Финансовая энциклопедия

Аренда недвижимости: дойная корова или денежная яма?

Опубликовано · Обновлено

Те, кто инвестирует в недвижимость, как и в любой другой актив, постоянно сталкиваются с решениями, покупать, продавать или держать. И эти решения зависят от оценки рассматриваемой собственности. Оценка недвижимости с использованием методов дисконтированного денежного потока или капитализации аналогична оценке акций или облигаций. Единственное отличие состоит в том, что денежные потоки поступают от аренды помещений, а не от продажи продуктов и услуг.

Компании, инвестирующие в недвижимость, разработали сложные модели оценки, чтобы помочь им в принятии решений. Однако, используя инструменты для работы с электронными таблицами, человек может произвести адекватную оценку большей части приносящей доход недвижимости, включая жилую недвижимость, приобретенную для сдачи в аренду.

Читайте дальше, чтобы узнать, как любой инвестор может создать достаточно удовлетворительную оценку, чтобы отсеять перспективные инвестиционные возможности.

Индивидуальные оценки

Некоторые люди считают, что в проведении оценки нет необходимости, если сертифицированная оценка уже завершена. Однако оценка инвестора может отличаться от оценки оценщика по нескольким причинам.

Инвестор может иметь разные мнения о способности собственности привлекать арендаторов или арендных ставках, которые арендаторы готовы платить. Как потенциальный покупатель или продавец, инвестор может чувствовать, что недвижимость имеет больший или меньший риск, чем оценщик.

Оценщики проводят отдельные оценки стоимости. Они включают стоимость замены собственности, сравнение недавних и сопоставимых сделок и доходный подход. Некоторые из этих методов обычно отстают от рынка, недооценивая стоимость при восходящем тренде и переоценивая активы при нисходящем тренде.

Поиск возможностей на рынке недвижимости включает в себя поиск недвижимости, которая была неправильно оценена рынком. Это часто означает управление недвижимостью на уровне, превосходящем ожидания рынка. Оценка должна дать оценку истинного потенциального дохода от собственности.

Оценка недвижимости

Доходный подход к оценке недвижимости аналогичен процессу оценки акций, облигаций или любых других приносящих доход инвестиций. Большинство аналитиков используют метод дисконтированного денежного потока (DCF) для определения чистой приведенной стоимости (NPV) актива .

NPV — это стоимость недвижимости в сегодняшних долларах, которая позволит инвестору получить доход с поправкой на риск. NPV определяется путем дисконтирования периодического денежного потока, доступного для владельцев, на требуемую норму прибыли инвестора (RROR). Поскольку RROR — это требуемая для инвестора норма доходности для связанных с этим рисков, полученная стоимость представляет собой скорректированную на риск стоимость для этого индивидуального инвестора. Сравнивая это значение с рыночными ценами, инвестор может принять решение о покупке, удержании или продаже.

Стоимость акций определяется путем дисконтирования дивидендов, стоимость облигаций — путем дисконтирования процентных купонных выплат. Недвижимость оценивается путем дисконтирования чистого денежного потока или денежных средств, имеющихся у владельцев, после вычета всех расходов из дохода от аренды. Оценка собственности включает в себя оценку всех доходов от аренды с последующим вычетом всех расходов, необходимых для заключения и обслуживания этих договоров аренды.

Расторжение договоров аренды

Все оценки доходов производятся непосредственно от аренды. Аренда — это договорные соглашения между арендаторами и домовладельцем. Все арендные платы и контрактные увеличения арендной платы ( эскалации ) будут прописаны в договорах аренды, а также варианты аренды площадей и концессий. Владельцы также частично или полностью возмещают расходы на недвижимость за счет арендаторов. Порядок получения этого дохода также указывается в договоре аренды. Есть три основных типа аренды:

При аренде с полным спектром услуг арендаторы не платят ничего, кроме арендной платы. При чистой аренде арендаторы обычно оплачивают свою часть увеличения расходов за период после переезда в собственность. В трех нетто-аренде арендатор оплачивает пропорциональную долю всех расходов на недвижимость.

