Налоговые вычеты для владельцев арендуемой недвижимости
У вас есть недвижимость, которую вы сдаете в аренду? Помимо потенциала регулярного дохода и роста капитала, инвестиции в недвижимость предлагают вычеты, которые могут снизить подоходный налог с вашей прибыли.
Но сначала подумайте, какой вы инвестор в недвижимость. Вы пассивный инвестор или профессионал в сфере недвижимости? Отнесение вас к той или иной категории существенно влияет на количество получаемых вами налоговых льгот.
Что такое Налоговые вычеты для владельцев арендуемой недвижимости?
Если вы проводите большую часть своего рабочего времени в сфере недвижимости в качестве специалиста по недвижимости, ваши потери от аренды не будут пассивными.Это означает, что ваши убытки полностью вычитаются из любого дохода, пассивного или непассивного.
Ключевые моменты
- Ремонт вашей собственности подлежит вычету. Улучшения не подлежат амортизации.
- Иногда проценты по ипотеке вычитаются. Принципиальных выплат нет.
- Страхование, уход за газоном и местные налоги не облагаются налогом.
Если это побочное вложение, ваши убытки пассивны и могут быть вычтены до 25000 долларов из дохода от аренды.Вычет прекращается, если ваш модифицированный скорректированный валовой доход (MAGI) составляет от 100 000 до 150 000 долларов.Убытки, превышающие 25 000 долларов США, могут быть перенесены на следующий год.
Налоговая служба (IRS) определяет профессионала в сфере недвижимости как человека, который тратит более половины своего рабочего времени на аренду.Это может включать девелопмент, строительство, приобретение и управление недвижимостью.Вы также должны тратить более 750 часов в год на работу над арендуемой недвижимостью, чтобы получить квалификацию профессионала.
Общие источники дохода
Рентный доход
Деньги, которые вы получаете за аренду, обычно считаются облагаемыми налогом в тот год, когда вы их получили, а не когда они были причитаются или заработаны.Это означает, что любые авансовые платежи следует рассматривать как доход.
Например, предположим, что вы сдаете дом в аренду за 1000 долларов в месяц и требуете, чтобы новые арендаторы платили арендную плату за первый и последний месяцы, когда они подписывают договор аренды. В этом случае вам придется задекларировать полученные вами 2000 долларов в качестве дохода, даже если 1000 долларов из этих 2000 долларов относятся к периоду, который может составлять несколько лет в будущем.
Расходы, оплачиваемые арендатором
Расходы, которые платит за вас арендатор, считаются доходом.Это может включать, например, экстренный ремонт холодильника, который арендатор должен сделать, пока вас нет в городе.Затем вы можете вычесть плату за ремонт как расходы на аренду.
Торговля в обмен на услуги
Ваш арендатор может предлагать торговые услуги в обмен на аренду.Вы должны включить справедливую рыночную стоимость услуг в качестве дохода.Например, если ваш арендатор предлагает покрасить арендованный дом в обмен на арендную плату за один месяц (оцениваемую в 1000 долларов), вы должны включить 1000 долларов в качестве дохода, даже если вы не получили деньги.Однако вы сможете вычесть 1000 долларов в качестве расходов.
Залоговые депозиты
Залоговые депозиты не облагаются налогом, когда вы их получаете, если намерение состоит в том, чтобы вернуть эти деньги арендатору в конце срока аренды. Но что, если ваш арендатор не выполняет условия аренды?
Например, предположим, что вы собираете залог в размере 500 долларов, а ваш арендатор выезжает и оставляет дыры в стенах, ремонт которых обходится в 400 долларов.Вы можете вычесть эту сумму из гарантийного депозита в течение года, в котором вы ее возвращаете.В то же время вы должны включить в доход 400 долларов, которые вы потратили на ремонт стены.Вы также сможете показать 400 долларов в качестве вычитаемых расходов.
Ремонт Vs.Улучшения
Владельцы арендуемой собственности могут считать, что все, что они делают с их собственностью, является вычетом расходов. Не так, в соответствии с IRS.
Краткая справка
Расходы на получение ипотеки, такие как сборы и оценки, не подлежат вычету.
Ремонт поддерживает вашу арендуемую недвижимость в хорошем состоянии и является вычетом расходов в том году, когда вы за него платите.Ремонт включает покраску, ремонт сломанного туалета и замену неисправного выключателя света.Улучшения, с другой стороны, увеличивают стоимость вашей собственности и не подлежат вычету, когда вы платите за них.Вы должны возместить стоимость улучшений за счет амортизации расходов в течение ожидаемого срока службы вашей собственности.Улучшения могут включать новую крышу, патио или гараж.
