Плюсы и минусы собственного финансирования
Ипотеки может быть наиболее распространенным способом финансирования дома, но не каждый Homebuyer может отвечать строгим требованиям кредитования. Один из вариантов — это финансирование собственником, когда продавец финансирует покупку для покупателя. Вот плюсы и минусы финансирования собственником как для покупателей, так и для продавцов.
Ключевые выводы
- Финансирование собственника может быть хорошим вариантом для покупателей, которые не имеют права на получение традиционной ипотеки.
- Для продавцов финансирование от собственника обеспечивает более быстрый способ закрытия, поскольку покупатели могут пропустить длительный процесс ипотеки.
- Еще одно преимущество для продавцов заключается в том, что они могут продавать дом как есть, что позволяет им получать больше денег от продажи.
Что такое финансирование от собственника?
Как правило, дом — это самая крупная инвестиция, которую когда-либо делал человек. Из-за высокой цены обычно используется какой-либо вид финансирования, например, ипотека. Одна из альтернатив — финансирование собственником, которое происходит, когда покупатель финансирует покупку напрямую через продавца, а не через обычного ипотечного кредитора или банка.
Как работает финансирование от собственника?
При финансировании собственником (также известном как финансирование продавца ) продавец не передает деньги покупателю, как это сделал бы ипотечный кредитор. Вместо этого продавец предоставляет покупателю кредит, достаточный для покрытия покупной цены дома за вычетом первоначального взноса. Затем покупатель производит регулярные платежи до тех пор, пока сумма не будет выплачена полностью.
Покупатель подписывает продавцу простой вексель, в котором излагаются условия ссуды, включая:
- Процентная ставка
- График погашения
- Последствия неисполнения обязательств
Иногда владелец сохраняет право собственности на дом до тех пор, пока покупатель не выплатит ссуду.
Краткий обзор
Даже самые искушенные продавцы вряд ли будут подвергать заемщиков жестким процедурам утверждения ссуд, которые используют традиционные кредиторы. Тем не менее, это не означает, что они не будут проводить проверку кредитоспособности. Потенциальным покупателям можно отказать, если они несут кредитный риск.
Большинство сделок по привлечению собственников являются краткосрочными. Типичный механизм заключается в погашении ссуды в течение 30 лет (что позволяет удерживать ежемесячные платежи на низком уровне), а окончательный воздушный платеж должен быть произведен через пять или десять лет. Идея состоит в том, что через пять или десять лет у покупателя будет достаточно капитала в доме или достаточно времени, чтобы улучшить свое финансовое положение, чтобы претендовать на ипотеку.
Финансирование собственником может быть хорошим вариантом как для покупателей, так и для продавцов, но здесь есть риски. Вот взгляните на плюсы и минусы финансирования собственником, независимо от того, являетесь ли вы покупателем или продавцом.
Краткий обзор
Рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным юристом по недвижимости, который ответит на любые вопросы о финансировании собственника и составит договор купли-продажи и вексель.
Плюсы и минусы собственного финансирования для покупателей
Для покупателей финансирование от собственника имеет ряд преимуществ и недостатков, которые следует учитывать перед заключением такого типа договоренностей:
Плюсы для покупателей
- Более быстрое закрытие: не нужно ждать, пока специалист по кредитованию, андеррайтер и юридический отдел обработают и утвердят заявку.
- Более дешевое закрытие: без банковских комиссий или затрат на оценку.
- Гибкий первоначальный взнос: отсутствие минимальных требований банка или правительства.
- Альтернатива для покупателей, которые не могут получить финансирование: хороший вариант для покупателей, которые не могут получить ипотеку.
Минусы для покупателей
- Более высокий процент: процент, который вы платите, скорее всего, будет выше, чем вы заплатили бы банку.
- Требуется одобрение продавца: даже если продавец пытается получить финансирование от собственника, он может не захотеть быть вашим кредитором.
- Оговорка о продаже: если у продавца есть ипотечный кредит на недвижимость, его банк или кредитор могут потребовать немедленную выплату долга в полном объеме, если дом будет продан (вам). Это связано с тем, что в большинстве ипотечных кредитов есть положения о сроках продажи, и если кредитору не заплатят, банк может лишить его права выкупа. Чтобы избежать этого риска, убедитесь, что продавец владеет домом бесплатно и в чистом виде или что кредитор продавца согласен на финансирование со стороны владельца.
