Плюсы и минусы сделок с недвижимостью, финансируемых продавцом
Когда дело доходит до финансирования жилой недвижимости, большинство транзакций проходят знакомый процесс. Продавец находит желающего покупателя с требуемым доходом, трудовой историей и кредитным рейтингом для получения ипотечного кредита, а кредитное учреждение вкладывает деньги для финансирования сделки.
Но что, если традиционное финансирование недоступно, а покупатель и продавец по-прежнему хотят провести продажу в частном порядке? Введите так называемое финансирование продавца. Как следует из этого термина, покупатель финансирует покупку дома.
Ключевые выводы
- В сделках с жилой недвижимостью одним из вариантов является финансирование продавца, когда продавец финансирует покупку для покупателя.
- Сделки, финансируемые продавцом, могут быть быстрее и дешевле обычных.
- Покупатели должны подтвердить, что продавец может финансировать (у них нет ипотеки или ее ипотечный кредитор позволяет), и они должны быть готовы внести первоначальный взнос.
- Финансирование продавца обычно длится более короткий срок, чем традиционная ипотека.
- Обе стороны в сделке должны нанять профессионалов для предоставления рекомендаций и составления контракта и простого векселя.
Как работает финансирование продавца?
Банк не участвует в продаже, финансируемой продавцом; покупатель и продавец договариваются сами. Они составляют вексель, в котором указываются процентная ставка, график платежей покупателя продавцу и последствия неисполнения покупателем этих обязательств. В отличие от продажи, связанной с ипотекой, здесь не происходит передачи основной суммы от покупателя к продавцу, а есть только соглашение о выплате этой суммы с течением времени.
При участии только двух основных игроков финансирование собственника может быть быстрее и дешевле, чем продажа дома обычным способом. Не нужно ждать кредитного специалиста банка, андеррайтера и юридического отдела, и покупатели часто могут попасть в дом за меньшие деньги.
Преимущества финансирования продавца
Эта альтернатива традиционному финансированию может быть полезна в определенных ситуациях или в местах, где трудно получить ипотеку. В таких жестких условиях финансирование со стороны продавца предоставляет покупателям доступ к альтернативной форме кредита.
Продавцы, в свою очередь, обычно могут продавать быстрее и без дорогостоящего ремонта, который обычно требуется кредиторам. Кроме того, поскольку продавец финансирует продажу, недвижимость может иметь более высокую продажную цену.
Более низкие затраты на закрытие
Затраты на закрытие действительно ниже для продажи, финансируемой продавцом. Без участия банка транзакция позволяет избежать затрат на ипотеку или дисконтные баллы, а также сборов за оформление и множество других сборов, которые кредиторы обычно взимают в процессе финансирования. Также существует большая гибкость, по крайней мере, якобы, в отношении условий кредита, от требуемого первоначального взноса и процентной ставки до срока действия соглашения.
Финансирование продавца обычно осуществляется только на довольно короткий срок, например, на пять лет, при этом в конце этого периода должен быть выплачен крупный платеж. Теория — или, по крайней мере, надежда — заключается в том, что покупатель в конечном итоге рефинансирует этот платеж у традиционного кредитора, вооруженного улучшенной кредитоспособностью и накопившего часть собственного капитала в доме.
Финансирование продавца для покупателей
Несмотря на все потенциальные преимущества финансирования со стороны продавца, транзакции с его использованием сопряжены с рисками и реальностью для обеих сторон. Вот что покупатели должны учитывать, прежде чем заключить сделку, финансируемую продавцом.
Не ждите лучших условий, чем с ипотекой
По мере выработки условий сделки, финансируемой продавцом, гибкость часто становится реальностью. Продавец переваривает свои финансовые потребности и риски, включая возможность неисполнения обязательств покупателем по кредиту, с перспективой потенциально дорогостоящего и беспорядочного процесса выселения.
Результат может отрезвлять покупателя. Возможно, например, вы обеспечите более выгодную процентную ставку, чем предлагают банки, но более вероятно, что вы заплатите больше, возможно, на несколько дополнительных процентных пунктов выше преобладающей ставки.
Краткий обзор
Как покупателю вам, вероятно, придется внести первоначальный взнос, сопоставимый по размеру с размером обычной ипотечной ссуды, то есть 20% или более от стоимости недвижимости.
Возможно, вам придется продать себя продавцу
Разумно говорить открыто и прямо о причинах, по которым вы не имеете права на получение традиционной ипотеки. Часть этой информации может появиться в любом случае, когда продавец проверит вашу кредитную историю и другие справочные данные, включая вашу занятость, активы, финансовые требования и рекомендации.
Но также убедитесь, что вы указали на любые ограничения вашей возможности заимствовать, которые могут не проявиться во время комплексной проверки продавца. Потенциальный покупатель, у которого есть солидный кредит и значительный первоначальный взнос, возможно, недавно начал новый бизнес, и поэтому не сможет претендовать на ссуду на срок до двух лет.
