Как получить рентабельность инвестиций в недвижимость

Рентабельность инвестиций (ROI) — это показатель того, сколько денег или прибыли получают от инвестиций в процентах от их стоимости. Поскольку этот показатель показывает, насколько хорошо используются ваши инвестиционные доллары, полезно знать, каков ROI и как рассчитать ROI в недвижимости.

Рентабельность инвестиций (ROI) — это бухгалтерский термин, обозначающий процент вложенных денег, который окупается после вычета связанных затрат. Для не бухгалтера это может показаться запутанным, но формулу можно просто сформулировать следующим образом:

Это уравнение кажется достаточно простым для вычисления. Однако в игру вступает ряд переменных, включая затраты на ремонт и техническое обслуживание, а также кредитное плечо — сумму денег, взятых в долг (с процентами) для первоначальных инвестиций . Эти переменные могут влиять на показатели ROI.

1:53

Сложности при расчете ROI

Когда вы покупаете недвижимость, условия финансирования могут сильно повлиять на общую стоимость инвестиций. Сложности при расчете рентабельности инвестиций могут возникнуть при рефинансировании недвижимости или получении второй ипотеки. Проценты по второй ссуде или рефинансированной ссуде могут увеличиваться, а также могут взиматься комиссии по ссуде — и то, и другое может снизить рентабельность инвестиций.

Также может произойти увеличение затрат на техническое обслуживание, налогов на недвижимость и тарифов на коммунальные услуги. Если владелец жилой  или коммерческой недвижимости оплачивает эти расходы, все эти новые номера необходимо подключить, чтобы обновить рентабельность инвестиций.

Сложные расчеты могут также потребоваться для собственности, купленной по ипотеке с регулируемой процентной ставкой (ARM) — ссуде со ставкой, которая периодически изменяется в течение срока ссуды.

Давайте рассмотрим два основных метода расчета рентабельности инвестиций: метод затрат и метод оплаты наличными.

Метод затрат

При стоимостном методе рентабельность инвестиций рассчитывается путем деления собственного капитала объекта на его стоимость.

В качестве примера предположим, что недвижимость была куплена за 100 000 долларов. После ремонта и реабилитации, которые обходятся инвесторам дополнительно в 50 000 долларов, недвижимость оценивается в 200 000 долларов. Таким образом, доля капитала инвестора в собственности составляет 50 000 долларов (200 000 — [100 000 + 50 000] = 50 000).

Чтобы использовать метод затрат, разделите позицию собственного капитала на все затраты, связанные с покупкой, ремонтом и восстановлением собственности.

Рентабельность инвестиций в данном случае составляет $ 50 000 ÷ $ 150 000 = 0,33, или 33%.

Метод без средств

Инвесторы в недвижимость предпочитают метод оплаты наличными из-за более высоких результатов рентабельности инвестиций. Используя числа из приведенного выше примера, предположим, что та же недвижимость была куплена по той же цене, но на этот раз покупка была профинансирована за счет кредита и первоначального взноса в размере 20 000 долларов.

Таким образом, наличные расходы составляют всего 20 000 долларов, плюс 50 000 долларов на ремонт и реабилитацию, а общие наличные расходы составляют 70 000 долларов. При стоимости собственности в 200 000 долларов, позиция собственного капитала составляет 130 000 долларов.

Рентабельность инвестиций в этом случае составляет 130 000 долл. США ÷ 200 000 долл. США = 0,65, или 65%. Это почти вдвое превышает рентабельность инвестиций в первый пример. Разница, конечно же, связана с ссудой: кредитное плечо как средство увеличения рентабельности инвестиций.

Что такое хороший возврат инвестиций (ROI) для инвесторов в недвижимость?

То, что один инвестор считает «хорошей» рентабельностью, может быть неприемлемо для другого. Хорошая рентабельность инвестиций в недвижимость зависит от толерантности к риску — чем больше вы готовы пойти на риск, тем выше ожидаемый рентабельность инвестиций. И наоборот, не склонные к риску инвесторы могут с радостью согласиться на более низкую рентабельность инвестиций в обмен на большую уверенность.

В целом, однако, чтобы сделать инвестиции в недвижимость оправданными, многие инвесторы стремятся к доходности, которая соответствует средней доходности S&P 500 или превышает ее. Историческая средняя доходность S&P 500 составляет 10%.

Конечно, вам не обязательно покупать физическую собственность, чтобы инвестировать в недвижимость.Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) торгуются как акции на бирже, и они могут обеспечить диверсификацию без необходимости владеть какой-либо собственностью и управлять ею.В целом, доходность REIT более изменчива, чем физическая собственность (в конце концов, они торгуются на бирже).В США годовая доходность REIT составляет 12,99%, согласно индексу MSCI US REIT.1

Рентабельность инвестиций (ROI) не равна прибыли

Конечно, прежде чем окупаемость инвестиций может быть реализована в виде реальной денежной прибыли, собственность должна быть продана. Часто недвижимость не продается по рыночной стоимости. Сделка с недвижимостью может быть закрыта ниже начальной запрашиваемой цены, что снижает окончательный расчет рентабельности инвестиций для этой собственности.

Также существуют расходы, связанные с продажей недвижимого имущества, такие как средства, затраченные на ремонт, покраску и благоустройство территории. Расходы на рекламу собственности также должны быть добавлены в, наряду с затратами оценки и комиссии на агента по недвижимости или брокера.