4 ключевых фактора, определяющих рынок недвижимости

Недвижимость представляет собой значительную часть богатства большинства людей, и это особенно верно для многих домовладельцев в Соединенных Штатах.Согласно Обзору потребительских финансов Федеральной резервной системы, 65,1% американских семей владели собственным основным местом жительства в 2019 году. Размер и масштаб рынка недвижимости делают его привлекательным и прибыльным сектором для многих инвесторов. В этой статье будут рассмотрены некоторые из основных факторов, влияющих на рынок недвижимости и разнообразие доступных инвестиций.

РУКОВОДСТВО: Изучение инвестиций в недвижимость

Демография

Демография — это данные, которые описывают состав населения, такой как возраст, раса, пол, доход, модели миграции и рост населения. Эти статистические данные часто упускаются из виду, но они являются важным фактором, влияющим на то, как оценивается недвижимость и какие типы недвижимости пользуются спросом. Основные изменения в демографии страны могут иметь большое влияние на тенденции в сфере недвижимости в течение нескольких десятилетий.

Например, бэби-бумеры, родившиеся между 1945 и 1964 годами, являются примером демографической тенденции, способной существенно повлиять на рынок недвижимости.Переход этих бэби-бумеров на пенсию — одна из наиболее интересных тенденций поколений в прошлом веке, и выход этих бэби-бумеров на пенсию, начавшийся еще в 2010 году, обязательно будет заметен на рынке в ближайшие десятилетия.

Существует множество способов, которыми этот тип демографического сдвига может повлиять на рынок недвижимости, но для инвестора могут возникнуть следующие ключевые вопросы: i) Как это повлияет на спрос на вторые дома в популярных местах отдыха, поскольку все больше людей начинают выходить на пенсию? Или ii) Как это повлияет на спрос на более крупные дома, если доходы меньше и все дети переехали? Эти и другие вопросы могут помочь инвесторам сузить круг потенциально желательных инвестиций в недвижимость задолго до того, как начнется тенденция.

Процентные ставки

Процентные ставки также имеют большое влияние на рынки недвижимости. Если вы планируете купить дом по ипотеке, полезно изучить процентные ставки с помощью ипотечного калькулятора. Изменения процентных ставок могут сильно повлиять на способность человека приобрести жилую недвижимость. Это связано с тем, что чем ниже процентные ставки, тем ниже будут затраты на получение ипотеки для покупки дома, что создает более высокий спрос на недвижимость, что снова приводит к росту цен.

Важно отметить, что по мере роста процентных ставок стоимость получения ипотеки увеличивается, что снижает спрос и цены на недвижимость. Однако, если посмотреть на влияние процентных ставок на инвестиции в акционерный капитал, такие как инвестиционный фонд недвижимости (REIT), а не на жилую недвижимость, эту взаимосвязь можно представить как взаимосвязь облигации с процентными ставками.Когда процентные ставки снижаются, стоимость облигациирастет,потому что ее купонная ставка становится более желательной, а когда процентные ставки увеличиваются, стоимость облигаций уменьшается.Точно так же, когда процентная ставка снижается на рынке, высокая доходность REIT становится более привлекательной, а их стоимость растет.Когда процентные ставки увеличиваются, доходность REIT становится менее привлекательной, и это снижает их стоимость. (Чтобы узнать больше об этих эффектах, см. Как процентные ставки влияют на стоимость недвижимости.)

Экономика

Еще один ключевой фактор, влияющий на стоимость недвижимости, — это общее состояние экономики. Обычно это измеряется экономическими показателями, такими как ВВП, данные о занятости, производственная деятельность, цены на товары и т. Д. Вообще говоря, когда экономика находится в состоянии вялости, недвижимость тоже.

Однако цикличность экономики может по-разному влиять на разные типы недвижимости. Например, если REIT имеет больший процент своих инвестиций в отели, он обычно больше страдает от экономического спада, чем REIT, инвестировавший в офисные здания. Гостиницы — это форма собственности, которая очень чувствительна к экономической деятельности из-за типа структуры аренды, присущей бизнесу. Аренда гостиничного номера может рассматриваться как форма краткосрочной аренды, которой клиенты гостиницы могут легко избежать, если экономика будет плохо себя чувствовать. С другой стороны, арендаторы офисов обычно имеют долгосрочные договоры аренды, которые нельзя изменить в разгар экономического спада. Таким образом, хотя вы должны знать, в какой части цикла находится экономика, вы также должны осознавать чувствительность недвижимого имущества к экономическому циклу.

Государственная политика / субсидии

Законодательство также является еще одним фактором, который может существенно повлиять на спрос и цены на недвижимость. Налоговые льготы, отчисления и субсидии — это некоторые из способов, с помощью которых правительство может временно повысить спрос на недвижимость, пока они существуют. Знание о текущих государственных стимулах может помочь вам определить изменения в спросе и предложении и выявить потенциально ложные тенденции.

Например, в 2009 году правительство США предоставило домовладельцам налоговую льготу, впервые покупающую жилье, в попытке ускорить продажи жилья в условиях вялой экономики  (право на нее имеют только те, кто приобрел дома в период с 2008 по 2010 год). По данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), только эта налоговая льгота побудила 900 000 покупателей жилья купить дома. Это было довольно значительное увеличение, хотя и временное, и, не зная, что это увеличение было результатом налоговых льгот, вы, возможно, пришли к выводу, что спрос на жилье рос на основании других факторов.