Как Сэм Зелл нажил состояние

Сэмюэл Зелл — знаковая фигура в американской недвижимости. В 1968 году он создал компанию Equity Group Investments для инвестиций в недвижимость. С момента своего основания Equity Group Investments, теперь известная как Equity International, вышла за пределы сферы недвижимости. Эта частная фирма контролирует инвестиционный портфель на миллиард долларов, интересы которого распределены на нескольких континентах и ​​в нескольких отраслях, включая финансы, транспорт, энергетику и СМИ.

Зелл считается создателем современного инвестиционного фонда недвижимости (REIT), и он и его команда создали одни из крупнейших в мире публичных фондов REITS. К ним относятся Equity Residential (EQR), квартирный REIT с рыночной капитализацией почти 20,5 миллиардов долларов и Equity Commonwealth (EQC), офисный REIT с недвижимостью в США и рыночной капитализацией почти 3,32 миллиарда долларов по состоянию на октябрь 2020 года.

По данным Forbes, состояние Зелла составляет 4,7 миллиарда долларов. Вот краткий обзор того, как он заработал состояние.

Ранняя жизнь и образование

Зелл родился в 1941 году и вырос в еврейской семье в Чикаго.Его родители эмигрировали в Соединенные Штаты в 1939 году, незадолго до вторжения Германии в Польшу, а его отец занимался оптовой торговлей ювелирными изделиями.

С самого раннего возраста Зелл интересовался миром бизнеса.В 1953 году, когда ему было 12 лет, он покупал копииPlayboy оптом по два квартала каждый и перепродавал их по цене от 1,50 до 3 долларов.«До конца года я стал импортеромжурналовPlayboy в пригород», — вспоминал Зелл на собрании Urban Land Institute в 2013 году, назвав этот опыт своим «первым уроком спроса и предложения».

Предпринимательский путь Зелла продолжался на протяжении его студенческих лет. Во время учебы в Мичиганском университете он и его друг Роберт Лурье управляли студенческими квартирами домовладельцев. В их первом концерте участвовали 15 домов. Но на самом деле они потратили много времени на покупку и улучшение проблемной собственности с целью либо продать ее, либо сдать в аренду студентам.

К тому времени, когда он закончил учебу в 1966 году, Зелл управлял в общей сложности 4000 квартир и лично владел от 100 до 200 из них. Он продал свою долю в бизнесе по управлению недвижимостью Лурье, прежде чем вернуться в Чикаго.

Ранняя карьера в сфере недвижимости

Вскоре после окончания юридического факультета и сдачи адвокатуры Зелл присоединился к адвокатской фирме, которую покинул после первой недели работы. В конце концов он решил сделать карьеру на полную ставку, инвестируя в недвижимость.

В 1968 году Зелл основал то, что впоследствии стало Equity Group Investments, и в следующем году убедил Лурье работать с ним.

Всплеск чрезмерной застройки в конце 1960-х — начале 1970-х годов способствовал обвалу рынка в 1973 году. В первую очередь пострадала многоквартирная жилая недвижимость, а вскоре последовали и другие типы недвижимости. Многие ссуды на коммерческую недвижимость были объявлены дефолтными, и многие застройщики отказались от своих проектов. Это предоставило Зеллу и Лурье прекрасную возможность приобрести качественную недвижимость по невысокой цене.

В конце кризиса они владели ценным портфелем жилых, офисных и торговых зданий.

Они владели портфелем в течение многих лет и, в результате, увидели, что стоимость зданий восстановилась и в конечном итоге превысила их предыдущие уровни оценки. Тем временем Зелл и Лурье обслуживали свои долговые обязательства за счет ежемесячного дохода от аренды, произведенного недвижимостью.

Такой подход к инвестированию в недвижимость был довольно новым в то время; большинство инвесторов в недвижимость зарабатывали деньги на переворачивании зданий, а не на накоплении дохода от аренды.

Помимо недвижимости

После своего успеха в превращении проблемной собственности в ценную, Зелл решил диверсифицировать свои вложения. К 80-м годам он начал покупать компании.

Примечательно, что его инвестиционная стратегия осталась прежней.Как он описал это в интервью журналуLEADERS : «Я заработал состояние, повернув направо, когда все остальные уходили налево. В конце 80-х — начале 90-х годов я покупал офисные здания по 50 центов за доллар. оглядываясь через плечо, чтобы увидеть, кто мой соперник, но никого не было. Я не мог не сомневаться, был ли я неправ. Страх и отвага очень тесно связаны ».

Зелл сосредоточился на том, чтобы взять на себя управление провалившимися предприятиями, чтобы изменить их положение. С момента расширения инвестиционного портфеля Equity Group Зелл инвестировал в компании, которые работают в различных секторах, включая железнодорожный транспорт, лизинг контейнеров, пассажирские круизы, упаковку пластмасс, сельскохозяйственную химию и промышленное производство.

В свое время он принадлежал контрольный пакет акций в компании Tribune, владелец в Chicago Tribune и Los Angeles Times. Покупка вызвала широкую критику, так как, сделав компанию частной, Зелл загрузил ее таким долгом, что она обанкротилась.

Зелл попал в новости в 2007 году после того, как он продал свой портфель из 573 офисных объектов, Equity Office REIT, компании Blackstone Group (BX), крупнейшему в мире управляющему альтернативными инвестициями, за 39 миллиардов долларов. В то время сделка была самой крупной сделкой по выкупу заемных средств в истории.

В ретроспективе это также считалось проницательным шагом, поскольку это произошло незадолго до кризиса субстандартной ипотеки и последующего спада на рынке недвижимости.

Могильный танцор

В статье для New York University Review Сэм Зелл описал свою стратегию в сфере недвижимости как «танец на скелетах чужих ошибок». Эта линия принесла ему прозвище «Могильный танцор».

Хотя его деятельность сделала его фигурой неоднозначной, он, несомненно, является одним из самых богатых предпринимателей в мире.