При оценке доходов необходимо учитывать следующие виды расходов:

  • Затраты на лизинг
  • Стоимость управления
  • Капитальные расходы

Затраты на аренду относятся к расходам, необходимым для привлечения арендаторов и заключения договоров аренды. Управленческие расходы относятся к расходам на уровне собственности, таким как коммунальные услуги, уборка, налоги и т. Д., А также к любым расходам по управлению недвижимостью. Прибыль за вычетом операционных расходов равна чистой операционной прибыли (NOI). NOI — это денежный поток, полученный от нормальной эксплуатации объекта недвижимости. Затем денежный поток выводится путем вычитания капитальных затрат из NOI. Капитальные затраты — это любые периодические капитальные затраты на поддержание собственности. К ним относятся любой капитал для арендных комиссий, улучшений арендаторов или капитальные резервы для будущей модернизации собственности.

Пример оценки

После определения периодических денежных потоков их можно дисконтировать для определения стоимости недвижимости. На Рисунке 1 показан простой план оценки, который можно скорректировать для оценки большинства свойств.

фигура 1

При оценке предполагается, что имущество, приносящее годовой доход от аренды в размере 100 000 долларов США в первый год, увеличивается на 4% ежегодно и на 3% после 10 года. Расходы оцениваются в 40% дохода. Резервы капитала смоделированы на уровне 10 000 долларов в год. Ставка дисконтирования, или RROR, установлена ​​на уровне 13%. Ставка капитализации для определения возвратной стоимости имущества в 10-м году оценивается в 10%. В финансовой терминологии эта ставка капитализации равна Kg, где K — RROR инвестора (требуемая норма прибыли) и — ожидаемый рост дохода. Kg также известен как требуемая доходность инвестора или сумма общего дохода, обеспечиваемая доходом.

Стоимость собственности в 10-м году рассчитывается путем деления оценочного NOI за 11-й год на ставку капитализации. Если предположить, что требуемая доходность инвестора останется на уровне 13%, тогда капитализация будет равна 10%, или кг (13% — 3%). На Рисунке 2 NOI в 11-м году составляет 88 812 долларов. После расчета периодических денежных потоков они дисконтируются по ставке дисконтирования (13%), чтобы получить чистую приведенную стоимость в размере 58 333 долларов.

Рисунок 2 (в тысячах долларов)

На Рисунке 2 представлен базовый формат, который можно использовать для оценки любой приносящей доход или арендуемой собственности. Инвесторы, приобретающие жилую недвижимость в качестве сдачи в аренду, должны подготовить оценку, чтобы определить, являются ли взимаемые арендные ставки достаточными для поддержания покупной цены недвижимости. Хотя оценщики часто по умолчанию используют 10-летний денежный поток, инвесторы должны производить денежные потоки, которые отражают предположения, на которых предполагается приобретение недвижимости. Этот формат, хотя и упрощен, может быть скорректирован для оценки любого свойства, независимо от сложности. Так можно оценивать даже отели. Подумайте о посуточной аренде комнаты как об аренде на один день.

Купить, продать или удержать

При покупке недвижимости, если инвестора оценочная стоимость превышает предложение продавца или оценочной стоимости, то имущество может быть приобретено с высокой вероятностью получения RROR. И наоборот, при продаже недвижимости, если оценочная стоимость меньше, чем предложение покупателя, недвижимость должна быть продана. Кроме того, если оценочная стоимость соответствует рыночной, а RROR предлагает адекватный доход для соответствующего риска, собственник может принять решение удерживать инвестиции до тех пор, пока не возникнет неравновесие между оценкой и рыночной стоимостью.

Стоимость может быть определена как наибольшая сумма, которую кто-то готов заплатить за недвижимость. При покупке актива финансирование не должно влиять на окончательную стоимость собственности, потому что у каждого покупателя есть разные варианты финансирования.

Однако это не относится к инвесторам, которые уже владеют финансируемой недвижимостью. При выборе подходящего времени для продажи необходимо учитывать финансирование, поскольку финансовые структуры, такие как штрафы за досрочное погашение, могут лишить инвестора выручки от продажи. Это важно в тех случаях, когда инвесторы получили выгодные условия финансирования, которых больше нет на рынке. Существующие инвестиции с долгом могут обеспечить лучшую доходность с поправкой на риск, чем можно получить при реинвестировании предполагаемой выручки от продаж. Скорректируйте RROR риска, чтобы включить дополнительный финансовый риск по ипотечной задолженности.

Суть

Будь то покупка или продажа, можно создать модель оценки, достаточно точную, чтобы помочь в процессе принятия решений. Математика, используемая при создании модели, относительно проста и доступна большинству инвесторов. Получив некоторые элементарные знания о стандартах местного рынка, структуре аренды и о том, как работают доходы и расходы в различных типах собственности, можно будет спрогнозировать будущие денежные потоки.


Похожие статьи