Что можно и что нельзя делать с ипотекой
Ставки по ипотечным кредитам неоднократно достигали рекордных минимумов в 2020 году и до начала 2021 года на фоне воздействия пандемии COVID-19. Ставки начали расти за последние несколько недель и могут продолжать расти в течение года. Если вы думаете о получении ипотечной ссуды или рефинансировании уже имеющейся у вас ссуды, необходимо учитывать ряд факторов.
Ключевые выводы
- В результате экономических обстоятельств, связанных с пандемией COVID-19, процентные ставки по ипотечным кредитам близки к историческим минимумам, установленным в январе 2021 года, но они начали расти и, возможно, продолжат расти и в конце этого года.
- Если вы планируете получить новую ипотеку, сейчас самое время просмотреть свой кредитный отчет, убедиться, что все верно, и исправить все, что неточно.
- Чтобы получить лучшую ставку по ипотеке, улучшите свой кредитный рейтинг, погасив задолженность и ограничив использование кредитных карт.
- Снижение отношения долга к доходу или суммы, которую вы выплачиваете в качестве долга по сравнению с вашим общим доходом, может продемонстрировать кредиторам, что вы сможете платить свои ежемесячные платежи.
- Не тратьте максимальную сумму, на которую вы имеете право; вместо этого планируйте расходовать только то, что вы можете позволить себе платить в виде ежемесячных платежей, например 30% от получаемой вами зарплаты.
- Не думайте, что вы всегда можете рефинансировать и получить более высокую ставку позже, поскольку ставки могут повышаться в течение года.
Что влияет на ставки по ипотеке?
На ставки по ипотеке влияет ряд различных факторов: экономическая среда, инфляция и Федеральная резервная система.
Ставка по федеральным фондам Федеральной резервной системы, ключевая ставка банковского кредитования овернайт, которая влияет на все виды других процентных ставок, с 15 марта 2020 года, в начале пандемии COVID-19, находилась в целевом диапазоне от 0,0% до 0,25%.12
По мере восстановления экономики в 2021 году Федеральная резервная система может начать повышать процентные ставки, что в целом может повлиять на вашу ставку по ипотеке. Когда и как, зависит от того, какая у вас ипотека. Долгосрочные ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой привязаны к доходности долгосрочных казначейских облигаций США. Когда эта доходность растет, растут и процентные ставки. Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM) и кредитные линии собственного капитала (HELOC) привязаны к основной кредитной ставке. Когда ФРС повышает ставку, банки повышают свою основную ставку, тем самым повышая и вашу ставку по ипотеке.
По данным Freddie Mac, средний 30-летний ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой вырос на прошлой неделе до 3,17% со средним показателем 0,7 пункта.(Очки — это сборы, которые кредитор должен уплатить в дополнение к процентной ставке, равной 1% от общей суммы кредита). Хотя ставки остаются вблизи исторического минимума в 2,65%, достигнутого в январе 2021 года, тем не менее, они растут в течение последних шести недель. По мере того, как все больше американцев получают вакцинацию, возобновляется открытие большего числа предприятий и выделяется больше стимулирующих денег, помогающих стимулировать экономику, ожидается, что в ближайшие месяцы ставки будут расти.
Поскольку экономика продолжает укрепляться и влиять на ставки по ипотечным кредитам, мы подумали, что имеет смысл взглянуть на несколько правил, которые можно и чего нельзя делать тем, кто планирует получить новую ипотеку.
Краткий обзор
Все, от денежно-кредитной политики до инфляции и темпов экономического роста, влияет на ставки по ипотечным кредитам.
Проверьте свой кредитный отчет
Кредиторы просматривают ваш кредитный отчет, чтобы определить, имеете ли вы право на получение ссуды и по какой ставке. По закону вы имеете право на получение одного бесплатного кредитного отчета каждый год от каждого из рейтинговых агентств «большой тройки» — Equifax, Experian и TransUnion. Внимательно изучите свой кредитный отчет, чтобы убедиться, что он точен. Если есть какие-либо ошибки, вы должны немедленно их исправить.
Остерегайтесь подозрительных предметов, кражи личных данных, данных от бывшего супруга, который больше не принадлежит вам, устаревшей информации и неправильных обозначений для закрытых учетных записей. Обратитесь к кредитору или кредитору, который сообщил о предмете, и убедитесь, что вы сообщаете о несоответствиях напрямую трем агентствам.
