Как процентные ставки влияют на стоимость недвижимости
Процентные ставки оказывают такое же сильное влияние на стоимость приносящей доход казначейских векселей (T-Bills). Поскольку их влияние на способность человека приобретать жилую недвижимость (путем увеличения или уменьшения стоимости ипотечного капитала) настолько велико, многие люди делают неверное предположение, что единственным решающим фактором при оценке недвижимости является текущая ставка по ипотеке.
Но ипотечные ставки — это лишь один из связанных с процентами факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Поскольку процентные ставки также влияют на потоки капитала, нормы прибыли на инвестиции, процентные ставки влияют на цены на недвижимость по-разному.
Ключевые выводы
- Процентные ставки могут влиять на цены на недвижимость по-разному.
- Подобно анализу дисконтированных денежных потоков, проводимому по инвестициям в акции и облигации, доходный подход учитывает чистый денежный поток.
- Процентные ставки могут влиять на стоимость финансирования и ставки по ипотеке — изменения в потоках капитала также могут иметь прямое влияние на динамику спроса и предложения на недвижимость.
- Наиболее очевидное влияние процентных ставок на стоимость недвижимости проявляется в определении ставок дисконтирования или капитализации, поскольку они равны безрисковой ставке плюс премия за риск.
Основы оценки
На стоимость недвижимости обычно влияют спрос и предложение на недвижимость, а также восстановительная стоимость строительства новой недвижимости.Но оценка — это не только это, особенно если учесть, как процентные ставки, потоки капитала и ставки финансирования, влияющие на правительство, влияют на стоимость недвижимости.Чтобы понять эту динамику, важно иметь базовое представление о доходном подходе — наиболее распространенной методике оценки для инвесторов. Доходный подход, применяемый оценщиками коммерческой недвижимости и андеррайтерами для инвестиций, обеспеченных недвижимостью, очень похож на анализ дисконтированных денежных потоков, проводимый по инвестициям в акции и облигации.
Оценка начинается с прогнозирования дохода от собственности, который принимает форму ожидаемых арендных платежей или, в случае гостиниц, ожидаемой заполняемости, умноженной на среднюю стоимость номера. После учета всех затрат на уровне собственности аналитик приходит к чистому операционному доходу (NOI) или денежному потоку, который остается после всех операционных расходов.
Вычитая из NOI любые сопутствующие капитальные затраты, инвестиционный капитал для обслуживания или ремонта собственности и другие расходы, не связанные с недвижимостью, мы получаем чистый денежный поток (NCF). Поскольку недвижимость обычно не удерживает денежные средства или не имеет установленной дивидендной политики, NCF приравнивается к наличным деньгам, доступным инвесторам — точно так же, как денежные средства от дивидендов, — которые используются для оценки инвестиций в капитал или фиксированный доход. Стоимость собственности определяется путем капитализации дивидендов или дисконтирования потока денежных средств (включая любую остаточную стоимость) за данный инвестиционный период.
Потоки капитала
Процентные ставки могут существенно повлиять на стоимость финансирования и ставки по ипотеке, что влияет на стоимость собственности и, следовательно, на стоимость.Однако спрос и предложение на капитал и конкурирующие инвестиции имеют наибольшее влияние на требуемую норму прибыли (RROR) и инвестиционную стоимость.Поскольку Совет управляющих Федеральной резервной системы сместил акцент с денежно-кредитной политики на управление процентными ставками как способ стимулировать экономику или предотвратить инфляцию, его политика оказала прямое влияние на стоимость всех инвестиций.23
По мере снижения межбанковских обменных курсов стоимость средств снижается, и средства поступают в систему. И наоборот, когда ставки повышаются, доступность средств уменьшается. Что касается недвижимости, то изменения ставок межбанковского кредитования либо увеличивают, либо уменьшают объем капитала, доступного для инвестиций. Размер капитала и стоимость капитала влияют на спрос, а также на предложение, то есть деньги, доступные для покупки и развития недвижимости. Например, когда доступность капитала ограничена, поставщики капитала, как правило, ссужают меньше в процентах от внутренней стоимости или не так высоко в стеке капитала. Это означает, что ссуды выдаются с более низким соотношением ссуды к стоимости (LTV), что сокращает денежные потоки заемных средств и стоимость собственности.
Эти изменения в потоках капитала также могут иметь прямое влияние на динамику спроса и предложения на недвижимость. Стоимость капитала и доступность капитала влияют на предложение, предоставляя дополнительный капитал для развития собственности, а также влияют на количество потенциальных покупателей, ищущих сделки. Эти два фактора работают вместе, чтобы определить стоимость собственности.
Краткий обзор
Стоимость капитала и доступность капитала влияют на предложение, предоставляя дополнительный капитал для развития собственности.
Ставки со скидкой
Наиболее очевидное влияние процентных ставок на стоимость недвижимости проявляется при выводе ставок дисконтирования или капитализации.Ставку капитализации можно рассматривать как требуемую инвестору ставку дивидендов, а ставку дисконтирования равняют требованиям инвестора к общему доходу. K обычно обозначает RROR (требуемую норму прибыли), тогда как ставка капитализации равна (K — g), где g — ожидаемый рост дохода или увеличение прироста стоимости капитала.
На каждую из этих ставок влияют преобладающие процентные ставки, поскольку они равны безрисковой ставке плюс премия за риск.Для большинства инвесторов безрисковая ставка — это ставка по казначейским облигациям США. Гарантированные кредитом федерального правительства, они считаются безрисковыми, поскольку вероятность дефолта очень мала. Поскольку инвестиции с более высоким риском должны приносить соизмеримо более высокий доход, чтобы компенсировать дополнительный риск, при определении ставок дисконтирования и ставок капитализации инвесторы добавляют премию за риск к безрисковой ставке, чтобы определить скорректированную с учетом риска доходность, необходимую для каждой рассматриваемой инвестиции.
Поскольку ставка дисконтирования (K) равна безрисковой ставке плюс премия за риск, ставка капитализации равна безрисковой ставке плюс премия за риск за вычетом ожидаемого роста (g) дохода.Хотя премии за риск варьируются в результате спроса и предложения и других факторов риска на рынке, ставки дисконтирования будут меняться из-за изменений процентных ставок, которые их составляют.Когда требуемая отдача от конкурирующих или замещающих инвестиций возрастает, стоимость недвижимости падает;и наоборот, когда процентные ставки падают, цены на недвижимость растут.
Суть
Важно сосредоточиться на ставках по ипотеке, потому что они имеют прямое влияние на цены на недвижимость. Если вы потенциальный домовладелец или инвестор в недвижимость, простой способ узнать текущие процентные ставки — использовать ипотечный калькулятор.
Тем не менее, важно отметить, что изменение процентных ставок влияет на многие аспекты недвижимости. Помимо стоимости вашего нового дома, процентные ставки также влияют на доступность капитала и спрос на инвестиции. Эти потоки капитала влияют на спрос и предложение на недвижимость и, как следствие, на цены на недвижимость.
Кроме того, процентные ставки также влияют на доходность замещающих инвестиций, и цены меняются, чтобы соответствовать риску, присущему инвестициям в недвижимость. Эти изменения требуемых норм прибыли на недвижимость также меняются в периоды дестабилизации кредитных рынков. Поскольку инвесторы предвидят увеличение изменчивости будущих ставок или увеличение риска, премии за риск увеличиваются, оказывая более сильное понижательное давление на цены на недвижимость.