Понимание индекса жилищного строительства Case-Shiller
Индекс Кейса-Шиллера, формально известный как индекс цен на жилье S&P / Case-Shiller, был разработан в 1980-х годах тремя экономистами — Алланом Вайсом, Карлом Кейсом и Робертом Шиллером.Позже эти люди сформировали компанию для продажи своих исследований по отслеживанию цен на жилье по всей территории США. Эта компания была куплена Fiserv, Inc., которая собирает данные для индекса, распространяемого Standard & Poor’s.
Фактически, индекс Кейса-Шиллера — это не просто индекс, а составленный из нескольких индексов:
- девять основных переписных участков в США2.
- Сводный индекс с 10 городами охватывает Бостон, Чикаго, Денвер, Лас-Вегас, Лос-Анджелес, Майами, Нью-Йорк, Сан-Диего, Сан-Франциско и Вашингтон, округ Колумбия.
- Сводный индекс из 20 городов включает все вышеперечисленные города, а также Атланту, Шарлотт, Кливленд, Даллас, Детройт, Миннеаполис, Феникс, Портленд (Орегон), Сиэтл и Тампу.
- Есть также 20 индивидуальных индексов городских районов для всех перечисленных выше городов.
Каждый из этих индексов, за исключением национального индекса, который рассчитывается ежеквартально и публикуется в последний вторник февраля, мая, августа и ноября, публикуется в последний вторник каждого месяца в 9 часов утра по восточному стандартному времени.Имеется двухмесячный период задержки данных, поэтому отчет, выпущенный в мае, будет охватывать только продажи жилья до марта.
Ключевые выводы
- Индекс Кейса-Шиллера состоит из нескольких индексов, которые отслеживают стоимость отдельных домов на одну семью с использованием методов «вытянутой руки» и методов повторных продаж.
- Существуют и другие индексы — например, тот, который используется для оценки кондоминиумов.
- Индекс, отслеживающий стоимость собственности на уровне округа, может предложить потенциальным покупателям более актуальную местную информацию.
- Все индексы цен на жилье, особенно Case-Shiller, являются барометрами не только рынка жилья, но и состояния экономики в целом.
Что делает и что не отслеживает индекс
Каждый индекс измеряет изменения цен на отдельные метода повторных продаж, который сравнивает цены продажи одной и той же собственности с течением времени. Новое строительство исключено. Поскольку эти дома ранее не продавались, невозможно подсчитать, как изменились их продажные цены, пока у них не будет двух владельцев.
Типы продаж, отслеживаемые индексами Кейса-Шиллера, называются сделками продажи на расстоянии. Это транзакции, при которых дом был продан по рыночной стоимости, и данные о продажной цене можно использовать для получения точного снимка рынка жилья. Сделка, по которой мать продала свой дом сыну по выгодной цене ниже рыночной, не будет включена ни в один индекс Кейса-Шиллера. Продажа заложенного имущества включена в индексы, потому что продажа между банком и частным лицом считается как сделкой на расстоянии вытянутой руки, так и повторной продажей.
Квартиры и кооперативы не включены ни в один из основных индексов.Однако существуют отдельные индексы квартир, которые отслеживают цены на квартиры на пяти основных рынках: Бостоне, Чикаго, Нью-Йорке, Лос-Анджелесе и Сан-Франциско.
Из индекса также исключаются объекты, название которых изменилось (например, недвижимость, которая до недавнего времени считалась домом, но теперь является кондоминиумом, не будет включена), продажи непосредственно до или после того, как объект недвижимости был кардинально изменен (например, два дом, переоборудованный в дом с пятью спальнями), а также транзакции, которые, по-видимому, содержат ошибки в данных (например, дом, проданный за 100 000 долларов, который, как позже сообщалось, был продан за 10 000 долларов, например).
Почему цены на жилье имеют значение
Даже если вы не покупаете и не продаете дом, цены на него являются показателем того, как работает экономика в целом. Уверены ли люди в том, что сейчас хорошее время для крупных и дорогостоящих инвестиций? Насколько хорошо работает конкретный географический регион с экономической точки зрения? Как работают предприятия, которые имеют большую долю в жилищном секторе? Индекс Case-Shiller дает представление обо всех этих показателях.
