Успешные стратегии выкупа закладных
Когда дело доходит до торговли недвижимостью, является ли потеря права выкупа хорошей инвестицией? Они могут быть такими, но инвестирование в рынок отчуждения права выкупа — это стратегия, которая требует уровня сложности и усердия, намного превосходящего то, что думает большинство людей. У него большой потенциал, но чтобы заработать на нем, нужно приложить немало усилий.
Ключевые выводы
- Инвестиции в рынок отчуждения права выкупа могут быть прибыльными, но требуют много тяжелой работы.
- Инвесторам нужны хорошо продуманные стратегии относительно того, почему они вкладывают средства в недвижимость, как они будут ее приобретать и как они будут использовать и / или распоряжаться ею.
- Инвесторы должны тщательно исследовать местный рынок недвижимости и каждый объект недвижимости, а также стандарты штата и местного самоуправления и силу делового сообщества.
К инвестициям в залог заложенного имущества следует подходить как к любым значительным инвестициям, требующим сосредоточенности, усердия и тщательного исследования местной собственности, экономических и демографических тенденций. Это также требует формирования стратегии приобретения недвижимости и, в конечном итоге, ее продажи.
Выкупа заложенного имущества не для любителей
Покупка подержанных автомобилей на аукционе аналогична инвестированию в отчужденную собственность. Продавцы подержанных автомобилей — это люди, которые знают все марки и модели, а также их общие дефекты и способы их изменения для создания ценности. Они берут на себя значительно меньший риск, чем средний человек, который приходит на аукцион только для того, чтобы купить машину со скидкой.
Многие покупатели, лишенные права выкупа, идут на аукцион на ступеньках здания суда в надежде внутренней стоимостью собственности. Однако они могут не иметь каких-либо серьезных знаний о самих инвестициях или каких-либо стратегиях снижения рисков. Инвесторы, хорошо знакомые с рынком отчуждения жилья, знают, что полагаться на разницу в цене как на основной источник инвестиционного дохода — это верный путь к катастрофе.
Правильный метод получения права выкупа — это не дробовик; вместо этого он включает в себя выбор свойств, которые находятся в регионе, предназначенном для перепланировки или улучшения. Объекты собственности должны иметь отличительные атрибуты, которые отличают их от других на местном рынке или предоставляют некоторую возможность для создания ценности.
Инвестиционные стратегии
Любой инвестор в недвижимость должен иметь хорошо продуманную стратегию, которая включает цели и способы приобретения собственности, владения ею и, в конечном итоге, ее реализации. Эта стратегия особенно важна при инвестировании именно в рынок отчуждения заложенного имущества. Вы должны определить, произошло ли обращение взыскания в результате каких-либо неблагоприятных обстоятельств, связанных с бывшим владельцем, или из-за более широкой тенденции, которая может повлиять на местный рынок.
Инвесторам необходимо провести серьезное исследование местного рынка недвижимости. Спрос на недвижимость является функцией роста населения, рабочих мест, роста располагаемого дохода и демографических изменений. Это сильно повлияет на ценообразование, а также на возможность продать недвижимость в конце инвестиционного периода.
Изучите предстоящее развитие инфраструктуры, такой как дороги, школы и общественные проекты. Также узнайте, как местное правительство и правительство штата поддерживают рост бизнеса и планируют исправить любые конкретные проблемы, такие как движение, качество воздуха, преступность и налоги. Все эти предметы сделают область более желанной и увеличат ценность собственности в ней.
Краткий обзор
Это может быть разумный шаг — обратиться к владельцам недвижимости, предназначенной для отчуждения, прежде чем их дома будут выставлены на аукцион.
Стратегии приобретения
Большинство инвесторов были обучены изучать публикации, в которых перечисляются активы, выставляемые на аукцион, а затем вести переписку с владельцами об их намерении приобрести недвижимость до того, как она будет выставлена на аукцион. Хотя сделки можно заключить на ступенях здания суда, поиск альтернативных способов защиты проблемной собственности значительно повысит ваши шансы на закрытие. Это также может дать возможность полностью понять и проанализировать недвижимость.
Например, предположим, что инвестор получает доступ к собственности, используя свои контакты на рынке и знания о жилищном кредитовании, чтобы помочь нуждающимся домовладельцам вести переговоры со своими кредиторами. Если проблемы с займом будут решены, инвестор не только повысит свою репутацию как у владельцев, так и у кредиторов; инвестор также может получать рекомендации другим лицам с проблемными кредитами. И если ситуацию невозможно решить, инвестор первым в очереди приобретает недвижимость, потому что они завоевали доверие владельцев. Инвесторы также могут принять осознанное решение о том, покупать ли недвижимость, потому что они узнали о ее недостатках и преимуществах.
Другая стратегия — покупка проблемных кредитов со скидкой у кредиторов. Банки и другие кредитные учреждения не любят выкупа закладных. Чтобы избежать приобретения недвижимости, находящейся в собственности (REO), эти учреждения часто продают несколько необслуживаемых кредитов со значительной скидкой по отношению к номинальной стоимости. Инвесторы могут быть более гибкими, чем кредиторы, при оформлении необслуживаемой ссуды, иногда превращая ее обратно в работающую ссуду, которая обеспечит гораздо более высокую доходность благодаря более низкой базе инвестора для инвестиций. После внесения изменений в кредиты инвесторы могут либо держать их, либо продавать с премией, если кредиты приносят доход в течение некоторого времени.
