Как найти и купить дома вне рынка
Поскольку на многих рынках по всей стране запасы недвижимости все еще ограничены, как потенциальный покупатель жилья вы хотите опережать своих конкурентов. Вот здесь-то и появляются внебиржевые списки. Также известные как тихие или карманные списки, эти дома могут быть выставлены на продажу, но не указаны в нескольких службах листинга (MLS). Это означает, что агенты по недвижимости, которые продают эту недвижимость, должны самостоятельно искать покупателей.
В прошлом исключение домов на рынок было редкостью, но в последние годы оно стало популярным среди домовладельцев, что сделало эти объявления частью своего рода вторичного рынка, особенно в условиях постоянно растущего спроса.
Краткий обзор
Новая политика Национальной ассоциации риэлторов®, известная как «Заявление MLS 8.0», значительно ограничивает размещение на внебиржевом рынке.
Объявления вне рынка могут показаться продавцу нелогичными. В конце концов, спроса больше, чем запасов, а это значит, что во многих районах распространены войны ставок. Так зачем продавцам делать секретные списки и как вы, покупатель, их находите?
Ключевые выводы
- Объявления вне рынка — это недвижимость, которая выставлена на продажу, но не указана в нескольких листинговых сервисах.
- Некоторые продавцы хотят, чтобы их листинг был вне рынка, чтобы проверить воду, сохранить конфиденциальность, сэкономить на комиссионных или создать ощущение исключительности, которое может привести к более высокой цене продажи.
- Для покупателей внебиржевые списки предоставляют доступ к дополнительному инвентарю, возможность сэкономить, если комиссия ниже, и возможность избежать конкуренции за недвижимость в желаемом районе.
- Внебиржевые продажи с участием только одного агента иногда могут предоставить очень мало места для маневра покупателям, желающим договориться о цене.
- Чтобы получить доступ к этим спискам, покупатели могут напрямую обратиться к агентам или домовладельцам или попробовать выйти в Интернет.
Преимущества для продавцов
Некоторые продавцы дома выбирают внебиржевой листинг, чтобы проверить воду, в то время как другие хотят более частный процесс продажи или возможность договориться о более низкой комиссии за продажу, поскольку задействован только один агент.
Некоторые домовладельцы думали, что карманный листинг создает соблазн, благодаря которому они получат более высокую цену. В конце концов, если дом внесен в список и в конечном итоге находится на рынке более 30 дней, есть хороший шанс, что потенциальные покупатели попытаются сделать низкие предложения. Без тикера «дней на рынке» шансов, что продавец потерпит неудачу, будет меньше.
Как покупатели выигрывают
Для вас, как покупателя, листинг вне рынка имеет двоякие преимущества. Во-первых, это дает вам доступ к инвентарю, который не видят другие покупатели жилья. Если вы покупаете на особенно горячем рынке, карманные списки могут быть единственным способом купить дом. В условиях обычного рынка вы можете заключить сделку отчасти потому, что комиссия, которую должен заплатить продавец, ниже.
Не все покупатели жилья ищут основное место жительства. Возможно, вы ищете инвестиционную недвижимость или дома, которые можно купить и сдать с целью получения прибыли. Размещение вне рынка в прекрасном районе может быть отличным способом достичь этой цели.
Заявление MLS 8.0 Четкая политика сотрудничества
Существенным препятствием на пути к размещению вне рынка стало недавнее принятие Национальной ассоциацией риэлторов «Заявления MLS 8.0« Четкая политика сотрудничества ». Эта политика, вступающая в силу с 1 января 2020 г., с обязательной реализацией на местном уровне к 1 мая 2020 г., требует, чтобы любой брокер по недвижимости, который участвует в услуге множественного листинга, представил свой листинг в MLS в течение одного рабочего дня с момента продажи недвижимости в общественные.
Практическое влияние Заявления 8.0 MLS
Стоит отметить, что Положение 8.0 MLS не является законом в традиционном смысле этого слова. По словам риэлтора Дуга Вагнера из RE / MAX Victory + Affiliates, «Национальная ассоциация риэлторов является управляющей ассоциацией, а не юридическим лицом, но все члены MLS, брокерские конторы и агенты ассоциации должны соблюдать новую политику».