С налоговой точки зрения, вам следует делать ремонт по мере возникновения проблем, а не ждать, пока они умножатся и потребуют ремонта.
Общие вычеты
Расходы по ипотеке: расходы на получение ипотеки не вычитаются при их оплате.К ним относятся комиссии и оценки.
После того, как вы начнете вносить ипотечные платежи, не все выплаты подлежат вычету. Поскольку часть каждого платежа идет на выплату основной суммы, эта сумма не является вычетом расходов. Часть, уплаченная в счет процентов, подлежит вычету.
Ваша ипотечная компания будет присылать вам форму 1098 каждый год, показывающую, сколько вы заплатили процентов в течение года.Это франшиза.Кроме того, если часть вашего платежа включает деньги, которые поступают насчет условного депонирования для покрытия налогов и страхования, ваша ипотечная компания также должна сообщить об этом вам.
Проценты по ипотеке указаны в Приложении А налоговой формы 1040. Проценты по ипотеке, выплачиваемые по арендуемой собственности, которая подлежит вычету, указываются в Приложении E.
Краткая справка
Закон о сокращении налогов и занятости (TCJA), принятый в 2017 году, снизил максимальную сумму основного долга по ипотеке, имеющую право на вычитаемые проценты, до 750 000 долларов (с 1 миллиона долларов) для новых ссуд. TCJA также почти вдвое увеличил стандартный вычет, что избавило многих налогоплательщиков от необходимости перечислять их.
Транспортные расходы: деньги, которые вы тратите на поездку для сбора арендной платы или обслуживания арендуемой собственности, подлежат вычету.Однако, если целью поездки было улучшение, вы должны возместить эти расходы как часть улучшения и его амортизации.
У вас есть два варианта вычетапубликации 463 IRS.
Другие общие расходы: помимо ремонта и амортизации , вы можете вычесть некоторые из других общих расходов:
- Страхование
- Налоги
- Уход за газонами
- Плата за подготовку налоговой декларации
- Убытки от несчастных случаев (ураган, землетрясение, наводнение и т. Д.) Или краж
Кондоминиумы и кооперативы:
Если вы владеете арендуемым кондоминиумом или кооперативом, в каждом из них действуют особые правила.
Кондоминиумы: если арендуется кондоминиум, вы, вероятно, платите взносы или взносы, чтобы заботиться о собственности, находящейся в общей собственности. Сюда входят конструкция здания, вестибюли, лифты и зоны отдыха.
Когда вы сдаете в аренду свой кондоминиум, вы можете вычесть такие расходы, как амортизация, ремонт, проценты и налоги, относящиеся к этой общей собственности.
Однако, как и при аренде на одну семью, вы не можете вычесть деньги, потраченные на капитальный ремонт , например, оценку кабаны в здании клуба.Вместо этого вы должны амортизировать стоимость любых улучшений по сравнению с ожидаемым сроком службы.
Кооперативы: расходы на кооперативную квартиру, которую вы сдаете в аренду, подлежат вычету. Это включает плату за обслуживание, выплачиваемую кооперативной жилищной корпорации.
К капитальным улучшениям относятся иначе.Вы не можете ни вычесть стоимость улучшения, ни амортизировать ее.Вы должны добавить стоимость улучшения к своей основе затрат на акции корпорации.Это уменьшит ваш прирост капитала при продаже квартиры.
Ведите хорошие записи
В Приложении E IRS есть места для разных категорий расходов. Это дает вам гибкость в выборе предметов, которые вы можете вычесть.
Но будьте готовы подтвердить свое требование и не забудьте отделить расходы, связанные с ремонтом и техническим обслуживанием, от расходов, связанных с капитальным ремонтом. Помните, что деньги, которые вы потратите на улучшения, могут снизить ваши налоговые обязательства при продаже.
Кроме того, если вы утверждаете, что являетесь профессионалом в сфере недвижимости, вам следует сохранять подтверждающую документацию, такую как записи, дневники, календари и журналы), чтобы подтвердить ваше активное участие и время, потраченное на вашу недвижимость каждый год.
Суть
В общем, инвесторам в недвижимость доступно довольно много вычетов, и стоит знать, на какие из них вы имеете право.
Статья подготовлена NESrakonk.ru