Можно даже косвенно воспользоваться изменениями цен на жилье, инвестируя во фьючерсы и опционы S & P / Case-Shiller Home Price Indexes на Чикагской товарной бирже. Этот тип инвестиций рекомендуется для предприятий, таких как недвижимость и недвижимость застройщиков, банков, ипотечных кредиторов и поставщиков дома, чтобы помочь им снизить риск их крупных пакетов в жилищном секторе. Даже предприятия, которые мало или совсем не связаны с жильем, могут захотеть инвестировать в эти продукты, чтобы диверсифицировать свой портфель и управлять инвестиционными рисками.
Наконец, многие люди вложили в свои дома по крайней мере столько же, если не больше, сколько они вкладывают в акции. Таким образом, динамика цен на жилье оказывает значительное влияние на общую стоимость их портфелей.
Два альтернативных индекса цен на жилье в США
Индекс цен на жилье (HPI)
Федеральное агентство жилищного строительства США Финансов (FHFA), созданное всоответствии сЗаконом о жилищно-экономическом подъеме в 2008 году, публикует ежеквартальный Дом Индекс цен (HPI). HPI охватывает 400 мегаполисов во всех 50 штатах и содержит данные с 1970-х годов.
FHFA HPI — это своего рода всеобъемлющий термин для нескольких индексов, созданных FHFA и основанных на десятках миллионов продаж домов. Уилл Доернер, контролирующий экономист отдела исследований и статистики FHFA, отмечает, что для выделения различных сегментов рынка FHFA создает три основных типа индексов: HPI только для покупок, HPI всех транзакций и HPI с расширенными данными.
HPI всех транзакций, например, включает рефинансирование, а не только покупки, в то время как годовой HPI включает наиболее детализированные данные: вплоть до уровней почтового индекса, округа и переписного участка. HPI только для покупок, например, является наиболее часто цитируемым в средствах массовой информации. HPI с расширенными данными включает в себя ипотечные кредиты FHA и информацию из общедоступных источников, что позволяет данным охватывать весь рынок домов, которые продаются ниже соответствующего лимита ссуды.
FHFA также составляет другие альтернативные индексы для практиков и исследователей. HPI без бедствий не включает потери права выкупа и короткие продажи. Ежегодный HPI предлагает данные для детализированных географических уровней, таких как более 2000 округов, 19 000 почтовых индексов и 50 000 участков переписи.
Индекс цен на жилье по кредитам
Индекс цен на жилье для получения ссуды, производимый CoreLogic, также использует данные о повторных продажах, но он настроен так, чтобы быть более всеобъемлющим. CoreLogic HPI охватывает более 7 100 почтовых индексов, более 930 базовых статистических областей (CBSA) и более 1300 округов, расположенных во всех 50 штатах и округе Колумбия на момент публикации. Несмотря на то, что данные имеют отставание в пять недель, CoreLogic ежемесячно восстанавливает свои национальные наборы данных с нуля.
Индексы цен на жилье за рубежом
Соединенные Штаты — не единственная страна, которая составляет индексы цен на жилье.
- Основным индексом Канады являетсяНациональный композитный индекс цен на жилье, который также использует метод повторных продаж.Он объединяет данные о продажах домов на одну семью в таких городах, как Ванкувер, Калгари, Торонто, Оттава, Монреаль и Галифакс.
- Постоянный индекс цен на жилье tsb в Ирландии составляется постоянным tsb Group Holdings, PLC, крупным поставщиком розничных финансовых услуг на внутреннем банковском рынке Ирландии.Фактически, Группе принадлежит около 15% ипотечных жилищных кредитов страны. Этот индекс учитывает размер, тип, местоположение и другие характеристики дома, прежде чем оценивать его с помощью сложной техники, известной как многомерный линейный регрессионный анализ.
- Основным индексом Соединенного Королевства является индексцен нажилье Halifax, названный в честь Галифакса, подразделения Lloyd’s Banking Group и крупнейшего ипотечного кредитора Великобритании.В этом индексе также используется многомерный линейный регрессионный анализ.
Суть
Индекс Кейса-Шиллера — широко используемый и уважаемый барометр рынка жилья США и экономики в целом. Но это не единственный барометр, на который нужно смотреть. Для любого серьезного инвестора в недвижимость или другого типа инвестора следует также иметь в виду альтернативные жилищные индексы США, а также иностранные HPI.