Как инвестировать в частную недвижимость

Фонды прямых инвестиций в  недвижимость позволяют  состоятельным частным лицам и организациям, таким как целевые фонды и пенсионные фонды, инвестировать в акции и долговые обязательства в имущественные активы. Используя активную стратегию управления, частный капитал в сфере недвижимости применяет диверсифицированный подход к владению недвижимостью. Генеральные партнеры инвестируют в различные типы недвижимости в разных местах. Стратегии владения могут варьироваться от новой застройки и владения сырой землей до полной реконструкции существующей собственности или вливания денежных средств в находящуюся в затруднительном положении собственность.

Вот взгляд на то, как инвесторы могут участвовать в прямых инвестициях в недвижимость, а также обзор возможностей, рисков и ограничений отрасли.

В поисках идеального фонда частной собственности на недвижимость

Во-первых, средний человек не способен участвовать в частных инвестициях в недвижимость. Традиционный фонд прямых инвестиций требует, чтобы инвесторы вложили в фонд минимум 250 000 долларов, хотя большинство менеджеров ищут лиц или учреждения, которые готовы предоставить от 20 до 25 миллионов долларов в долгосрочную схему коллективных инвестиций с другими инвесторами.

Поскольку существует слабое регулирование в отношении частных инвестиционных фондов недвижимости, возможности традиционно ограничиваются «аккредитованными инвесторами». Это означает, что инвестор должен иметь личные или совместные активы не менее 1 миллиона долларов (не включая стоимость их основных резидентов) или годовой доход отдельного лица должен составлять не менее 200 000 долларов. Пары, совокупный доход которых составляет не менее 300 000 долларов США за предыдущие два года — и имеют «разумные ожидания», что их уровень дохода останется на этом уровне в текущем году — также имеют право на участие в программе.

Частные лица или пары, желающие инвестировать в недвижимость с частным капиталом, должны найти фирму, которая специализируется на этой дисциплине. Изучая варианты фондов прямых инвестиций, они должны понимать природу структуры каждого фонда прямых инвестиций, который обычно представляет собой ограниченное партнерство.

Присоединяясь к фонду, внешние инвесторы становятся партнерами с ограниченной ответственностью, что означает, что они принимают на себя ответственность за деньги, которые они вкладывают в фонд, и не имеют права вето на собственность, выбранную генеральными партнерами (GP). Деньги ограниченного партнера будут объединены с другими участвующими инвесторами, а управляющие фондами создадут портфель недвижимости, направленный на максимизацию прибыльности и минимизацию финансовых рисков.

Понимание затрат и структуры инвестиций фонда

Фонды прямых инвестиций в недвижимость имеют ряд комиссий за управление и производительность, которые должны оплачиваться инвесторами. Обычно фонды прямых инвестиций требуют ежегодного сбора в размере 2% от вложенного капитала для оплаты зарплат фирм, заключения сделок и юридических услуг, затрат на данные и исследования, маркетинга и дополнительных постоянных и переменных затрат. Тем не менее, размер комиссии для инвесторов не ограничен.

Перед инвестированием частные лица должны хорошо понимать эти затраты, потому что это ограничит общую отдачу от инвестиций. Например, если частный инвестиционный фонд недвижимости привлечет 500 миллионов долларов, он будет собирать 10 миллионов долларов каждый год для оплаты сопутствующих расходов. В течение своего 10-летнего цикла фонд будет собирать сборы в размере 100 миллионов долларов, а это означает, что фактически за это десятилетие будет инвестировано только 400 миллионов долларов.

Управляющие частным капиталом также получают «перенос», который представляет собой комиссию за результат, которая традиционно составляет 20% сверх валовой прибыли фонда. Инвесторы традиционно готовы платить эти сборы из-за способности фонда помочь смягчить проблемы корпоративного управления и управления. это может негативно повлиять на публичную компанию.

Большинство фондов прямых инвестиций в недвижимость считаются инвестициями «на основе потребностей», что означает, что партнеры передают капитал генеральным партнерам в рассрочку по мере необходимости. Когда врачи общей практики обнаруживают потенциальную инвестиционную недвижимость, фонд отправляет официальный запрос на выделение капитала, который ограниченные партнеры передали в залог фонду недвижимости в начале цикла. Это юридическое обязательство, известное как «вызов капитала», должны выполнять партнеры с ограниченной ответственностью.