Улучшите свой кредитный рейтинг
Как правило, высокий кредитный рейтинг означает, что вы имеете право на лучшую ипотеку, поэтому стоит держать ее как можно выше. Самым распространенным является рейтинг FICO, который многие финансовые учреждения ежемесячно предоставляют своим клиентам бесплатно. Вы также можете приобрести свой рейтинг FICO в одном из трех рейтинговых агентств.
Чтобы улучшить свой кредитный рейтинг, погасите задолженность, установите напоминания о платежах, чтобы вовремя оплачивать счета, поддерживайте низкий уровень кредитной карты и возобновляемого кредитного баланса, а также уменьшайте сумму задолженности. Один из лучших способов сделать это — прекратить использование (или ограничить использование) ваших кредитных карт.
Снизьте отношение долга к доходу
Кредиторы смотрят на отношение вашего долга к доходу — или на погашение долга по сравнению с вашим общим доходом — чтобы измерить вашу способность управлять своими ежемесячными платежами. Они также используют его, чтобы определить, сколько дома вы можете себе позволить. Кредиторы хотели бы, чтобы соотношение долга к доходу было ниже 36%, при этом не более 28% этого долга идет на выплаты по ипотеке или на первоначальный взнос. Чем сильнее эти коэффициенты, тем лучше ваша ставка по ипотеке.
Есть два способа снизить отношение долга к доходу, чтобы получить лучшую ставку по ипотеке:
- Уменьшите ежемесячный повторяющийся долг: перестаньте тратить деньги ни на что, кроме самых срочных покупок.
- Увеличьте свой ежемесячный валовой доход: найдите вторую работу или поработайте дополнительные часы, чтобы повысить свой потенциальный доход.
Хотя эти варианты возможны, имейте в виду, что ни один из них не всегда легко реализовать.
Учитывайте размер ипотеки
Помните, право на получение определенной суммы не означает, что вы должны так много тратить на дом.
Консервативный подход потратить не более 30% от вашего забирать домой платить по стоимости жилья, которая включает в себя ипотеку, налоги на имущество, страхование домовладельцев и ассоциации сборов домовладельца. Не забудьте добавить расходы на техническое обслуживание, если вы действительно хотите быть уверенными в правильном ценовом диапазоне.
Делая покупки для дома, решите, что важнее: иметь более дорогой дом или иметь немного лишнего места для маневра в вашем бюджете каждый месяц. Имейте в виду, что быть домовладельцем с ипотекой — это 30-летнее обязательство.
Не рассчитывайте на рефинансирование, чтобы снизить процентную ставку
Ставки по ипотечным кредитам начали расти с исторических минимумов, и они могут продолжать расти с исторических минимумов, поэтому сейчас не время для рефинансирования. Но, возможно, вы сможете сэкономить, сократив срок кредита.
Например, переход от 30-летней ипотечной ссуды с фиксированной ставкой к 15-летней ссуде с более высокой ставкой или путем рефинансирования с выплатой наличных средств, при котором ваша новая сумма ипотеки превышает существующую. Это позволяет вам использовать собственный капитал для выплаты других долгов. Даже если ваш ежемесячный платеж вырастет, вы можете в конечном итоге сэкономить, погасив долг с более высокой процентной ставкой, такой как автокредит, студенческий кредит и / или кредитные карты.
Прежде чем делать какое-либо рефинансирование, вам следует оценить цифры, чтобы убедиться, что вы не усугубляете свое финансовое положение.
Суть
Даже небольшое изменение процентных ставок может иметь большое значение для ежемесячных платежей, суммы процентов, выплачиваемых в течение срока ссуды, и размера ссуды (и дома), на которую вы имеете право.
Например, если у вас есть 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой в размере 200 000 долларов США под 4%, ваш ежемесячный платеж будет составлять 954,83 доллара США, а общая сумма процентов будет выплачена в размере 143 739,01 доллара США. Поднимите ставку на 0,5% (в сумме 4,5%), и вы получите ежемесячный платеж в размере 1013,37 долларов, а общая сумма выплаченных процентов составит 164 813,42 доллара — это примерно на 2 доллара больше в день в течение 30 лет.
Учитывая вышесказанное, всегда полезно работать над улучшением своего кредитного рейтинга, кредитной истории и отношения долга к доходу, чтобы вы могли претендовать на лучшую доступную ставку. И, конечно же, не берите дома больше, чем вы можете с комфортом себе позволить.