Типичные отношения долга к собственному капиталу (D / E) для сектора недвижимости
Сектор недвижимости включает различные группы компаний, которые владеют, развивают и управляют недвижимостью, такой как жилые земли, здания, промышленная недвижимость и офисы. Поскольку компании по недвижимости обычно выкупают всю недвижимость, такие сделки требуют крупных первоначальных вложений, которые довольно часто финансируются за счет большого количества долгов.
Один из показателей, на который обращают внимание инвесторы, — это степень левериджа компании, занимающейся недвижимостью, которая измеряется соотношением долга к собственному капиталу (D / E).
Ключевые выводы
- Отношение долга к собственному капиталу (D / E) является важным показателем, используемым для определения степени долга и финансового левериджа компании.
- Поскольку инвестиции в недвижимость могут иметь высокий уровень долга, сектор подвержен процентному риску.
- Соотношение D / E для компаний в секторе недвижимости, включая REIT, как правило, составляет около 3,5: 1.
Показатели D / E в секторе недвижимости
Соотношение D / E для компаний сектора недвижимости в среднем составляет примерно 352% (или 3,5: 1). Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) немного выше — около 366%, в то время как у компаний по управлению недвижимостью средний показатель D / E ниже 164%.
Компании, занимающиеся недвижимостью, представляют собой один из самых привлекательных вариантов для инвестиций благодаря стабильному потоку доходов и высокой дивидендной доходности. Многие компании по недвижимости зарегистрированы как REIT, чтобы воспользоваться своим особым налоговым статусом. Компании, зарегистрированной в REIT, разрешено вычитать дивиденды из налогооблагаемой прибыли.
Компании, занимающиеся недвижимостью, обычно имеют высокую долю заемных средств из-за крупных сделок по выкупу. Более высокий коэффициент D / E указывает на более высокий риск дефолта для компании, занимающейся недвижимостью.
150%
Среднее соотношение D / E среди компаний S&P 500 составляет примерно 1,5: 1.
Как оценить соотношение D / E
Коэффициент D / E — это показатель, используемый для определения степени финансового рычага компании. Формула для расчета этого коэффициента делит общие обязательства компании на сумму собственного капитала, предоставленную акционерами. Этот показатель показывает соответствующие суммы долга и капитала, которые компания использует для финансирования своей деятельности.
Когда коэффициент D / E компании высокий, это говорит о том, что компания приняла агрессивный подход к финансированию роста в отношении своего долга. Одна из проблем этого подхода заключается в том, что дополнительные процентные расходы могут часто вызывать нестабильность в отчетах о прибылях и убытках. Если полученная прибыль превышает стоимость процентов, акционеры получают выгоду. Однако, если стоимость заемного финансирования превышает доход от дополнительного капитала, финансовая нагрузка может оказаться слишком большой для компании.
Почему различаются отношения D / E
Коэффициенты D / E следует рассматривать в сравнении с аналогичными компаниями в той же отрасли. Одна из основных причин разницы в соотношении D / E — это капиталоемкость отрасли. Капиталоемкие отрасли, такие как переработка нефти и газа или телекоммуникации, требуют значительных финансовых ресурсов и больших сумм денег для производства товаров или услуг.
Например, телекоммуникационная отрасль должна сделать очень существенные инвестиции в инфраструктуру, прокладывая тысячи миль кабелей для предоставления клиентам услуг. Помимо начальных капитальных затрат, необходимое обслуживание, модернизация и расширение зон обслуживания требуют дополнительных крупных капитальных затрат. Такие отрасли, как телекоммуникации или коммунальные услуги, требуют, чтобы компания взяла на себя крупные финансовые обязательства, прежде чем доставить свой первый товар или услугу и получить какой-либо доход.
Другая причина, по которой коэффициенты D / E различаются, зависит от того, означает ли природа бизнеса, что он может управлять высоким уровнем долга. Например, коммунальные предприятия приносят стабильный доход; спрос на их услуги остается относительно постоянным независимо от общих экономических условий.
Кроме того, большинство коммунальных предприятий действуют как виртуальные монополии в регионах, где они ведут свою деятельность, поэтому им не нужно беспокоиться о том, что их вытеснит с рынка конкурент. Такие компании могут нести большие суммы долга с меньшими реальными рисками, чем бизнес с доходами, которые более подвержены колебаниям в соответствии с общим состоянием экономики.