Обременения и неимущественные интересы в недвижимом имуществе

Собственность — это правовая концепция, которая предоставляет и защищает исключительное право человека владеть, владеть, использовать и распоряжаться вещью. Термин «собственность» не подразумевает физический предмет, а описывает юридическое отношение человека к предмету.

Real Property Недвижимое имущество состоит из земель, арендуемых и hereditaments. Земля относится к земле, воздуху над землей, области под поверхностью земли и всему, что на ней построено. Доходный дом включает в себя земли и определенные нематериальные права, связанные с этими землями. Наследственность охватывает все материальные или нематериальные интересы в недвижимом имуществе, включая земли и многоквартирные дома, которые могут быть переданы по наследству. (Подробнее читайте в статье 5 ошибок, которых следует избегать инвесторам в недвижимость.)

РУКОВОДСТВО: Изучение инвестиций в недвижимость

Интерес интерес описывает какое — либо право, претензии или привилегии, что лицо имеет по отношению к недвижимости. Закон признает различные виды интересов в сфере недвижимости. Неимущественный интерес в земле — это право одного лица использовать или ограничивать использование земли, принадлежащей другому лицу.

Неимущественные интересы не являются собственностью на землю: владельцы неимущественных интересов в недвижимом имуществе не имеют права собственности, и владелец земли продолжает пользоваться полными правами собственности с учетом любых обременений.

Обременение — это бремя, претензия или плата за недвижимое имущество, которые могут повлиять на качество титула и стоимость и / или использование собственности. Обременения могут представлять неимущественные интересы в недвижимом имуществе. Примеры обременений включают залоговое удержание, посягательства, сервитуты, аренду, ограничительные и защитные обязательства. Эта статья предоставит введение в обременения и неимущественные интересы в недвижимом имуществе.

Неимущественные интересы Несобственные интересы в земле — это право использовать или ограничивать использование земли другого лица. Хотя владелец неимущественной доли имеет определенные и четкие права в отношении использования собственности, он или она не владеют правом собственности на собственность.

Неимущественные интересы могут быть созданы либо по соглашению между двумя сторонами, а именно владельцем собственности и лицом, желающим получить неимущественную долю; или по решению суда. Например, федеральный налоговый залог может быть подан в суд в округе, в котором находится недвижимость налогоплательщика, нарушившего закон. С другой стороны, договор аренды может быть заключен добровольно по соглашению между двумя сторонами.

Обременения Обременение — это все, что может уменьшить ценность или использование и получение удовольствия от собственности, например, залоговое удержание или ограничительный договор. Поскольку обременения могут отрицательно сказаться на стоимости земли или ее использовании, любой, кто участвует в сделке с недвижимостью, должен знать о существовании каких-либо обременений на передаваемую собственность.

Обычно поверенный выполняет поиск по названию и формирует мнение о названии, в котором будут указаны любые препятствия, обнаруженные во время поиска. Обременение не препятствует переходу титула в сделку с недвижимостью; скорее, титул перейдет с учетом любых обременений. Другими словами, обременение остается в собственности или «перемещается с землей» до тех пор, пока не будет выполнено, даже когда право собственности переходит к новому владельцу. (Чтобы узнать больше, ознакомьтесь с разделом «Внимание, покупатели жилья! Почему вам нужен адвокат» ).

Есть много форм обременений, в том числе:

Сервитуты Сервитут — это невостребованное право использовать землю другого лица каким-либо ограниченным образом, не являющимся полной собственностью. Физическое или юридическое лицо, пользующееся сервитутом, имеет неимущественный интерес (право использовать собственность, но не владеть ею) в земле другого лица; собственник имущества обременен сервитутом. Обычные сервитуты включают в себя право отвода, дренажные канавы, коммунальные коммуникации и сервитуты по осуждению (Eminent Domain).

Посягательства Посягательство — это улучшение, которое выходит за пределы границы собственника собственности и «посягает» на соседнюю собственность. Примеры посягательств включают строительство или нависающие карнизы, хозяйственные постройки, заборы, проезды и пешеходные дорожки. Посягательства могут сделать право собственности на оба вовлеченных объекта недвижимости неликвидными: вторгшаяся собственность не имеет права собственности на всю землю, на которой были сделаны улучшения, в то время как вторгшаяся собственность не может использовать всю землю.

Аренда Аренда — это договор между владельцем собственности (арендодателем) и физическим или юридическим лицом, желающим сдать недвижимость в аренду (арендатор). По договору аренды арендодатель соглашается разрешить арендатору занимать и использовать недвижимость в обмен на ценное вознаграждение (арендную плату).

В договоре аренды обычно указывается срок действия соглашения, любые условия его продления, а также размер и частота уплаты арендной платы. Хотя арендатор занимает недвижимость, арендодатель остается владельцем и имеет право собственности на недвижимость.

Залог Залог — это право, предусмотренное законом, предоставленное кредиторам на погашение причитающихся им долгов путем продажи имущества, принадлежащего должнику. Имущество выступает в качестве залога, и в случае передачи имущества выручка от продажи может быть использована для выплаты долга и погашения залога. Общие залоговые права включают залоговые права на недвижимость и оценку, залоговые права механиков, залоговые права судебных решений и федеральные налоговые залоговые права.

Lis Pendens A lis pendens — это уведомление о незавершенном судебном разбирательстве, которое информирует все заинтересованные стороны о возбуждении судебного иска, затрагивающего право собственности на конкретную собственность. Lis pendens, который может быть подан в суд штата или в федеральный суд, обычно включает в себя право собственности или заявленную долю владения в собственности.

Поскольку против недвижимого имущества подан иск, любое лицо, которому эта собственность будет передана, будет связано результатами рассматриваемого судебного процесса.

Защитные или ограничительные условия Защитные или ограничительные условия — это обязательное условие, которое появляется как пункт в документе, ограничивающий способ использования недвижимого имущества. Эти заветы обязывают владельцев собственности действовать или не действовать определенным образом.

Примеры защитных или ограничительных условий включают ограничения на минимальную площадь в квадратных футах в новом здании, архитектурный дизайн, отступление и боковую линию от дорог или прилегающих участков, а также цвет экстерьера дома. (Дополнительную информацию см. В разделе « Право собственности на недвижимое имущество».)

Практический результат Неимущественная заинтересованность в недвижимом имуществе — это право использовать или ограничивать использование недвижимого имущества другого лица. В некоторых случаях неимущественный интерес возникает из добровольного договора, заключенного между двумя сторонами, как в случае договора аренды. В других случаях неимущественный интерес возникает на основании постановления суда, такого как залоговое удержание в отношении собственности.

При рассмотрении вопроса о покупке недвижимости важно выполнить поиск по названию, чтобы определить, есть ли какие-либо дефекты права собственности, которые могут повлиять на использование собственности. Квалифицированный поверенный может провести поиск по титулу, чтобы выявить любые залоговые права или обременения в отношении собственности. Многие объекты недвижимости продаются «с учетом всех залогов и обременений», что означает, что имущество может быть обременено, и в интересах покупателя обнаруживать любые обременения до принятия окончательного решения.

Общий гарантийный акт является лучшей защитой покупателя и содержит «договор против обременений», который заверяет покупателя в том, что на земле нет никаких обременений, кроме тех, которые указаны в договоре. (Чтобы узнать больше, прочтите статью «Аренда или покупка? Финансовые вопросы».)