Покупка дома: разница между наличными и ипотекой
Наличные против ипотеки: обзор
Куда бы вы ни обратились, вы слышите, как плохо нести долги. Поэтому, естественно, логично думать, что покупка дома за наличные — или вложение как можно большего количества денег в свой дом, чтобы избежать огромного долга, связанного с ипотекой, — является самым разумным выбором для вашего финансового здоровья.
Но есть много вещей, которые следует учитывать при рассмотрении вопроса о покупке дома напрямую, а не о его финансировании. Вот некоторые из основных различий между использованием наличных денег или получением ипотеки для покупки дома.
Ключевые выводы
- Оплата дома наличными означает, что вам не придется платить проценты по ссуде и любые затраты на закрытие.
- Ипотека может предоставить налоговые льготы для некоторых и означает, что у покупателя, вероятно, будет больше денег в банке, чтобы использовать их в случае необходимости.
- При рассмотрении вопроса о том, имеет ли смысл наличные или ипотека, выберите вариант, который принесет вам большую отдачу от вложенных средств.
Преимущества наличных денег
Оплата дома наличными избавляет от необходимости платить проценты по ссуде и любых затрат на закрытие. «Там нет ипотечной оригинации сборов, оценочные сборов или других сборов, взимаемых кредиторами для оценки покупателей,» говорит Роберт Semrad, JD, старший партнер и основатель DebtStoppers банкротство юридической фирмы Роберт Дж Semrad & Associates LLC, со штабом — квартирой в Чикаго.
Оплата наличными обычно также более привлекательна для продавцов. «На конкурентном рынке продавец, скорее всего, примет предложение наличными, а не другие предложения, потому что им не нужно беспокоиться о том, что покупатель откажется от финансирования из-за отказа в финансировании», — говорит Питер Грабель, управляющий директор MLO Luxury Mortgage Corp. Стэмфорд, Коннектикут. Покупка дома за наличные также может быть закрыта быстрее (при желании), чем покупка ссуды, которая может быть привлекательной для продавца.
Эти преимущества для продавца не должны обходиться без платы. «Покупатель за наличные может получить недвижимость по более низкой цене и получить своего рода« скидку при оплате », — говорит Грабель.
Краткий обзор
Дом покупателя за наличные не имеет кредитного плеча, что позволяет домовладельцу более легко продать дом — даже в убыток — независимо от рыночных условий.
Ипотека лучше?
С другой стороны, получение финансирования также имеет значительные преимущества. «Даже если у покупателя есть возможность платить за дом наличными, имеет смысл не тратить много денег на покупку недвижимости», — говорит Грабель. Это может ограничить ваши возможности, если в будущем возникнут другие потребности. Например, если дом нуждается в капитальном ремонте или ремонте, может быть сложно получить ссуду под залог жилья или ипотеку, поскольку вы не знаете, как будет выглядеть ваш кредитный рейтинг в будущем, сколько будет стоить дом. тогда будет стоить или другие факторы, которые определяют одобрение финансирования.
Продажа дома, купленного за наличные, также может стать проблемой, если владельцы потратят много денег на его покупку. «Если покупатели за наличные решат, что пора продавать, они должны убедиться, что у них достаточно денежных резервов, чтобы внести их в качестве залога на новый дом», — говорит Грабель.
Короче говоря, «покупатели за наличные должны быть уверены, что уйдут, чтобы оставить себе достаточно ликвидности», — говорит Грабель. Выбрав ипотечный кредит, вы получите большую финансовую гибкость.
Выплата ипотеки также может обеспечить налоговые льготы для домовладельцев, которые перечисляют вычеты по статьям вместо стандартных вычетов. И хотя вы не должны выбирать ипотеку только для того, чтобы получить вычет, пониженное налоговое обязательство никогда не повредит.
«В большинстве случаев выплаты процентов по ипотеке неподлежат налогообложению», — говорит Семрад.Законо сокращении налогов и занятости (TCJA), принятый в 2017 году, почти удвоил стандартные вычеты, в результате чего многим налогоплательщикам нет необходимости перечислять их, а это означает, что они полностью отказываются от использования налоговых вычетов по ипотечным процентам.
Конечно, с ипотекой вы в конечном итоге платите больше, поскольку она включает в себя процентные платежи, которые со временем накапливаются. Но, в зависимости от состояния фондового рынка, Семрад также отмечает, что экономия на процентах по ипотеке за счет выплаты наличными может быть нецелесообразной с финансовой точки зрения. Вы могли бы сэкономить меньше, чем те деньги, которые могли бы заработать, если бы вы взяли ипотеку и вложили деньги, которые не потратили на свой дом.
Особые соображения
В некоторых случаях ипотека может защитить вас от определенных кредиторов.Большинство штатов предоставляют потребителям определенный уровень защиты от кредиторов в отношении их дома.Некоторые штаты, например Флорида, полностью освобождают дом от досягаемости определенных кредиторов.
Другие штаты устанавливают лимиты в пределах от 5000 до 550 000 долларов.«Это означает, что, независимо от стоимости дома, кредиторы не могут заставить его продать, чтобы удовлетворить свои требования», — говорит Семрад.Это известно как освобождение усадьбы, но имейте в виду, что оно не предотвращает и не останавливает обращение взыскания на банк,если домовладелец не выполняет свои обязательства по ипотеке.
Вот как это работает: если ваш дом стоит 500000 долларов, а ипотека дома составляет 400000 долларов, освобождение от налога на усадьбу может предотвратить принудительную продажу вашего дома с целью выплаты кредиторам 100000 долларов собственного капитала вашего дома, при условии, что освобождение вашего дома от налога на усадьбу не менее 100000 долларов. Если в вашем штате освобождение от уплаты налогов составляет менее 100 000 долларов, управляющий банкротством может заставить продажу вашего дома выплатить кредиторам собственный капитал, превышающий освобождение.
Однако ипотека не защитит ваши деньги полностью. «Если домовладелец оставил средства в банке и профинансировал дом, кредитор по решению суда мог удержать банковский счет и использовать большую часть средств для удовлетворения своих требований», — говорит Семрад.
Краткий обзор
Отсутствие ипотеки может аннулировать освобождение усадьбы, если в будущем вы окажетесь в серьезной задолженности.
Суть
Лучший совет при рассмотрении вопроса о том, имеет ли смысл наличные или ипотека, — выбрать вариант, который принесет вам большую отдачу от вложенных средств. Кроме того, спросите себя, что принесет большую отдачу от ваших инвестиций.
«Оплата полной покупной цены дома наличными аналогична инвестированию в облигацию с той же процентной ставкой, которую вы платите по ипотеке», — говорит Джеймс Брегенцер, владелец Bregenzer Group LLC, компании по управлению частным капиталом в Индианаполисе, штат Индиана. Например, отказ от выплаты 30-летней ипотечной ссуды с процентной ставкой 5%, по сути, то же самое, что получение 5% возврата на инвестиционную цену.
Если вы решили купить дом в кредит, убедитесь, что вы можете легко позволить себе ежемесячную выплату основной суммы и процентов. Если вы решите использовать наличные, убедитесь, что у вас все еще достаточно денег для покрытия текущих расходов, таких как налоги на недвижимость, страхование домовладельцев, ассоциация домовладельцев и другие ежемесячные сборы.