Домовладение как инвестиция
Домовладение всегда было частью американской мечты. Из-за этого многие люди считают владение домом правом, даже обязательным, без учета преимуществ и рисков. Если вы подумываете о покупке дома, вы должны знать и анализировать плюсы и минусы инвестиций, которые вы собираетесь сделать, как и любое инвестиционное решение, прежде чем подписываться на пунктирной линии.
Ключевые выводы
- Если вы подумываете о домовладении, узнайте и изучите преимущества, а также любые потенциальные риски, с которыми вы можете столкнуться, прежде чем заключить сделку.
- Преимущества инвестирования в дом включают повышение его стоимости, собственный капитал, налоговые вычеты и вычитаемые расходы.
- Риски и предостережения при инвестировании в дом могут включать высокие первоначальные затраты, амортизацию и неликвидность.
Привлекательные долгосрочные инвестиции
Оценка представляет собой увеличение стоимости дома в течение долгого времени. Цены на недвижимость цикличны, и домовладельцам не следует ожидать резкого роста стоимости недвижимости в краткосрочной перспективе. Но если вы останетесь в своем доме достаточно долго, есть очень большая вероятность, что вы сможете продать свой дом с прибылью из-за повышения в будущем.
Фактически, покупка дома — одно из лучших долгосрочных вложений, которые вы можете сделать. Несмотря на резкие спады, такие как окупаемость инвестиций (ROI), которые также предоставляют вам жилье.
Недвижимость дорожает, прежде всего, из-за земли, на которой стоит дом, в то время как фактическая конструкция со временем обесценивается. Таким образом, выражение «местоположение, местоположение, местоположение» — это не просто модная фраза в сфере недвижимости, это очень важный фактор при покупке дома. Район с удобствами, которые он приносит, — школьные округа, парки, состояние дорог и т. Д. — и город, в котором расположен дом, — все это влияет на высокую оценку собственности.
Представьте себе дом, который обветшал и обветшал до такой степени, что в нем нельзя жить. Земля под домом может по-прежнему стоить значительную сумму денег — в данном случае больше, чем место жительства. Продавец может рассмотреть возможность продажи его в том виде, в каком он есть (со структурой все еще нетронутой), или дополнительных затрат на снос дома и самостоятельную продажу земли по более высокой цене.
Строительный капитал
Собственный капитал представляет собой разницу между тем, сколько вы еще должны по ипотеке, и рыночной ценой или стоимостью вашего дома. Собственное имущество и его ценность можно рассматривать вместе. Как отмечалось выше, рыночная стоимость вашего дома, вероятно, со временем вырастет.
Ваш капитал также растет по мере того, как вы выплачиваете ипотечный кредит, причем меньшая часть вашего платежа идет на проценты, а большая — на уменьшение остатка по ссуде.
Краткий обзор
Повышение стоимости — это изменение стоимости вашего дома с течением времени, в то время как собственный капитал — это разница между балансом вашей ипотечной ссуды и рыночной стоимостью вашего дома.
Создание собственного капитала действительно требует времени, потому что требуется время, чтобы снизить основной баланс по ипотечному кредиту — если, конечно, вы не вносите крупный первоначальный взнос или регулярные предоплаты.
Однако следует иметь в виду, что продолжительность вашего дома является важным фактором в том, сколько капитала вы создаете, и от того, насколько цените его. Чем дольше вы его держите, тем больше капитала вы получаете.
Выплачивая ипотеку и уменьшая сумму своей задолженности, вы сами того не осознаёте, но тем самым вы экономите, поскольку стоимость вашего дома растет — точно так же, как стоимость вашего сберегательного счета увеличивается с процентами. Когда вы продаете, вы, вероятно, получите обратно каждый доллар, который вы заплатили, и даже больше, при условии, что вы останетесь в своем доме достаточно долго. Со временем средняя доходность ( процентная ставка ) в размере 6% от ваших сбережений должна более чем покрыть ваши затраты.
Еще один плюс заключается в том, что собственный капитал обеспечивает гибкость для получения ссуды, привязанной к сумме вашего собственного капитала. Многие инвесторы одновременно следят за своим капиталом и стоимостью дома. Если инвестор считает, что стоимость его дома сильно растет, он может отложить получение ссуды под залог собственного капитала, чтобы получить лучшую возможность оценить высокую оценку продавца.
Краткий обзор
Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна.Бюро финансовой защиты потребителей или вДепартамент жилищного строительства и городского развития США (HUD).
Расположение, расположение, расположение
Хотя выплата ипотеки работает одинаково, независимо от того, где вы живете, рост рыночной стоимости зависит от местоположения.Согласно индексу цен на жилье (HPI) Федерального агентства жилищного финансирования (FHFA), цены на недвижимость в США в целом за пятилетний период, закончившийся 31 декабря 2019 года, выросли в среднем на 32,88%.Однако цены в подразделении переписи в Средней Атлантике выросли всего на 23,21%, а в подразделении переписи в Тихоокеанском регионе — в среднем на 40,39%.
Чтобы увидеть, как это может повлиять на цены, на которых вы планируете покупать, ознакомьтесь с полной таблицей FHFA ниже:
Источник: FHFA Индекс цен на жилье в США — 3 квартал 2019 г.
Исключение прироста капитала
В конце концов, вы продадите свой дом.Когда вы это сделаете, закон позволяет вам сохранить прибыль и не платить налоги на прирост капитала.Ну, не обязательновсю прибыль.Налоговая служба (IRS) допускает необлагаемую налогом прибыль в размере 250 000 долларов для одиноких домовладельцев и 500 000 долларов для супружеских пар — только для вашего основного места жительства, а не для второго дома или загородной недвижимости.
