Путь REIT

Обилие инвестиционных инструментов создает проблему для среднего инвестора, пытающегося понять, что они собой представляют. Акции — это основа инвестирования, облигации всегда были безопасным местом для хранения ваших денег, опционы увеличили кредитное плечо для спекулянтов, а паевые инвестиционные фонды считаются одним из самых простых инструментов для инвесторов. Один из видов инвестиций, который не совсем попадает в эти категории и часто упускается из виду, — это инвестиционный фонд недвижимости или REIT.

Что такое REIT?

Трастовая компания REIT, которая накапливает денежный пул посредством первичного публичного предложения (IPO), который затем используется для покупки, развития, управления и продажи активов в сфере недвижимости. IPO идентично любому другому предложению ценных бумаг со многими из тех же правил в отношении проспектов эмиссии, требований к отчетности и правил; однако вместо того, чтобы покупать акции одной компании, владелец одной единицы REIT покупает часть управляемого пула недвижимости. Затем этот пул недвижимости генерирует доход за счет сдачи в аренду, сдачи внаем и продажи собственности и регулярно распределяет его непосредственно между держателем REIT.

Типы REIT

REIT, как и большинство других инвестиций, бывают разных видов. Эти фонды имеют классификации, которые указывают тип бизнеса, которым они занимаются, и могут быть дополнительно классифицированы в зависимости от того, как их акции покупаются и продаются.

Долевые REIT  — это наиболее распространенная форма предприятия. Эти организации покупают, владеют и управляют приносящей доход недвижимостью. Доходы поступают в основном за счет арендной платы, а не от перепродажи портфельной собственности.

Ипотечные REIT, также известные как mREIT, ссужают деньги владельцам и операторам недвижимости. Кредитование может осуществляться либо напрямую через ипотечные кредиты и ссуды, либо косвенно через приобретение  ценных бумаг, обеспеченных ипотекой  (MBS). MBS — это инвестиционные пулы ипотечных кредитов, выданных государственными предприятиями (GSE). Их доходы поступают в основном от  чистой процентной маржи — разницы между процентами, которые они получают по ипотечным ссудам, и стоимостью финансирования этих ссуд. Из-за того, что REIT ориентирован на ипотеку, они потенциально чувствительны к повышению процентных ставок.

Гибридные предприятия REIT  имеют в своих портфелях как физическую арендуемую недвижимость, так и ипотечные ссуды. В зависимости от заявленной инвестиционной направленности компании, они могут взвесить портфель с учетом большего количества объектов недвижимости или большего количества ипотечных кредитов.

Преимущества

Когда вы покупаете долю REIT, вы, по сути, покупаете физический актив с долгим ожидаемым сроком службы и потенциалом дохода за счет аренды и повышения стоимости имущества. Это контрастирует с обыкновенными акциями, где инвесторы покупают право участвовать в прибыльности компании через владение. Приобретая REIT, человек не только принимает реальную долю в собственности за счет увеличения или уменьшения его стоимости, но также участвует в доходе, получаемом от собственности. Это создает некоторую подстраховку для инвесторов, поскольку они всегда будут иметь права на собственность, лежащую в основе траста, и при этом будут пользоваться преимуществами своего дохода.

Еще одно преимущество, которое этот продукт предоставляет среднему инвестору, — это возможность инвестировать в недвижимость без обычно связанных с этим больших капиталовложений и трудозатрат. Кроме того, поскольку средства этого траста объединяются вместе, создается большая диверсификация, поскольку трастовые компании могут покупать множество объектов собственности и уменьшать негативные последствия проблем с одним активом. Индивидуальные инвесторы, пытающиеся имитировать REIT, должны будут покупать и поддерживать большое количество инвестиционной собственности, и это обычно влечет за собой значительное количество времени и денег в инвестициях, которые нелегко ликвидировать. При покупке REIT капитальные вложения ограничиваются ценой единицы, количество вложенного труда ограничивается объемом исследований, необходимых для правильного инвестирования, а акции являются ликвидными на обычных фондовых биржах.

Последним и, вероятно, самым важным преимуществом, которое предоставляют REIT, является их требование распределять почти 90% своего годового налогооблагаемого дохода, создаваемого доходной недвижимостью, своим акционерам. Эта сумма вычитается на корпоративном уровне и, как правило, облагается налогом на индивидуальном уровне. Таким образом, в отличие от дивидендов, существует только один уровень налогообложения для выплат, выплачиваемых инвесторам. Такой высокий уровень распределения означает, что владелец REIT в значительной степени участвует в прибыльности управления и собственности в рамках траста, в отличие от владения обыкновенными акциями, когда корпорация и ее совет директоров решают, распределять ли излишки денежных средств между акционером.

Выбор правильного REIT

Как и в случае с любыми инвестициями, вы должны сделать свою домашнюю работу, прежде чем решить, какой REIT покупать. Есть несколько очевидных признаков, на которые следует обратить внимание, прежде чем принимать решение:

1. Управление При покупке траста или управляемого пула активов всегда важно понимать и знать послужной список менеджеров и их команды. Прибыльность и оценка активов тесно связаны со способностью менеджера выбрать правильные инвестиции и выбрать лучшие стратегии. Выбирая, в какой REIT инвестировать, убедитесь, что вы знаете команду менеджеров и их послужной список. Проверьте, как они получают компенсацию. Если это основано на производительности, скорее всего, они также заботятся о ваших интересах.

2. Диверсификация REIT — это трасты, ориентированные на владение собственностью. Поскольку рынки недвижимости колеблются в зависимости от местоположения и типа собственности, крайне важно, чтобы REIT, который вы решите купить, был должным образом диверсифицирован. Если REIT вкладывает большие средства в коммерческую недвижимость и наблюдается падение заполняемости, то вы столкнетесь с серьезными проблемами. Диверсификация также означает, что траст имеет достаточный доступ к капиталу для финансирования будущих инициатив роста и должным образом использует себя для увеличения прибыли.

3. Прибыль. Последний пункт, который вы должны рассмотреть перед покупкой в ​​конкретный REIT, — это его операционные средства и наличные, доступные для распределения. Эти цифры важны, поскольку они измеряют общую эффективность REIT, которая, в свою очередь, переводится в деньги, которые переводятся инвесторам. Будьте осторожны, чтобы не использовать обычные цифры дохода, генерируемые REIT, поскольку они будут включать любую амортизацию собственности и, таким образом, изменить цифры. Эти цифры полезны только в том случае, если вы уже внимательно изучили два других признака, поскольку возможно, что REIT может получать аномальную прибыль из-за условий на рынке недвижимости или удачи руководства в выборе инвестиций.

Суть

Имея так много разных способов вложения денег, важно, чтобы любое принятое вами решение было хорошо информированным. Это относится к акциям, облигациям, паевым инвестиционным фондам, REIT или любым другим инвестициям. Тем не менее, у REIT есть некоторые интересные особенности, которые могут хорошо вписаться в ваше портфолио.