лот на 50 000 долларов в Коста-Рике, вы можете платить примерно 1 200 долларов в месяц в течение четырех лет, в зависимости от процентной ставки, если применимо.

Самостоятельная ИРА

Если вы нацелены на дом за границей и планируете использовать его исключительно в качестве сдачи в аренду или в качестве инвестиционной собственности, вы можете использовать средства от своего самостоятельного IRA для совершения покупки. IRS не уточняет,какие виды инвестиций разрешены в самостоятельной ИРА и утверждает только то,чтоне допускается, втом числе коллекционных (например, произведение искусства, марка и антиквариат), некоторые монеты, и страхование жизни.

В отличие от традиционных IRA, в которых варианты инвестирования обычно ограничиваются акциями, паевыми фондами, средства из самоуправляемой IRA можно инвестировать в более широкий набор активов, включая недвижимость — как дома, так и за рубежом. Поскольку собственность должна рассматриваться как инвестиция в недвижимость, вы не сможете жить в доме, пока не станете достаточно взрослыми, чтобы начать получать выплаты со счета. Вы также не можете использовать его для отпуска, и если вы попытаетесь обойти закон, сдав его себе в аренду, IRS будет недоволен. Однако пока вы ждете выхода на пенсию, вы можете использовать свои самостоятельные средства IRA для оплаты собственности и любых расходов, связанных с техническим обслуживанием.

Налоговое законодательство сложное и периодически меняется. Всегда полезно работать с квалифицированным налоговым специалистом и / или юристом по недвижимости, чтобы убедиться, что вы понимаете как риски, так и последствия инвестирования в зарубежную недвижимость с вашим индивидуальным IRA.

Особые соображения

Если вы покупаете землю за границей, имейте в виду, что транзакционные издержки могут значительно увеличить общую стоимость недвижимости. Одной из самых больших комиссий является комиссия за перевод или гербовый сбор : налог, взимаемый многими странами, который может добавить более 10% к продажной цене. Вы также можете оплатить услуги адвоката, нотариуса и регистрационные сборы, а также свою долю комиссии агента по недвижимости.

Прежде чем покупать недвижимость за границей, важно ознакомиться с местными законами, чтобы убедиться, что вам даже разрешено покупать недвижимость.Даже если вы можете купить недвижимость в определенной стране, могут существовать ограничения на типы недвижимости, которую могут покупать иностранцы.Например, на Филиппинах вы можете купить квартиру в проекте кондоминиума, если 60% квартир принадлежат филиппинцам.2 Однако иностранцы, как правило, не могут владеть домом или землей.

Также могут быть правила относительно того, что произойдет, если вы захотите продать недвижимость. В Малайзии, например, иностранцы могут покупать недвижимость, но если они когда-либо ее продадут, деньги должны храниться на малазийском банковском счете.

Суть

При покупке дома за границей крайне важно убедиться, что сделка проводится таким образом, чтобы защитить ваши права собственности. В Соединенных Штатах покупатели жилья получают право собственности на недвижимость; однако это различие не так ясно в каждой стране. Консультации квалифицированного специалиста по недвижимости и юриста помогут обеспечить максимально гладкий процесс, защитить ваши права собственности и оформить все необходимые документы.