Как использовать DCF в оценке недвижимости
Анализ с использованием дисконтированного денежного потока (DCF) — это мера, которая очень часто используется при оценке инвестиций в недвижимость. По общему признанию, определение ставки дисконтирования — важная часть анализа DCF — включает ряд переменных, которые может быть трудно точно предсказать. Несмотря на трудности, DCF остается одним из лучших инструментов для определения стоимости инвестиций в недвижимость, таких как инвестиционные фонды недвижимости (REIT).
ключевые выводы
- Дисконтированный денежный поток (DCF), метод оценки, используемый для оценки стоимости инвестиции на основе ее будущих денежных потоков, часто используется при оценке инвестиций в недвижимость.
- Первоначальная стоимость, годовая стоимость, предполагаемый доход и период владения недвижимостью — вот некоторые из переменных, используемых в анализе DCF.
- Хотя ставку дисконтирования недвижимости сложно определить, DCF остается одним из лучших инструментов для оценки инвестиций в недвижимость.
Что такое дисконтированный денежный поток?
Анализ дисконтированных денежных потоков — это метод оценки, который направлен на определение прибыльности или даже просто жизнеспособности инвестиций путем изучения прогнозируемого будущего дохода или прогнозируемого денежного потока от инвестиций, а затем дисконтирования этого денежного потока для получения расчетной текущей стоимость инвестиции. Эта оценочная текущая стоимость обычно называется чистой приведенной стоимостью или NPV.
Другими словами, DCF-анализ пытается определить стоимость компании или актива сегодня, основываясь на прогнозах того, сколько денег они будут генерировать в будущем. Ставка дисконтирования используется для получения чистой приведенной стоимости ожидаемых будущих денежных потоков. Для оценки инвестиций в недвижимость ставка дисконтирования обычно представляет собой желаемую или ожидаемую годовую норму прибыли от недвижимости. В зависимости от того, как далеко вы зайдете в будущее, формула DCF будет следующей:
Краткий обзор
Конечная цель анализа DCF — оценить деньги, которые инвестор получил бы от инвестиций, с поправкой на временную стоимость денег.
Расчет дисконтированного денежного потока по недвижимости
Для инвестиций в недвижимость в расчет необходимо включить следующие факторы:
- Первоначальная стоимость — покупная цена или первоначальный взнос за недвижимость.
- Затраты на финансирование — процентные ставки по любому первоначальному или ожидаемому финансированию.
- Период владения — для инвестиций в недвижимость период владения обычно рассчитывается на период от пяти до 15 лет, хотя он варьируется в зависимости от инвесторов и конкретных инвестиций.
- Дополнительные ежегодные затраты — сюда входят прогнозируемые затраты на техническое обслуживание и ремонт; налоги на имущество; и любые другие расходы, помимо затрат на финансирование.
- Прогнозируемые денежные потоки — ежегодный прогноз любого арендного дохода, полученного от владения недвижимостью.
- Прибыль от продажи — прогнозируемая сумма прибыли, которую владелец ожидает получить при продаже собственности в конце прогнозируемого периода владения.
При расчете DCF необходимо оценить ряд переменных; их может быть трудно точно определить, и они включают такие вещи, как затраты на ремонт и техническое обслуживание, прогнозируемое увеличение арендной платы и рост стоимости недвижимости. Эти предметы обычно оцениваются с помощью обзора аналогичных объектов в этом районе. Хотя определение точных цифр для прогнозирования будущих затрат и денежных потоков может быть сложной задачей, после определения этих прогнозов и ставки дисконтирования расчет чистой приведенной стоимости становится довольно простым, и компьютеризированные расчеты доступны бесплатно.
Пример использования DCF в инвестициях в недвижимость
Инвестор может установить свою ставку дисконтирования DCF равной доходности, которую он ожидает от альтернативных инвестиций с аналогичным риском. Например, предположим, что вы можете вложить 500 000 долларов в новый дом, который, как вы ожидаете, сможете продать через десять лет за 750 000 долларов. В качестве альтернативы вы можете вложить ее 500 000 долларов в инвестиционный фонд недвижимости (REIT), который, как ожидается, будет приносить 10% годовых в течение следующих 10 лет.
Для простоты предположим, что вы не включаете стоимость замещения арендной платы или налоговые эффекты между двумя инвестициями; мы будем придерживаться единого денежного потока — стоимости дома через 10 лет. Итак, все, что вам нужно для анализа DCF, — это ставка дисконтирования (10%) и будущий денежный поток (750 000 долларов) от будущей продажи дома.
В этом примере анализ DCF показывает, что будущие денежные потоки дома сегодня составляют всего 289 157,47 долларов. Так что не стоит инвестировать в это; REIT, который принесет $ 500 000 в следующем десятилетии, предлагает более высокую стоимость. После включения налоговых эффектов, арендной платы и других факторов вы можете обнаружить, что DCF немного ближе к текущей стоимости дома.