Ипотека с регулируемой процентной ставкой 2/28 (2/28 ARM)
Что такое ипотека с регулируемой ставкой 2/28 (2/28 ARM)?
Ипотека с регулируемой процентной ставкой 2/28 (2/28 ARM) — это тип 30-летнего жилищного кредита с начальным двухлетним периодом фиксированной процентной ставки. По истечении этого двухлетнего периода ставка будет плавающей на основе индексной ставки плюс маржа.
Первоначальная ставка дразнилки обычно ниже средней ставки обычных ипотечных кредитов, но впоследствии регулируемая ставка может значительно вырасти. Поскольку банки не зарабатывают много денег на первоначальной ставке тизера, 2/28 ARM включают в себя огромные штрафы за предоплату в течение первых двух лет.
Ключевые выводы
- 2/28 ипотечных кредитов с регулируемой ставкой (ARM) предлагают начальную фиксированную ставку на два года, после чего процентная ставка корректируется каждые полгода еще на 28 лет.
- Когда ARM подстраиваются, процентные ставки меняются в зависимости от их предельных ставок и индексов, к которым они привязаны.
- Домовладельцы обычно получают более низкие выплаты по ипотеке во время вводного периода, но впоследствии подвергаются риску процентной ставки.
Понимание ипотеки с регулируемой процентной ставкой 2/28
2/28 ARM стали популярными во время бума на рынке недвижимости в начале 2000-х годов, когда резкий рост цен сделал обычные выплаты по ипотеке недоступными для многих покупателей. Например, обычная 30-летняя ипотека на 300 000 долларов будет предусматривать ежемесячные выплаты в размере 1 610 долларов. Но для ARM 2/28 с первоначальной ставкой тизера 3% потребуются ежемесячные платежи всего в 1265 долларов.
Существуют и другие структуры ARM, такие как ARM 5/1, 5/5 и 5/6, для которых предусмотрен пятилетний вводный период с последующей корректировкой ставок каждые пять лет или каждые шесть месяцев, соответственно.Примечательно, что 15/15 ARM корректируются один раз через 15 лет, а затем остаются фиксированными на оставшуюся часть кредита.Менее распространены 2/28 и 3/27 ARM.В первом случае фиксированная процентная ставка применяется только в течение первых двух лет, за которыми следуют регулируемые ставки в течение 28 лет;в последнем случае фиксированная ставка рассчитана на три года с корректировками в каждый из следующих 27 лет.В этих случаях ставки корректируются каждые полгода.
Возможные ловушки 2/28 ARM
Потенциальный недостаток ипотеки с регулируемой ставкой 2/28 состоит в том, что через два года ставка корректируется каждые шесть месяцев, обычно в сторону увеличения, на маржу ARM сверх индексной ставки, такой как Лондонская межбанковская ставка предложения (LIBOR ). 2/28 ARM имеют некоторые встроенные функции безопасности, такие как пожизненное ограничение процентной ставки и ограничения на то, насколько процентная ставка может увеличиваться или уменьшаться с каждым периодом. Но даже с ограничениями домовладельцы могут столкнуться с ошеломляющими всплесками платежей на нестабильных рынках.
В приведенном выше примере для 30-летнего кредита ARM 2/28 на сумму 300 000 долларов США, если по прошествии двух лет LIBOR составит 2,7, а маржа — 1,5, процентная ставка увеличится на 4,2 процента до 7,2 процента. Эта ставка в 7,2% может быть намного выше нынешних обычных ставок по ипотечным кредитам. Ежемесячный платеж домовладельца увеличится в одночасье более чем на 60% до 2036 долларов.
Многие домовладельцы во время бума не понимали, как, казалось бы, небольшое повышение ставок могло резко увеличить их ежемесячный платеж. И даже те, кто полностью осознавал риски, рассматривали 2/28 ARM как средство краткосрочного финансирования. Идея заключалась в том, чтобы воспользоваться низкой ставкой-тизером, а затем через два года рефинансировать либо обычную ипотеку, либо, если их кредит был недостаточен для этого, новую регулируемую ипотеку. И, учитывая резкий скачок цен на недвижимость, погасить долг в будущем. Для многих это имело определенный смысл, поскольку, в конце концов, собственный капитал заемщика быстро рос.
Проблемы начались с обвалом рынка в 2008 году. Стоимость домов резко упала.Многие владельцы 2/28 ARM оказались не в состоянии рефинансировать, производить платежи или продавать свои дома на сумму непогашенной ссуды.Множество случаев потери права выкупа заложенного имущества привели к ужесточению кредитных стандартов. Сегодня банки более внимательно оценивают способность заемщика производить платежи с регулируемой процентной ставкой.