Есть несколько требований, которым вы должны соответствовать, чтобы претендовать на это исключение.Вы должны владеть домом не менее двух лет — 24 месяцев — в течение последних пяти лет до даты закрытия.Требование о проживании требует, чтобы вы прожили в доме не менее двух лет в течение пятилетнего периода, предшествующего продаже.Последнее требование, требование ретроспективного анализа, указывает на то, что вы не получили прибыли от продажи другого основного жилья в течение двухлетнего периода, предшествовавшего самой последней продаже.
Налоговые вычеты
После признания выгода от домовладения, которая упоминается чаще всего, — это налоговые вычеты или сбережения.Когда вы покупаете дом, вы можете вычесть часть расходов, связанных с его владением, из налогов, которые вы платите государству.Сюда входят проценты по ипотеке как по основному месту жительства, так и по второму дому, которые могут составлять тысячи долларов в год.
Проценты по ссудам под залогжилья иликредитным линиям под залогсобственного капитала (HELOC) также подлежат вычету, если средства используются для существенного улучшения вашего дома. Вы также можете вычесть налоги штата и местные налоги на сумму до 10 000 долларов США, включая налоги на имущество.
Эффект Закона о сокращении налогов и занятости
Законо сокращении налогов и занятости внес существенные изменения в части налогового кодекса, касающиеся домовладения.Если будущий Конгресс не внесет поправки в закон, все его положения истекут после 31 декабря 2025 года. Но на данный момент изменения в этом законе снизили ценность владения домом.
Закон ограничивает вычеты по ипотечным процентам до 750 000 долларов от общей суммы ипотечного долга, в том числе для первого и второго дома, а также любых ссуд под залог собственного капитала или HELOC.Однако более высокий предел ипотечной задолженности в размере 1 млн долларов по-прежнему применяется в отношении задолженности, возникшей до 16 декабря 2017 года.
Закон также установил лимит вычета ОСВ на уровне 10 000 долларов. Другие новые положения включают ограничения на возмещение убытков, за исключением объявленных на федеральном уровне бедствий. Вычета расходов на переезд больше не существует, за исключением случаев переезда военнослужащих на действительную военную службу по причинам работы.
Все эти изменения снизили ценность владения домом, в том числе тот факт, что с почти удвоением стандартного вычета (еще одна особенность Закона), меньшее количество людей будет иметь достаточно вычетов для подачи в Таблицу А вместо использования стандартного вычета.
Таким образом, тот факт, что вы имеете право на налоговый вычет, не означает, что в конечном итоге он будет вам полезен. Строгое ограничение вычета ОСВ будет особенно пагубным при снижении доступных вычетов для людей, живущих в штатах с высокими налогами.
Высокие первоначальные затраты
Стоимость вложения в дом может быть высокой — ваши расходы больше, чем цена продажи недвижимости и процентная ставка по ипотеке. Во-первых, вы можете рассчитывать заплатить от 2% до 5% от покупной цены в качестве завершающих расходов. Некоторые из наиболее распространенных закрывающих расходов включают сбор за подачу заявления, оценочный сбор, гонорары адвокатам, налоги на имущество, ипотечное страхование, осмотр дома, страховой взнос домовладельца за первый год, поиск титула, страхование титула, баллы (предоплаченные проценты), сбор за оформление, регистрацию. сборы и плата за обследование.
Эксперты говорят, что вы должны планировать прожить в своем доме не менее пяти лет, чтобы окупить эти затраты.
Возможная амортизация
Не все дома растут в цене. Жилищный кризис 2008 года привел многих домовладельцев под водой, что средства за счет более по ипотеке, чем ваш дом стоит. Не требуется жилищный кризис, чтобы цены на жилье стагнировали или упали. Региональные или местные экономические условия могут привести к тому, что стоимость жилья не поспевает за инфляцией.
Помните также, что реальная структура, в которой вы живете, со временем обесценится. Это может быть результатом износа имущества или отсутствия технического обслуживания и ремонта.
Гордость и финансовая ответственность
Одно из часто упоминаемых преимуществ домовладения — это осознание того, что вы владеете своим маленьким уголком мира. Вы можете настроить свой дом, переделать, покрасить и украсить его, не получая разрешения от домовладельца.
Однако владение сопряжено с ответственностью. Вы должны выплатить ипотеку, иначе вы рискуете потерять свой дом и капитал, который вы построили. Техническое обслуживание и уход — это ваша ответственность. Вы не можете позвонить домовладельцу в 2 часа ночи, чтобы отремонтировать протекающую водопроводную трубу. Если крыша повреждена, вы должны отремонтировать ее — или отремонтировать — самостоятельно. На вас ложится стрижка газона, уборка снега, страхование домовладельцев и страхование ответственности.
Неликвидность
В отличие от запасов, которые можно продать в течение нескольких дней, разгрузка дома обычно занимает гораздо больше времени.Тот факт, что у вас может быть доступ к не облагаемому налогом приросту капитала в размере 500 000 долларов, не означает, что у вас есть свободный доступ. Между тем, вы все равно должны вносить выплаты по ипотеке и содержать дом до тех пор, пока не продадите его.
Суть
Дом — это инвестиция, которая сопряжена со многими инвестиционными преимуществами, но также и с рисками, что делает его вложением, которое не для всех. Важно сопоставить инвестиционные выгоды и риски. Рациональное сравнение плюсов и минусов может помочь вам решить, вкладывать ли деньги в жилищные инвестиции или потенциально получить лучшую прибыль в другом месте.