Будьте готовы предложить продавцу финансирование
Домовладельцы, предлагающие финансирование от продавца, часто открыто заявляют об этом факте в надежде привлечь покупателей, которые не имеют права на получение ипотеки. Однако, если вы не видите упоминания о финансировании продавца, не помешает узнать. Однако вместо того, чтобы спрашивать, возможно ли финансирование со стороны собственника, вы можете представить конкретное предложение. Вы можете сказать, например: «Мое предложение — полная цена с 20% -ной скидкой, финансирование продавца в размере 350 000 долларов под 6%, амортизируемое в течение 30 лет с помощью пятилетней воздушной ссуды. Если я не рефинансирую через два-три года, Я увеличу ставку до 7% через четвертый и пятый годы «.
Подтвердите, что продавец может финансировать продажу
Финансирование продавца является самым простым, когда продавец полностью владеет недвижимостью; ипотека на имущество вносит дополнительные сложности. Оплата поиска по названию собственности подтвердит, что она точно описана в акте и свободна от ипотечного или налогового залога.
По словам Джейсона Буркхолдера, риелтора Weichert Realtors в Ланкастере, штат Пенсильвания, «в большинстве ипотечных кредитов есть пункт о« причитающейся продаже », который запрещает продавцу продавать дом без выплаты ипотеки. Итак, если продавец финансирует собственника ипотечная компания узнает, что она посчитает дом «проданным» и потребует немедленную выплату долга в полном объеме, что позволяет кредитору взыскать взыскание ».
Финансирование продавцов для продавцов
Помните об этих советах и реалиях, если вы думаете о финансировании продажи дома.
Необязательно финансировать продажу на долгое время
Как продавец, вы можете в любой момент продать вексель инвестору или кредитору, которому покупатель затем отправит платежи. Это может произойти в тот же день, что и закрытие сделки, чтобы продавец мог сразу получить наличные.
Другими словами, продавцам не нужны ни наличные, ни кредиторы.Однако имейте в виду, что вам, вероятно, придется принять вексель стоимостью ниже полной, чтобы продать ее, что снизит вашу прибыль на недвижимость.По данным Amerinote Xchange, компании, специализирующейся нафинансировании вторичного рынка, векселя на недвижимость обычно продаются по цене от 65% до 90% от их номинальной стоимости.
Сделайте финансирование продавца частью вашего предложения по продаже недвижимости
Поскольку финансирование со стороны продавца относительно редко, продвигайте тот факт, что вы его предлагаете, начиная с листинга недвижимости. Добавление к тексту слов «доступное финансирование продавца» предупредит потенциальных покупателей и их агентов о том, что этот вариант находится на рассмотрении.
Когда потенциальные покупатели осматривают ваш дом, расскажите подробнее о механизмах финансирования. Подготовьте информационный лист с описанием условий финансирования.
Краткий обзор
Продавцы должны дать общее объяснение того, что такое финансирование продавца, поскольку многие покупатели с ним не знакомы.
Обратитесь за налоговой консультацией и рассмотрите возможность оказания помощи в обслуживании кредита.
Поскольку сделки, финансируемые продавцом, могут создавать налоговые осложнения, привлеките для продажи специалиста по финансовому планированию или налогового эксперта. Кроме того, если у вас нет опыта и навыков кредитора, подумайте о найме компании по обслуживанию ссуд, которая будет собирать ежемесячные платежи, составлять отчеты и выполнять другие обязанности, связанные с управлением ссудой.
Как структурировать сделку по финансированию продавца
Обе стороны в сделке, финансируемой продавцом, должны нанять поверенного по недвижимости или агента по недвижимости для написания и проверки договора купли-продажи и простого векселя, а также связанных с этим задач. Постарайтесь найти профессионалов, которые имеют опыт работы с домашними сделками, финансируемыми продавцом, и, если возможно, имеют опыт работы в вашей местности, поскольку некоторые соответствующие нормативные акты (например, регулирующие платежи по воздушным шарам) различаются в зависимости от юрисдикции.
Профессионалы также могут помочь покупателю и продавцу определиться с конкретным соглашением, которое им лучше всего подходит, и с условиями продажи. Если это не сделка, финансируемая продавцом, инвестор в недвижимость и риэлтор Дон Теппер указывает, что «на самом деле есть десятки других способов покупки», помимо традиционной ипотечной системы. Эти договоренности, отмечает Теппер, включают опцион на аренду, аренду с выкупом, земельный договор, договор о передаче прав, участие в капитале и ипотечные кредиты. «Большинство покупателей и агентов по недвижимости не знают, как все это работает», — говорит он.
Суть
Финансирование продавца — хороший вариант? Каким бы необычным и незнакомым оно ни было для большинства людей, финансирование со стороны продавца может быть полезным вариантом на сложном рынке недвижимости. Тем не менее, такая договоренность создает некоторые особые риски для покупателей и продавцов, и было бы разумно привлечь профессиональную помощь, чтобы смягчить их и позволить процессу протекать гладко.