Вагнер отмечает, что лицензированные агенты, которые не являются риэлторами (не членами Национальной ассоциации риэлторов (NAR), не связаны этой политикой. Однако, учитывая тот факт, что в 2020 году 88% покупателей жилья использовали агентов по недвижимости или брокеров, Практическое значение состоит в том, что Заявление 8.0 применимо к большинству сделок с жилой недвижимостью.
Внебиржевые листинги остаются
К счастью, Положение 8.0 MLS не означает конец листинга вне рынка.Новая политика NAR имеет встроенные опции, которые позволяют агентам-участникам и брокерам поддерживать как ограниченные, так и полные внебиржевые списки.
Например, в соответствии с Положением 8.0 MLS продавцы могут отказаться от MLS IDX или показа в Интернете.Другой вариант, известный как листинг «только для офиса», также доступен для продавцов, которые хотят сохранить конфиденциальность.В случае эксклюзивного офиса агент может поделиться листингом с другими агентами в офисе или один на один с покупателями.
Некоторые другие внебиржевые варианты, ранее доступные через брокеров, такие как «частные сети листинга», больше не разрешены Положением 8.0. Другие, включая «скоро» и «отложенный показ», будут находиться под контролем местных MLS, но будут включать новые ограничения, не позволяющие агентам делиться ими с покупателями.
По словам Вагнера, онлайн-сайту Zillow, который составляет списки на основе данных MLS, но не является членом NAR, не запрещается продолжать внутренние внебиржевые программы, такие как «Coming Soon», «FSBO» и «iBuyer».
Связаться с агентами по недвижимости
Чтобы найти традиционный эксклюзивный дом вне рынка, нужно немного поработать и пообщаться. После того, как вы определите район, в котором хотите купить, вам нужно будет составить список лучших агентов по недвижимости и связаться с ними по поводу любых эксклюзивных списков офисов, которые у них могут быть.
Выйти в онлайн
Помимо прямого обращения к агентам по недвижимости, у покупателей есть инструменты, доступные в Интернете, чтобы найти объявления, не относящиеся к MLS, такие как For Sale by Owner (FSBO), газетные объявления или даже Craigslist. Как отмечалось выше, на онлайн-сайте Zillow есть несколько внебиржевых программ, доступных для потенциальных продавцов и покупателей.
Подход домовладельцев
Если есть район или район, который вас особенно интересует, один из вариантов — связаться с домовладельцами напрямую. Вы можете найти зацепку, постучав в дверь или отправив письма. Хотя это будет стоить вам времени и денег и не гарантирует успеха, есть небольшая вероятность, что хотя бы один человек ответит.
Не исключайте запущенную недвижимость, особенно если знаете, что можете позволить себе ремонт. Возможно, есть домовладелец, который настолько перегружен расходами на содержание — и тот, кто никогда не верил, что сможет когда-либо продать, — что незапрошенное предложение будет считаться благословением.
Чтобы не обанкротиться, убедитесь, что вы печатаете дешевые и эффективные почтовые программы. В конце концов, вы хотите казаться максимально профессиональным в своем подходе. И никогда не узнаешь, пока не спросишь.
Знай процесс
Найти листинг вне рынка — это только половина дела. Заключение сделки — это финал, поэтому покупатели внебиржевых списков должны знать все тонкости процесса. Как только вы заключите контракт, это будет стандартная сделка, но поскольку агент, скорее всего, представляет вас обоих, это может стать немного туманным.
Известная как продажа через двойное агентство — хотя она и является совершенно законной — покупателю может быть трудно понять, насколько агент наилучшим образом заинтересован. Чем выше цена продажи, тем выше комиссия для агента. Если вы покупаете на рынке с небольшими запасами, может не иметь значения, получите ли вы лучшую сделку, пока у вас есть дом, но стоит знать о любых конфликтах интересов.
Суть
Рынок недвижимости все еще остается горячим во многих районах страны, где спрос больше, чем товарные запасы. Разочарованным покупателям, которым предложили покинуть дом, нужно любое преимущество, которое они могут получить. Хотя Положение MLS 8.0 строго ограничивает доступ к внебиржевым объявлениям, оно не запрещает их полностью. Сделайте свою домашнюю работу, осознайте, что есть риски, и знайте, что поиск вашего следующего дома через внебиржевой листинг может стоить усилий.