Если ограниченный партнер не может удовлетворить требование о капитале, фонд может заставить это лицо или учреждение объявить дефолт и лишиться всей своей доли владения. Другие партнеры с ограниченной ответственностью обычно получают возможность приобрести любые конфискованные акции в случае такого дефолта.

Типы прямых инвестиций в недвижимость

При инвестировании в частную недвижимость традиционно существует четыре типа инвестиционных стратегий:

• Core — это наиболее консервативная стратегия, и она может включать в себя только объекты, предлагающие меньший риск и меньшую потенциальную доходность, потому что они находятся в густонаселенных или часто посещаемых местах. Эта стратегия также может быть в значительной степени сосредоточена на инвестициях в высококачественную недвижимость с высокой стоимостью, которая требует очень небольшой перестройки или обслуживания. Эти объекты недвижимости предлагают предсказуемые денежные потоки и обычно состоят из полностью сданных в аренду многопользовательских структур.
• Core-plus требует немного большего риска, но может предложить более высокую доходность, чем основная стратегия. Эти свойства требуют умеренных уровней деятельности с добавленной стоимостью или улучшения местоположения.
• Добавленная стоимость — это стратегия со средней или высокой доходностью и умеренным риском, которая больше ориентирована на развитие собственности и выбор времени на рынке. В этой стратегии управляющие портфелем покупают недвижимость, участвуют в некотором уровне реконструкции и продают, когда рынок работает. Свойства с добавленной стоимостью обычно требуют изменений в управлении, улучшения физического состояния или устранения нехватки капитала. Эти шаги включают реконструкцию зданий и поиск способов повышения арендных ставок на улучшающихся рынках. Стратегии создания добавленной стоимости также включают в себя ликвидацию убыточных операционных компаний или принятие долга за контроль над лежащей в основе недвижимостью.
• Оппортунистический обеспечивает самый высокий уровень доходности, но предполагает наибольший риск. С помощью этой стратегии менеджеры покупают недвижимость, которая включает неосвоенные земли или на рынках, которые неэффективны или слабо посещаемы.

Принятие рисков и долгосрочная перспектива

Инвесторы в недвижимость с частным капиталом должны понимать, что, вкладывая средства в фонд, они должны быть готовы согласиться с тем, что их капитал может быть привязан на заранее определенный период, который может длиться много лет.

Кроме того, на рынке недвижимости существует множество рисков, и во время капитальных затрат может потребоваться большой объем инвестиций в то время, когда у человека низкий денежный поток. Многие GP структурируют свои фонды как инвестиции на десятилетний срок или дольше, и они не предоставляют инвесторам практически никаких возможностей снять или выкупить свои деньги. Неликвидность фондов прямых инвестиций требует от инвесторов понимания рисков, связанных с хранением своих денег в течение длительного периода.

Природа структур фондов прямых инвестиций очень затрудняет оценку финансовых показателей фонда или собственности, которой он владеет. Поскольку существует ограниченное регулирование фондов прямых инвестиций в недвижимость, генеральные партнеры не обязаны предлагать инвесторам обновленную информацию о потенциальных инвестициях, оценке портфеля или любую другую дополнительную информацию, связанную с инвестициями. Для инвестирования в недвижимость с частным капиталом необходимо, чтобы партнеры с ограниченной ответственностью вкладывали значительный капитал и были полностью уверены в том, что управляющий фондом выполнит свои инвестиционные цели без какого-либо необходимого уровня прозрачности. Однако управляющие фондами обычно отправляют обновления своим инвесторам и могут выбрать прозрачность в отношении результатов, чтобы вселить уверенность в любой текущий или будущий фонд.

Суть

Прежде чем инвестировать в недвижимость с частным капиталом, люди должны определить, имеют ли они право участвовать в этом процессе. Те, кто обладает квалификацией, захотят изучить свои личные инвестиционные цели, требования к ликвидности и терпимость к риску на рынках недвижимости. После разговора с финансовым консультантом инвесторы должны изучить различные фонды, чтобы лучше понять стратегии управления полными партнерами и прошлые результаты деятельности других фондов собственности.