5 способов оценить арендуемую недвижимость
Когда дело доходит до инвестирования своих кровно заработанных денег, инвесторы должны задать себе несколько вопросов. Сколько окупятся инвестиции? Сколько это стоит? Но что еще более важно, инвесторы должны беспокоиться о его стоимости. Это особенно верно, когда вы думаете о покупке инвестиционной недвижимости.
дохода, и это стабильный способ зарабатывать деньги. Но перед тем, как приступить к аренде недвижимости, как подойти к оценке?
Читайте дальше, чтобы узнать о некоторых из наиболее распространенных способов оценки арендуемой недвижимости высокого уровня.
Ключевые выводы
- Определение стоимости и доходности инвестиционной собственности так же важно, как и определение ее стоимости.
- Инвесторы могут использовать подход сравнения продаж, модель ценообразования основных средств, доходный подход и затратный подход для определения стоимости собственности.
- Не существует универсального решения, поэтому может потребоваться сочетание этих факторов.
1. Подход сравнения продаж
Подход сравнения продаж (SCA) является одним из самых узнаваемых форм оценки жилой недвижимости. Это метод, наиболее широко используемый оценщиками и агентами по недвижимости при оценке недвижимости.
Этот подход представляет собой просто сравнение похожих домов, которые были проданы или сданы в аренду на месте за определенный период времени. Большинство инвесторов захотят увидеть SCA в течение значительного периода времени, чтобы выявить любые потенциально возникающие тенденции.
SCA полагается на атрибуты или функции для присвоения значения относительной цены. Эти значения могут быть основаны на определенных характеристиках, таких как количество спален и ванных комнат, гаражей и / или проездов, бассейнов, террас, каминов — всего, что делает собственность уникальной и достойной внимания.
Цена за квадратный фут — это общий и простой для понимания показатель, который могут использовать все инвесторы, чтобы определить, где собственность . Другими словами, если таунхаус площадью 2000 квадратных футов сдается по цене 1 доллар за квадратный фут, инвесторы могут разумно рассчитывать на доход в этом районе, при условии, что сопоставимые таунхаусы в этом районе тоже подходят для этого.
Пример подхода сравнения продаж
Имейте в виду, что SCA в некоторой степени универсален, то есть каждый дом обладает уникальностью, которую не всегда можно измерить количественно. У покупателей и продавцов уникальные вкусы и различия. SCA должен быть исходным или обоснованным мнением, а не идеальным средством прогнозирования или оценки недвижимости. Это также метод, который следует использовать для сравнения с относительно похожими домами.
Таким образом, это не сработает, если вы собираетесь оценить интересующую вас недвижимость, которая составляет 2000 квадратных футов с гаражом, бассейном, шестью спальнями и пятью полноценными ванными комнатами с другой собственностью, в которой есть половина спален., нет бассейна и составляет всего 1200 квадратных футов.
Для инвесторов также важно использовать сертифицированного оценщика или агента по недвижимости при запросе сравнительного анализа рынка. Это снижает риск мошеннических оценок, получивших широкое распространение во время кризиса в сфере недвижимости 2007 года.
2. Модель ценообразования капитальных активов
Модель ценообразования основных средств (CAPM) является более комплексным инструментом оценки. CAPM вводит понятия риска и альтернативных издержек применительно к инвестированию в недвижимость.
Эта модель рассматривает потенциальную отдачу от инвестиций (ROI), получаемую от дохода от аренды, и сравнивает ее с другими инвестициями, не имеющими риска, такими как казначейские облигации США или альтернативные формы инвестирования в недвижимость, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT). ).
Короче говоря, если ожидаемая доходность от безрисковых или гарантированных инвестиций превышает потенциальную окупаемость от дохода от аренды, просто не имеет финансового смысла рисковать арендуемой недвижимостью. Что касается риска, CAPM учитывает риски, присущие аренде недвижимости.
Факторы риска
Например, не все объекты аренды одинаковы. Местоположение и возраст собственности являются ключевыми факторами. Аренда старой собственности означает, что домовладельцы, скорее всего, понесут более высокие расходы на содержание.
Аренда недвижимости в районе с высоким уровнем преступности, вероятно, потребует больше мер предосторожности, чем аренда в закрытом поселке.
Эта модель предлагает учесть эти риски, прежде чем рассматривать ваши инвестиции или при установлении структуры цен на аренду. CAPM помогает вам определить, какой доход вы заслуживаете за то, что рискуете своими деньгами.
3. Доходный подход
Доходный подход фокусируется на том, что дает потенциальный доход от сдачи в аренду недвижимости по сравнению с первоначальными инвестициями. Доходный подход часто используется при инвестировании в коммерческую недвижимость.