- Воздушные платежи: при многих соглашениях о финансировании собственником крупный воздушный платеж подлежит выплате через пять или 10 лет. Если к тому времени вы не сможете получить финансирование, вы можете потерять все деньги, которые вы заплатили до сих пор, а также дом.
Плюсы для покупателей
- Более быстрое закрытие
- Более дешевое закрытие
- Гибкий первоначальный взнос
- Хороший вариант, если не получается оформить ипотеку
Минусы для покупателей
- Более высокий интерес
- Требуется одобрение продавца
- Оговорка о продаже
- Воздушные платежи
Плюсы и минусы собственного финансирования для продавцов
Конечно, у продавцов есть свои плюсы и минусы в сделках по финансированию собственников:
Плюсы для продавцов
- Можно продавать «как есть»: возможность продать без дорогостоящего ремонта, который может потребоваться традиционным кредиторам.
- Хорошие инвестиции: возможность заработать более высокие ставки на деньги, полученные от продажи дома, чем от инвестирования денег в другое место.
- Вариант единовременной выплаты : простой вексель может быть продан инвестору, сразу же выплачивая единовременный платеж.
- Сохранение права собственности: если покупатель не выполняет свои обязательства, вы сохраняете первоначальный взнос, все уплаченные деньги и дом.
- Продавайте быстрее: возможность продать и закрыть быстрее, поскольку покупатели избегают процесса ипотеки.
Краткий обзор
Ограничения по финансированию собственников в соответствии с Законом Додда-Франка не распространяются на арендуемые участки, пустующие земли, коммерческую недвижимость и покупателей, не являющихся потребителями, включая компании с ограниченной ответственностью, корпорации, трасты и товарищества с ограниченной ответственностью.
Минусы для продавцов
- Закон Додда-Франка: В соответствии с Законом Додда-Франка о реформе Уолл-стрит и защите потребителей к финансированию собственников были применены новые правила.Воздушные платежи могут быть неприемлемыми, и вам может потребоваться привлечь кредитора ипотечного кредита в зависимости от количества объектов недвижимости, которые владелец продавца финансирует каждый год.
- По умолчанию: покупатель может прекратить производить платежи в любой момент. Если это произойдет, и они просто не уйдут, вы можете пройти через процесс потери права выкупа.
- Стоимость ремонта: если вы заберете собственность по какой-либо причине, вам может потребоваться оплатить ремонт и техническое обслуживание, в зависимости от того, насколько хорошо покупатель позаботился о собственности.
Плюсы для продавцов
- Можно продавать «как есть» и продавать быстрее
- Возможность получить более высокие ставки
- Паушальный вариант
- Сохранить название
Минусы для продавцов
- Осложнения по закону Додда-Франка
- Риск неисполнения обязательств покупателем
- Затраты на ремонт, если вы заберете имущество и обнаружите повреждение
Поиск домов, финансируемых собственником
Если вы не можете претендовать на ипотеку, вам может быть интересно, где вы можете найти дома, финансируемые владельцем. Вот несколько вариантов:
- Сайты со списком недвижимости. Большинство веб-сайтов агрегаторов недвижимости позволяют выполнять фильтрацию по ключевым словам (например, «финансирование собственником»). Вы также можете выполнить поиск в Интернете по запросу «дома, финансируемые собственником, рядом со мной», чтобы найти местные предприятия, которые объединяют покупателей и продавцов.
- Агенты по недвижимости. Агенты и брокеры в вашем районе могут знать о закрытых сделках в вашем районе. Или они могут знать мотивированного продавца, который готов предложить финансирование собственнику.
- Искать в объявлениях ФСБО. Найдите на продажу по спискам владельцев в вашем районе. Если вас интересует недвижимость, обратитесь к продавцу и спросите, возможно ли финансирование от собственника.
- Поиск предложений по аренде. Точно так же, если вы видите дом, который вам нравится, который сдается в аренду, спросите владельца, заинтересованы ли они в продаже с финансированием. Возможно, вам повезет и вы найдете человека, который устал быть домовладельцем, но все еще ищет ежемесячный доход.
Суть
Хотя это не является обычным явлением, финансирование продавца может быть хорошим вариантом для покупателей и продавцов при правильных обстоятельствах. Тем не менее, существуют риски для обеих сторон, которые следует взвесить перед подписанием каких-либо контрактов.
Если вы подумываете о финансировании со стороны собственника, обычно в ваших интересах работать с поверенным по недвижимости, который может представлять вас во время переговоров и просматривать договор, чтобы убедиться, что ваши права защищены.