В случае, если ссуды не могут быть обработаны, инвестор может изъять собственность и получить титул, не конкурируя с любыми другими сторонами. Единственным недостатком этого подхода является то, что покупка пула ссуд требует больших капитальных затрат, чем покупка отдельной собственности на аукционе. Дело в том, что есть творческие способы уменьшить конкуренцию при приобретении неработающего актива.
Стратегии владения
Инвесторы также должны знать, что делать после приобретения актива. Будет ли свойство быть « перевернуто » обратно на рынок, или он будет проводиться и заправленный в ожидании изменений на рынке до продажи?
Переворачивание свойств
Инвесторы, рассматривающие возможность покупки права выкупа, а затем ремаркетинга его вскоре после покупки, должны найти способы улучшить собственность. Те, которые обеспечивают наибольшую отдачу, включают добавление спален и ванных комнат, реконструкцию кухонь и отделку подвалов или других неиспользуемых пространств.
Поскольку информация о сделках с недвижимостью является общедоступной, некоторые потенциальные покупатели будут опасаться платить надбавку за недвижимость сразу после продажи права выкупа, даже если ее цена соответствует цене другой собственности в этом районе. Создание стоимости за счет перепланировки помогает обосновать более высокую цену при перепродаже и может снизить риск длительных маркетинговых периодов. Однако инвесторам следует опасаться улучшения недвижимости настолько, чтобы ее цена была значительно выше, чем у соседних объектов.
Краткий обзор
Плохая идея — улучшать дом, лишенный права выкупа, настолько, чтобы вы не продавали его по цене.
Холдинговая недвижимость
Другая стратегия состоит в том, чтобы держать активы в качестве сдачи в аренду до тех пор, пока на рынке не произойдет что-то, что повысит стоимость собственности. Инвесторы должны быть в достаточной мере осведомлены о рынке аренды, чтобы быть уверенными в том, что существует достаточный спрос на арендуемые помещения и что недвижимость будет генерировать достаточно арендной платы, чтобы покрыть расходы на ее содержание.
Для тех, кто может справиться с дополнительным временем и усилиями, которые требуются для того, чтобы быть арендодателем, покупка проблемной недвижимости со скидкой и преобразование ее в арендуемую может принести значительное богатство.Возможность получить привлекательное финансирование, такое как ссуды только под проценты, в сочетании с возможностью вычета процентов по ипотеке из подоходного налога может обеспечить способ создания денежного потока в ожидании подходящего времени для продажи.
Хотя жилая недвижимость не так волатильна, как другие классы активов, для нее характерны длительные периоды низкой доходности, а затем скачок стоимости, соответствующий некоторому значительному изменению спроса, который объясняет значительную часть доходности. Опять же, это стимул для текущих исследований и стратегии периода владения, которая поможет оценить время скачка стоимости и создать план для актива, который готовится к продаже.
Стратегии выхода
Не придумав через стратегию выхода является большой ошибкой, что новые инвесторы обычно делают. У многих сложилось ложное впечатление, что лучшее время для инвестирования в недвижимость, отчужденную от выкупа, — это когда ее имеется в изобилии. На самом деле, значительное увеличение количества домов, выставленных на продажу, и недвижимого имущества, лишенного права выкупа, подчеркивает некоторую проблему, которая мешает людям выплачивать ссуды или заставляет их не желать сохранять свои дома. Это могло произойти из-за потери рабочих мест в этом районе или из-за проблем с инфраструктурой, которые делают этот район нежелательным.
Эти тенденции окажут положительное влияние на предложение домов, имеющихся в наличии для продажи или отчуждения, и отрицательно скажутся на спросе. Это означает, что продать недвижимость будет сложнее, пока не улучшатся фундаментальные показатели рынка.
Распространенная ошибка инвесторов, которые полагаются исключительно на разницу в цене для получения прибыли, заключается в том, что они не осознают негативное влияние затрат на содержание. Расходы могут включать выплаты по ипотеке, налоги, страхование и техническое обслуживание в течение длительного периода маркетинга и продаж.
Установление крайнего срока для продажи собственности с последующим дисконтированием цены до тех пор, пока недвижимость не будет продана, — это один из способов избежать чрезмерных затрат на содержание. Гораздо лучше продать с нулевой прибылью, чем продолжать предлагать недвижимость по цене, которая обеспечит длительный маркетинговый период, что приведет к накоплению затрат на содержание, что может привести к убыткам.
Суть
Инвестирование в неэффективные объекты недвижимости для создания богатства — жизнеспособная стратегия, но это не способ быстро разбогатеть. На каждую историю превращения из грязи в богатство приходится еще 10 человек, потерявших свой капитал из-за того, что они не были в курсе изменений рыночных тенденций.
Те, кто преуспели на рынке отчуждения, изучили стратегии и тактики других успешных инвесторов. Они потратили время и ресурсы на установление соответствующих рыночных контактов, необходимых для создания конкурентного преимущества перед другими. Тем не менее, потратить время и силы на знакомство с местным рынком недвижимости — это лишь одна из нескольких стратегий, которые инвесторы могут использовать, чтобы опередить конкурентов. Успех приходит от умных, тщательно продуманных и реализованных стратегий приобретения и выхода.