Краткий обзор
Доходный подход часто используется при инвестировании в коммерческую недвижимость, поскольку он изучает потенциальный доход от аренды недвижимости относительно первоначальных денежных затрат на ее покупку.
Доходный подход основан на определении годовой ставки капитализации для инвестиций. Эта ставка представляет собой прогнозируемый годовой доход от совокупного мультипликатора арендной платы, деленный на текущую стоимость собственности. Таким образом, если покупка офисного здания стоит 120000 долларов США, а ожидаемый ежемесячный доход от аренды составляет 1200 долларов США, ожидаемая годовая ставка капитализации составит: 14400 (1200 долларов США x 12 месяцев) ÷ 120 000 долларов США = 0,12 или 12%.
Это очень упрощенная модель с несколькими предположениями. Скорее всего, есть процентные расходы по ипотеке. Кроме того, будущие доходы от аренды могут быть более или менее ценными через пять лет, чем сегодня.
Многим инвесторам известна чистая приведенная стоимость денег. Применительно к недвижимости это понятие также известно как дисконтированный денежный поток. Полученные в будущем доллары подвержены инфляционному, а также дефляционному риску и представлены в дисконтированном выражении для учета этого.
4. Подход с использованием мультипликатора валовой ренты
Подход на основе множителя брутто ренты (МРР) оценивает арендуемую недвижимость на основе суммы ренты, которую инвестор может собирать каждый год. Это быстрый и простой способ определить, стоит ли вложенная недвижимость в недвижимость. Это, конечно, до рассмотрения любых налогов, страхования, коммунальных услуг и других расходов, связанных с недвижимостью, поэтому к этому следует относиться с недоверием.
Хотя он может быть похож на доходный подход, подход с использованием мультипликатора валовой ренты не использует чистый операционный доход в качестве максимальной ставки, а вместо этого использует валовую ренту.
Ставка верхнего предела множителя валовой ренты больше единицы, в то время как верхняя ставка для доходного подхода представляет собой процентное значение. Чтобы сравнить количество яблок с яблоками, вам следует посмотреть на GRM и доход от аренды другой собственности, аналогичной той, которая вас интересует.
Пример подхода с использованием мультипликатора валовой ренты
Скажем, коммерческая недвижимость, проданная по соседству с вами за 500 000 долларов, с годовым доходом в 90 000 долларов. Чтобы рассчитать его GRM, мы разделим продажную цену на годовой доход от аренды: 500 000 долл. США ÷ 90 000 долл. США = 5,56.
Вы можете сравнить эту цифру с той, которую смотрите, если знаете годовой доход от аренды. Вы можете узнать его рыночную стоимость, умножив GRM на годовой доход. Если она выше, чем та, что была продана недавно, то есть за 500 000 долларов, она может того не стоить, поэтому подумайте о том, чтобы двигаться дальше.
5. стоимостной подход
Затратный подход к оценке состояния недвижимости, что собственность стоит только то, что он может быть разумно использоваться. Он оценивается путем объединения стоимости земли и остаточной стоимости любых улучшений.
Оценщики из этой школы часто придерживаются наиболее эффективных и эффективных методов суммирования затратного подхода к недвижимости. Его часто используют в качестве основы для оценки пустующей земли.
Например, если вы застройщик квартир, желающий приобрести три акра земли в бесплодной местности для преобразования в кондоминиумы, стоимость этой земли будет основываться на наилучшем использовании этой земли. Если земля окружена нефтяными месторождениями и ближайший человек живет в 20 милях от нее, наилучшее использование и, следовательно, самая высокая ценность этой собственности — не преобразование в квартиры, а, возможно, расширение прав на бурение, чтобы найти больше нефти.
Еще один аргумент в пользу правильного использования связан с зонированием собственности. Если предполагаемая недвижимость не предназначена для проживания в жилых помещениях, ее стоимость снижается, так как застройщик понесет значительные расходы на повторное зонирование. Этот подход считается наиболее надежным при использовании в новых конструкциях и менее надежным для старых домов. Часто это единственный надежный подход при рассмотрении свойств специального использования.
Суть
Нет единого способа определить стоимость арендуемой собственности. Самые серьезные инвесторы смотрят на компоненты всех этих методов оценки, прежде чем принимать инвестиционные решения об аренде недвижимости. Изучение этих вводных концепций оценки должно быть шагом в правильном направлении к участию в инвестиционной игре в недвижимость.
Затем, как только вы нашли недвижимость, которая может приносить вам хороший доход, найдите выгодную процентную ставку для своей новой собственности с помощью ипотечного калькулятора. Использование этого инструмента также даст вам более конкретные цифры, с которыми можно работать при оценке предполагаемой арендуемой собственности.