Окупится ли ремонт вашего дома?
Реконструкция определенных участков дома на одну семью — отличный способ для домовладельцев повысить функциональность и красоту собственности за чужой счет. Выбрав правильный проект для улучшения жилого пространства, значительная часть расходов может быть переложена на будущих владельцев в виде увеличения стоимости недвижимости.
Ключевые выводы
- Реконструкция может повысить рентабельность инвестиций в дом. Деревянные настилы, замена окон, а также модернизация кухни и ванной комнаты, как правило, приносят самый высокий ROI.
- Для возмещения затрат проекты реконструкции, как правило, должны устранять конструктивный или структурный дефект, чтобы окупить стоимость строительства.
- Стоимость ремонта сдаваемой в аренду собственности может быть возмещена во время продажи, а также за счет повышения арендных ставок в случае обновленных домов.
- Ссуды под залог жилого фонда — это один из способов финансирования проектов ремонта, позволяющий выплачивать только проценты до тех пор, пока недвижимость не будет продана и затраты не возместятся.
- Одна из самых больших ошибок ремонта — улучшение дома намного выше среднего для соседних домов. Цены на жилье, как правило, отражают вкусы местных покупателей жилья и сумму, которую они готовы заплатить.
Что следует учитывать перед ремонтом
Возврата инвестиций (ROI) любой данный проект реконструкции является функцией локальных характеристик рынка, состояние жилой недвижимости рынке, когда недвижимость продается, и качество выполняемой работы. Исторически и в среднем определенные проекты, такие как добавление деревянной террасы, модернизация кухни и ванной комнаты, а также замена окон, показали наибольшую рентабельность инвестиций независимо от местоположения объекта или состояния рынка жилой недвижимости.
Краткий обзор
Более крупный ремонт не всегда лучше, поскольку большие затраты не всегда обеспечивают создание большей ценности.
Однако, если проект реконструкции не предназначен для устранения структурной проблемы или недостатка конструкции, маловероятно, что домовладелец заработает больше, чем стоимость строительства. Если возмещение затрат является таким же важным соображением, как и увеличение удовольствия от улучшения собственности, то домовладельцы должны учитывать вкусы потенциальных покупателей при принятии решения о том, какие проекты реализовать.
Для инвесторов, реконструирующих арендуемую недвижимость, затраты на ее улучшение могут быть возмещены не только во время продажи, но также за счет повышения арендных ставок, обусловленного обновлением жилых домов.
Тем не менее, домовладельцы должны быть осторожны с тем, какие проекты они выбирают для завершения, поскольку потенциальный прирост стоимости может быть реализован только в том случае, если есть покупатели, готовые заплатить за ремонт.
Учитывайте свое местоположение
При рассмотрении любого типа проекта важно убедиться, что внесенные улучшения соответствуют конкретному типу жилья и территории, в которой находится местная собственность. Одна из ошибок, которую часто совершают домовладельцы, — это улучшение своих домов намного выше среднего для соседних домов. Покупателей привлекают определенные районы из-за услуг, расположенных поблизости, и потому, что дома в этом районе продаются в пределах ценового диапазона этого покупателя. Хотя дом, улучшенный по сравнению с другими соседними домами, может по-прежнему привлекать такой же уровень интереса по сравнению с другими продаваемыми домами, маловероятно, что он будет иметь премию намного выше среднего просто из-за дополнительных улучшений.
Агенты по недвижимости будут знать, когда процентное увеличение стоимости выше для домов со средней или ниже средней ценой в данном районе и ниже для домов, цена которых выше их соответствующих рынков. Именно в эти периоды роста экономической активности и увеличения спроса на недвижимость улучшения будут иметь наибольшее влияние на рыночную стоимость дома.
Время также повлияет на способность улучшения повышать стоимость собственности. Внесение структурных или дизайнерских улучшений, таких как пристройка зданий или отделка необработанного пространства, будет приносить дополнительную пользу в течение более длительного периода времени, чем, скажем, обновления кухонь и ванных комнат или технологические усовершенствования, такие как новые системы кондиционирования воздуха, потому что последние, как правило, устаревают. со временем.
Географическое положение также окажет большое влияние на самую быструю или максимальную окупаемость проектов. Например, время и стоимость обслуживания подземных бассейнов затрудняют возмещение затрат на установку, а в некоторых случаях снижают общую стоимость дома. Однако это может быть не так в южных регионах США, где продолжительные периоды чрезвычайно жаркой погоды делают бассейны ценным дополнением для некоторых домовладельцев.
Как правительство может помочь
Поскольку проценты по ипотеке вычитаются из подоходного налога, дядя Сэм может помочь субсидировать улучшение жилищных условий, что сделает стоимость строительства еще менее обременительной для владельцев недвижимости.
Для менее склонных к риску владельцы недвижимости, накопившие достаточный капитал в своих домах, могут использовать финансовые инструменты, такие как рефинансирование с выплатой наличных или ссуда под залог собственного капитала, для финансирования своих строительных проектов. При использовании этих методов единственными денежными средствами, необходимыми для завершения запланированных проектов, будут процентные платежи для поддержания ссуд, которые в большинстве случаев не подлежат налогообложению. Основная сумма может быть возвращена, когда недвижимость будет окончательно продана.
Возврат инвестиций в проект
Конечная причина взять на себя любой проект реконструкции дома в качестве собственника — это удовольствие, полученное от проживания в обновленном доме. Для тех, кто надеется получить прибыль от модернизации, есть несколько источников, предлагающих информацию об ожидаемой окупаемости по конкретным проектам. Например, журнал REALTOR® публикует ежегодный отчет «Стоимость против стоимости», в котором сравнивается стоимость обычных проектов реконструкции и указывается окупаемость, которую могут ожидать домовладельцы. Эти оценки окупаемости основаны на фундаментальных показателях рынка жилой недвижимости на тот момент, а также на средней стоимости строительства.
Таблица 1 содержит средние оценки по стране, но домовладельцы могут найти более конкретную информацию на сайте Remodeling Online, предлагая те же оценки для разных географических областей США. Эти средние диапазоны окупаемости для наиболее распространенных проектов ремоделирования дают потенциальным продавцам общее представление о том, какие проекты имеют наибольшая вероятность возврата основной части стоимости проекта при продаже. Различия в средних возмещениях объясняются объемом и качеством выполненных работ, при этом более мелкие, менее полезные проекты находятся в нижней части диапазона.
Источник: Remodeling Online
Улучшения, такие как реконструкция офиса и спальни, имели наибольший диапазон восстановления — от 50 до 70%. Большой разброс объясняется различиями в размерах ремонтов и важности комнаты для общего дизайна дома, например, гостевой спальни по сравнению с главной спальней. (Дополнительную информацию см. В разделе « 6 вещей, которые, по вашему мнению, повышают ценность вашего дома, но не делайте этого »)
Суть
При рассмотрении любого проекта реконструкции домовладельцы должны учитывать ценность, которую они получат от проекта, по сравнению с возмещением затрат, которые могут быть получены от продажи. Однако при рассмотрении двух одинаково полезных изменений домовладельцы должны изучить местных справочников по недвижимости, чтобы определить, какие проекты с наибольшей вероятностью окупятся. Помните, что больше — не всегда лучше, а большие затраты не всегда обеспечивают более высокую степень создания стоимости. Цены на жилье всегда будут отражать вкусы местных покупателей недвижимости и суммы, которые эти покупатели готовы платить в конкретном районе или районе.